Brookfield finalise l'acquisition des murs du BHV Marais pour 300 millions d'euros

Contexte et enjeux

Brookfield Asset Management, l'un des plus importants gestionnaires d'actifs alternatifs au monde avec plus de 1 000 milliards de dollars sous gestion, a finalisé le 27 janvier 2026 l'acquisition des murs du BHV Marais, situé rue de Rivoli dans le 4e arrondissement de Paris. Le montant de la transaction avoisine les 300 millions d'euros. L'opération porte sur l'ensemble du bâtiment principal de 50 000 m² ainsi que sur le magasin BHV de Parly 2, dans les Yvelines.

Ce deal met fin à plus de deux ans d'incertitudes autour de la propriété de l'un des temples du commerce parisien. Il illustre la capacité des grands fonds internationaux à saisir des opportunités sur des actifs retail emblématiques, même lorsque leur trajectoire récente a été chahutée.

Les faits clés

• Acquéreur : Brookfield Asset Management (fonds canadien, +1 000 Mds$ d'actifs sous gestion)
• Vendeur : Groupe Galeries Lafayette (famille Moulin)
• Actif : BHV Marais, 52 rue de Rivoli, Paris 4e, 50 000 m² + BHV Parly 2
• Montant : environ 300 millions d'euros
• Capex prévu : plus de 120 millions d'euros de travaux de modernisation sur plusieurs années
• Locataire : la Société des Grands Magasins (SGM), dirigée par Frédéric Merlin, reste exploitante du grand magasin
• Autre cession liée : le bâtