Structuration patrimoniale

La structuration patrimoniale immobiliere designe le choix delibere d'un cadre juridique, fiscal et financier pour detenir, gerer et transmettre un ou plusieurs biens immobiliers. Ce choix intervient a trois niveaux : la forme juridique de detention (directe ou via societe), le regime fiscal applicable (impot sur le revenu ou impot sur les societes) et les mecanismes de transmission (donation, demembrement, cession de parts).

L'enjeu est considerable. Selon l'INSEE, debut 2024, 61,2 % des menages francais possedent au moins un bien immobilier, et l'immobilier represente en moyenne 55 % du patrimoine brut des Francais. Le patrimoine non financier, essentiellement immobilier, constitue 79 % du patrimoine economique national (source : INSEE, 2024). Pour ces menages, la maniere dont le patrimoine est structure determine directement le montant de l'imposition annuelle, le cout de la transmission aux heritiers et le niveau de protection en cas de difficultes financieres.

La structuration patrimoniale repond a quatre objectifs fondamentaux. Le premier est l'optimisation fiscale : selon la structure choisie, un meme revenu locatif peut etre impose a des taux allant de 0 % (grace aux amortissements en SCI a l'IS ou en SARL de famille LMNP) a plus de 60 % (tranche marginale d'imposition a 45 % plus prelevements sociaux a 17,2 %). Le deuxieme objectif est la transmission anticipee : la donation de parts de SCI beneficie d'un abattement de 100 000 EUR par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans, avec une decote supplementaire de 10 % a 20 % pour illiquidite des parts. Le troisieme objectif est la protection patrimoniale : la detention via societe isole le patrimoine immobilier des risques professionnels et personnels. Le quatrieme objectif est la gouvernance : les statuts d'une societe permettent d'organiser les pouvoirs de decision, les droits de vote et les conditions de cession, evitant les blocages de l'indivision.

La loi de finances pour 2026 a introduit plusieurs modifications structurantes. La creation d'une taxe annuelle de 20 % sur les actifs non professionnels des holdings patrimoniales IS dont les actifs depassent 5 millions d'euros restreint certains montages d'accumulation. La reforme des plus-values immobilieres reduit a 17 ans (contre 22 auparavant) la duree de detention pour l'exoneration totale d'IR. Le deficit foncier majore a 21 400 EUR pour les renovations energetiques est prolonge jusqu'en 2027. Ces evolutions modifient l'equation de chaque strategie de structuration.

Ce guide presente de maniere exhaustive les sept principales structures de detention immobiliere, leurs mecanismes, leurs couts reels, leurs avantages et leurs limites, ainsi que les strategies avancees de transmission et d'optimisation. Chaque section integre les donnees reglementaires en vigueur au 1er mars 2026.

La Societe Civile Immobiliere (SCI) constitue la structure la plus utilisee par les Francais pour detenir un patrimoine immobilier en commun. Elle reunit au minimum deux associes qui mettent en commun des biens immobiliers ou des capitaux destines a en acquerir, en echange de parts sociales proportionnelles a leurs apports.

Le Fonctionnement de la SCI

La SCI est une personne morale distincte de ses associes. Elle est proprietaire des biens inscrits a son actif, tandis que les associes detiennent des parts sociales. Cette distinction est fondamentale : en cas de transmission, ce sont les parts qui sont cedees ou donnees, et non les immeubles eux-memes. Les parts de SCI sont des meubles incorporels, ce qui modifie fondamentalement le regime juridique et fiscal applicable.

La gestion courante est assuree par un ou plusieurs gerants, designes dans les statuts ou par decision des associes. Les decisions importantes (cession d'un immeuble, modification des statuts, admission d'un nouvel associe) sont prises en assemblee generale, selon les regles de majorite definies par les statuts. La liberte statutaire est large : les associes peuvent amenager les conditions de cession des parts, les droits de vote, les regles de repartition des benefices et les pouvoirs du gerant.

SCI a l'IR : Transparence Fiscale

Par defaut, la SCI est soumise a l'impot sur le revenu (IR). Les benefices sont imposes directement entre les mains des associes, proportionnellement a leurs parts, dans la categorie des revenus fonciers. Les charges deductibles sont les memes qu'en detention directe : interets d'emprunt, travaux, assurances, taxe fonciere, frais de gestion.

Le regime des plus-values est celui des particuliers : taux de 19 % d'IR plus 17,2 % de prelevements sociaux, avec des abattements progressifs pour duree de detention. La reforme 2026 accelere le calendrier : exoneration totale d'IR apres 17 ans de detention (contre 22 auparavant) et exoneration des prelevements sociaux apres 30 ans.

Avantage majeur : la SCI a l'IR conserve le regime des plus-values des particuliers, avec ses abattements pour duree de detention. C'est la solution privilegiee pour une detention patrimoniale de long terme avec perspective de revente.

SCI a l'IS : Capitalisation et Amortissement

L'option pour l'impot sur les societes (IS) est possible mais irreversible. Elle modifie profondement la fiscalite. Les revenus sont imposes au taux de 15 % sur les premiers 42 500 EUR de benefice, puis a 25 % au-dela. L'avantage majeur reside dans la possibilite d'amortir le bati sur 20 a 40 ans (2,5 a 5 % par an), ce qui reduit considerablement la base imposable pendant la phase de detention.

En contrepartie, les plus-values a la cession sont calculees sur la difference entre le prix de vente et la valeur nette comptable (prix d'acquisition diminue des amortissements cumules), sans abattement pour duree de detention. Le taux applicable est celui de l'IS : 15 % puis 25 %. Si la societe distribue le produit de la vente aux associes, une seconde imposition intervient (flat tax de 30 % ou bareme progressif).

La SCI a l'IS est adaptee aux investisseurs qui souhaitent capitaliser les revenus, reinvestir sans distribution et construire un patrimoine en leveraging les flux de tresorerie non imposes.

Couts Reels de la SCI

La creation d'une SCI comporte des frais incompressibles : annonce legale (229,20 EUR TTC), immatriculation au greffe (63,54 EUR TTC) et declaration des beneficiaires effectifs (20,34 EUR TTC), soit un minimum de 313 EUR. Le recours a un notaire porte le cout a 1 500 a 2 500 EUR, et l'accompagnement par un expert-comptable a 500 a 2 500 EUR pour la redaction des statuts et les formalites.

La gestion annuelle represente 500 a 2 000 EUR d'honoraires comptables pour la tenue de la comptabilite, la declaration fiscale (formulaire 2072 pour l'IR ou liasse fiscale pour l'IS), la redaction du proces-verbal d'assemblee generale et les eventuelles modifications statutaires.

La holding patrimoniale est une societe dont l'objet principal consiste a detenir des participations dans d'autres societes, generalement des SCI, elles-memes proprietaires des biens immobiliers. Cette architecture pyramidale cree deux niveaux distincts : le niveau operationnel (les SCI possedant les immeubles) et le niveau strategique (la holding qui coordonne, finance et gere l'ensemble).

Regime Mere-Fille : L'Avantage Fiscal Central

Lorsque la holding detient au moins 5 % du capital d'une SCI fille depuis plus de deux ans, les dividendes remontes sont exoneres d'IS a hauteur de 95 %. Seule une quote-part de frais et charges de 5 % est reintegree dans le resultat imposable. Concretement, sur 100 000 EUR de dividendes remontes, seuls 5 000 EUR sont soumis a l'IS, soit une imposition effective de 1 250 EUR (au taux de 25 %).

Ce mecanisme permet de faire circuler les flux financiers entre societes du groupe sans frottement fiscal significatif. La holding peut ensuite reinvestir ces liquidites dans de nouvelles acquisitions immobilieres, financer des travaux ou rembourser des emprunts, sans que les associes personnes physiques n'aient a supporter d'imposition.

Integration Fiscale

Lorsque la holding detient au moins 95 % du capital des filiales, elle peut opter pour le regime d'integration fiscale. Les resultats (benefices et deficits) de l'ensemble du groupe sont alors consolides au niveau de la holding. Les deficits d'une SCI en phase d'investissement compensent les benefices d'une autre SCI mature, reduisant l'imposition globale du groupe.

Protection par Compartimentage

Chaque SCI constitue un compartiment juridique independant. Les dettes contractees par une SCI n'engagent que cette societe et ses associes, sans remonter a la holding ni contaminer les autres SCI. Si un immeuble pose probleme (sinistre, locataire defaillant, contentieux), le risque reste cantonne a la SCI concernee.

Nouvelle Taxe Holdings 2026

La loi de finances 2026 cree une taxe annuelle de 20 % (article 235 ter C du CGI) visant les actifs non professionnels detenus par des holdings patrimoniales IS. Les conditions cumulatives de declenchement sont : valeur venale des actifs d'au moins 5 millions d'euros, controle direct ou indirect par une personne physique (50 % des droits de vote ou droits financiers), et revenus passifs representant au moins 50 % du total des produits. Les actifs vises comprennent les vehicules de luxe, yachts, avions et logements a usage personnel. Cette taxe ne concerne pas les immeubles locatifs genererant des revenus effectifs.

Couts d'une Holding Patrimoniale

La creation d'une holding (SAS, SARL ou SCI) coute entre 2 000 et 5 000 EUR incluant la redaction des statuts, l'immatriculation et les honoraires de conseil. La gestion annuelle represente 2 000 a 5 000 EUR pour la comptabilite, les declarations fiscales, les assemblees et le suivi juridique. S'y ajoutent les frais des SCI filles (500 a 2 000 EUR chacune par an). Le montage holding se justifie economiquement a partir de 3 a 5 biens immobiliers ou d'un patrimoine depassant 500 000 EUR en valeur.

La SARL de Famille : L'Outil de la Location Meublee

La SARL de famille est une societe commerciale dont les associes sont exclusivement des membres d'une meme famille (conjoints, partenaires pacses, ascendants, descendants et freres et soeurs). Son avantage distinctif reside dans la possibilite d'opter pour la transparence fiscale (imposition a l'IR) tout en exercant une activite commerciale de location meublee.

Contrairement a la SCI, qui bascule automatiquement a l'IS si elle exerce de la location meublee a titre habituel, la SARL de famille permet de cumuler l'activite de location meublee avec l'imposition a l'IR. Les associes sont alors soumis au regime reel BIC (le micro-BIC est exclu pour les associes de SARL de famille, conformement a l'article 50-0-2-c du CGI). Ce regime reel permet de deduire l'ensemble des charges et surtout de pratiquer l'amortissement du bati (sur 25 a 40 ans) et du mobilier (sur 5 a 10 ans), reduisant la base imposable a zero dans de nombreuses configurations.

La responsabilite des associes est limitee aux apports, a la difference de la SCI ou elle est illimitee au prorata des parts. Cette protection du patrimoine personnel constitue un avantage significatif pour les investisseurs exposes a des risques professionnels.

La reforme LMNP 2025 a introduit la reintegration des amortissements dans le calcul de la plus-value a la revente. Cette modification reduit l'avantage fiscal de sortie mais ne remet pas en cause l'interet de l'amortissement pendant la phase de detention, car l'economie d'impot annuelle (au taux marginal de l'associe) est immediate tandis que la plus-value eventuelle ne se materialise qu'a la cession.

La SAS Immobiliere : Flexibilite Statutaire Maximale

La Societe par Actions Simplifiee (SAS) offre la plus grande liberte dans la redaction des statuts. Les regles de gouvernance, de majorite, de cession des actions et de repartition des benefices sont entierement amenageables. La seule obligation est la designation d'un President.

La SAS immobiliere est soumise a l'IS par defaut, avec une option IR possible pendant les cinq premieres annees d'existence. Elle permet un capital variable sans formalites de modification statutaire, facilitant l'entree et la sortie d'investisseurs. La responsabilite est limitee aux apports.

La SAS est particulierement adaptee aux projets immobiliers associant des investisseurs non familiaux, aux operations de marchand de biens et aux montages combines activite professionnelle et patrimoine immobilier. Son inconvenient principal est l'obligation de nommer un commissaire aux comptes au-dela de certains seuils (total bilan de 4 M EUR, chiffre d'affaires de 8 M EUR ou 50 salaries).

Societe Civile Patrimoniale (SCPat)

La societe civile patrimoniale est une variante de la SCI dont l'objet social est elargi a la gestion de l'ensemble du patrimoine (immobilier, mobilier, placements financiers). Elle est soumise au meme regime fiscal que la SCI (IR par defaut, option IS possible). Son interet reside dans la possibilite de loger des actifs diversifies dans une meme structure, simplifiant la gestion et la transmission d'un patrimoine mixte.

Le demembrement de propriete consiste a scinder les trois attributs du droit de propriete (usus, fructus, abusus) entre deux personnes distinctes. L'usufruitier conserve le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus (loyers). Le nu-proprietaire detient le droit de disposer du bien (le vendre, le donner) sans pouvoir l'occuper ni en tirer de revenus.

Donation avec Reserve d'Usufruit

C'est l'application la plus courante du demembrement patrimonial. Les parents donnent la nue-propriete d'un bien ou de parts de SCI a leurs enfants tout en conservant l'usufruit. Ils continuent de percevoir les loyers et de gerer le bien. Au deces du dernier usufruitier, la pleine propriete est automatiquement reconstituee au profit du nu-proprietaire, sans aucun droit de succession supplementaire.

L'avantage fiscal est double. D'une part, les droits de donation sont calcules uniquement sur la valeur de la nue-propriete, determinee par le bareme de l'article 669 du CGI en fonction de l'age de l'usufruitier. Plus la donation est realisee tot, plus la valeur de la nue-propriete est faible et donc les droits reduits. D'autre part, la reunion de la pleine propriete au deces est totalement exoneree de droits de succession.

Bareme Fiscal de l'Article 669 du CGI

Le bareme fixe la repartition entre usufruit et nue-propriete en fonction de l'age de l'usufruitier :

Usufruit viager :

• Moins de 21 ans : usufruit 90 %, nue-propriete 10 %
• De 21 a 30 ans : usufruit 80 %, nue-propriete 20 %
• De 31 a 40 ans : usufruit 70 %, nue-propriete 30 %
• De 41 a 50 ans : usufruit 60 %, nue-propriete 40 %
• De 51 a 60 ans : usufruit 50 %, nue-propriete 50 %
• De 61 a 70 ans : usufruit 40 %, nue-propriete 60 %
• De 71 a 80 ans : usufruit 30 %, nue-propriete 70 %
• De 81 a 90 ans : usufruit 20 %, nue-propriete 80 %
• Plus de 91 ans : usufruit 10 %, nue-propriete 90 %

Usufruit temporaire : 23 % de la pleine propriete par periode de 10 ans, dans la limite de 30 ans.

Application Chiffree

Un couple de 55 ans possedant un bien de 500 000 EUR en SCI donne la nue-propriete des parts a leurs deux enfants. La nue-propriete vaut 50 % de la pleine propriete (tranche 51-60 ans), soit 250 000 EUR. Chaque parent donne 125 000 EUR de nue-propriete a chaque enfant, soit 62 500 EUR par parent par enfant. Apres application de l'abattement de 100 000 EUR par parent par enfant, les droits de donation sont calcules sur 0 EUR pour chaque enfant. La totalite du bien est transmise en franchise de droits.

Si les parents attendent 70 ans pour realiser la meme operation, la nue-propriete vaut 60 % (tranche 61-70 ans), soit 300 000 EUR. Chaque parent donne 75 000 EUR par enfant, toujours en dessous de l'abattement. Mais le montant transmis hors abattement est consomme davantage, laissant moins de marge pour de futures donations.

Demembrement et IFI

Regle fondamentale : l'usufruitier est redevable de l'IFI sur la valeur en pleine propriete du bien demembre (article 968 du CGI). Le nu-proprietaire n'est pas redevable de l'IFI sur la part demembree. Cette regle rend le demembrement particulierement interessant pour le nu-proprietaire, dont l'assiette IFI est allegee, mais neutre pour l'usufruitier qui supporte la totalite de la valeur.

Exception notable : le demembrement resultant d'une donation (et non d'une succession) repartit la charge IFI entre l'usufruitier (pour la valeur de l'usufruit) et le nu-proprietaire (pour la valeur de la nue-propriete), selon le bareme fiscal de l'article 669.

L'OBO Immobilier (Owner Buy Out)

L'OBO immobilier consiste pour un proprietaire a vendre un bien qu'il detient en direct a une societe qu'il controle (generalement une SCI ou une SARL de famille). Le proprietaire devient associe et gerant de la societe acheteuse, qui finance l'acquisition par un emprunt bancaire. Le vendeur recoit le prix de vente en cash.

Les objectifs de l'OBO sont multiples. Il permet de degager des liquidites tout en conservant le controle du bien. Il reorganise la detention (passage de la detention directe a la detention societaire) pour preparer la transmission. Il permet de purger la plus-value latente a un moment choisi. Il cree de la capacite d'endettement au niveau de la societe pour financer de nouveaux investissements.

L'administration fiscale surveille ces operations avec attention. Pour etre securisee, l'operation doit repondre a un objectif patrimonial reel (preparation de la transmission, restructuration de l'endettement, separation de patrimoines entre conjoints) et non a un but exclusivement fiscal. La valorisation du bien doit correspondre au prix du marche. La chronologie des operations (vente puis donation de parts) ne doit pas reveler un schema d'evasion. Les redressements pour abus de droit dans ce domaine depassent frequemment 500 000 EUR (source : Editions JFA, 2025).

La Tontine (Clause d'Accroissement)

La tontine est une clause inseree dans l'acte notarie lors de l'acquisition d'un bien par deux ou plusieurs personnes. Elle prevoit qu'au deces de l'un des co-acquereurs, sa part s'accroit automatiquement au profit du ou des survivants, avec un effet retroactif au jour de l'acquisition. Le defunt est repute n'avoir jamais ete proprietaire.

Entre epoux ou partenaires de PACS, le transfert est exonere de droits de succession. C'est un outil de protection du conjoint survivant particulierement efficace pour la residence principale. En revanche, entre concubins, la taxation s'eleve a 60 % au-dela de 76 000 EUR de valeur nette recueillie, ce qui en limite considerablement l'interet.

Conditions de validite : la clause doit etre inseree au moment de l'achat (jamais a posteriori), l'alea doit exister (ecart d'age et d'esperance de vie raisonnable entre les co-tontiniers), et les apports doivent etre sensiblement equivalents. Le formalisme notarie est imperatif.

L'Indivision : Le Regime par Defaut

L'indivision est le regime qui s'applique automatiquement lorsque plusieurs personnes acquierent un bien ensemble sans creer de societe. Chaque indivisaire detient une quote-part proportionnelle a son apport. Les decisions de gestion courante requierent la majorite des deux tiers des droits indivis, tandis que les actes de disposition (vente, hypotheque) exigent l'unanimite.

L'indivision presente un inconvenient structurel majeur : le droit de sortie permanent. L'article 815 du Code civil dispose que « nul ne peut etre contraint a demeurer dans l'indivision ». Tout indivisaire peut provoquer le partage a tout moment, y compris judiciairement, ce qui peut contraindre a la vente du bien dans des conditions defavorables.

La convention d'indivision permet d'amenager les regles de gestion, de fixer les modalites de prise de decision et de prevoir les conditions de sortie. Elle peut etre conclue pour une duree determinee (maximum 5 ans, renouvelable) ou indeterminee. Malgre ces amenagements, la SCI reste generalement preferable pour une detention de long terme, car elle offre une stabilite juridique, une gouvernance formalisee et des avantages en matiere de transmission que l'indivision ne permet pas.

La transmission du patrimoine immobilier est l'un des objectifs centraux de la structuration patrimoniale. Le cadre fiscal francais offre des mecanismes d'abattement et de decote qui, combines aux structures societaires et au demembrement, permettent de transmettre des patrimoines importants avec une fiscalite maitrisee.

Les Abattements sur les Donations

Le Code general des impots prevoit des abattements renouvelables tous les 15 ans en fonction du lien de parente entre le donateur et le donataire. En ligne directe (parent a enfant), l'abattement est de 100 000 EUR par parent et par enfant. Un couple avec trois enfants peut donc transmettre 600 000 EUR tous les 15 ans en franchise de droits. L'abattement entre epoux ou partenaires de PACS est de 80 724 EUR. L'abattement entre grands-parents et petits-enfants est de 31 865 EUR. Entre freres et soeurs : 15 932 EUR.

Ces abattements se cumulent avec les mecanismes de decote propres aux parts de SCI et au demembrement de propriete, creant un effet multiplicateur considerable.

La Decote des Parts de SCI

Les parts de SCI beneficient d'une decote admise par l'administration fiscale, generalement comprise entre 10 et 20 %, pour tenir compte de leur illiquidite (absence de marche organise pour les parts de SCI), de la difficulte a trouver un acquereur, et de l'existence eventuelle de clauses d'agrement dans les statuts qui restreignent la cession.

Concretement, un bien detenu en SCI d'une valeur de 400 000 EUR peut etre valorise entre 320 000 EUR (decote 20 %) et 360 000 EUR (decote 10 %) pour le calcul des droits de donation, generant une economie fiscale directe.

Donation-Partage : Figer la Valeur

La donation-partage est un acte notarie qui attribue definitivement des biens ou des parts a chaque donataire. Son avantage majeur est de figer la valeur des biens au jour de la donation pour le calcul du rapport successoral. Si le patrimoine immobilier se valorise entre la donation et le deces du donateur, la plus-value echappe totalement aux droits de succession.

Exoneration Exceptionnelle 2026

La loi de finances 2026 prevoit une exoneration temporaire de 300 000 EUR pour les dons en numeraire destines a l'achat ou a la renovation d'un logement, applicable jusqu'au 31 decembre 2026. Cette mesure peut etre combinee avec les abattements classiques.

Protection du Conjoint Survivant

La clause de tontine protege le conjoint survivant en lui attribuant la totalite du bien hors succession. Le demembrement croisee entre epoux (chacun est nu-proprietaire de la part de l'autre et usufruitier de la sienne) assure la pleine jouissance du logement au survivant. L'option prevue par l'article 757 du Code civil permet au conjoint survivant de recevoir soit l'usufruit de la totalite de la succession, soit la propriete du quart en pleine propriete.

L'Impot sur la Fortune Immobiliere (IFI) frappe les patrimoines immobiliers nets superieurs a 1,3 million d'euros au 1er janvier de chaque annee. Le bareme progressif s'echelonne de 0,50 % (entre 800 000 et 1,3 M EUR) a 1,50 % (au-dela de 10 M EUR). Le choix de la structure de detention influe directement sur l'assiette IFI.

Detention via SCI et Decotes

Les parts de SCI sont evaluees a leur valeur venale reelle pour l'IFI, mais une decote pour illiquidite de 10 a 20 % est admise par l'administration. La valeur des parts est calculee apres deduction des dettes de la societe (emprunts immobiliers notamment). En SCI a l'IS, les amortissements cumules reduisent la valeur nette comptable des actifs, ce qui peut diminuer la valeur des parts de 15 a 30 % supplementaires.

Demembrement et IFI

Lorsque le demembrement resulte d'une succession, l'usufruitier declare la valeur en pleine propriete du bien pour l'IFI. Le nu-proprietaire n'est pas redevable. Lorsque le demembrement resulte d'une donation, la charge IFI est repartie entre l'usufruitier (pour la valeur de l'usufruit) et le nu-proprietaire (pour la valeur de la nue-propriete).

Strategie : un proprietaire soumis a l'IFI qui donne la nue-propriete de parts de SCI a ses enfants mineurs ou majeurs non imposes a l'IFI sort une partie de la valeur de son assiette taxable, tout en conservant l'usufruit et donc les revenus du bien.

Dettes Deductibles

Les emprunts contractes pour l'acquisition, l'amelioration ou la conservation d'un bien immobilier sont deductibles de l'assiette IFI. Les emprunts in fine, ou seuls les interets sont payes pendant la duree du pret et le capital rembourse a l'echeance, sont desormais soumis a un mecanisme de linearisation : la valeur deductible diminue chaque annee proportionnellement a la duree restante du pret, limitant l'optimisation.

Limites et Risques

L'administration dispose de l'arme de l'abus de droit (article L.64 du LPF) pour contester les montages a but principalement fiscal. Les signaux d'alerte incluent : valorisation incohérente des parts de SCI, demembrement de propriete sans substance economique, chronologie rapprochee entre donation et cession, SCI sans comptabilite ni assemblees (dite « SCI coquille »). La sanction est une majoration de 80 % des droits eludees pour abus de droit au sens strict, ou de 40 % pour abus de droit a but principalement fiscal.

Profil 1 : Le Primo-Investisseur (1 a 2 Biens, Patrimoine < 300 000 EUR)

Situation : un couple de 35 ans achete son premier investissement locatif. Pas d'IFI. Objectif : generer des revenus complementaires.

Recommandation : SCI a l'IR si location nue avec perspective de detention longue (beneficier des abattements plus-values). SARL de famille si location meublee (beneficier de l'amortissement en regime reel BIC tout en restant a l'IR). En dessous de 300 000 EUR, les frais de structure sont proportionnellement eleves. La detention directe reste une option viable si la transmission n'est pas une priorite a court terme.

Profil 2 : L'Investisseur en Phase de Capitalisation (3 a 5 Biens, 300 000 a 1 M EUR)

Situation : un investisseur de 45 ans detient quatre appartements locatifs. TMI a 30 %. Objectif : reduire l'imposition annuelle et preparer la transmission.

Recommandation : SCI a l'IS pour les biens en location nue (amortissement, capitalisation). Holding + SCI si les flux entre biens justifient la remontee de dividendes (regime mere-fille). Demarrer les donations de nue-propriete de parts aux enfants pour utiliser les abattements de 100 000 EUR.

Profil 3 : Le Patrimoine Mature (> 1,3 M EUR, Assujetti IFI)

Situation : un couple de 60 ans detient un patrimoine immobilier de 2,5 M EUR. Assujetti a l'IFI. Objectif : reduire l'IFI, organiser la succession.

Recommandation : Holding patrimoniale avec SCI filiales pour chaque bien ou groupe de biens. Donation de la nue-propriete des parts de holding aux enfants (double decote : parts de holding et demembrement). Passage a l'IS des SCI pour reduire la valeur nette des parts par amortissement. Attention au seuil de 5 M EUR pour la nouvelle taxe holdings 2026.

Profil 4 : Le Chef d'Entreprise

Situation : un dirigeant de 50 ans detient ses locaux professionnels en direct. Objectif : proteger le patrimoine immobilier des risques de l'activite professionnelle.

Recommandation : SCI separee pour les locaux professionnels, qui signe un bail commercial avec la societe d'exploitation. Le patrimoine immobilier est isole des creanciers de la societe d'exploitation. L'OBO immobilier peut etre envisage pour restructurer la detention si les locaux sont deja amortis dans l'entreprise.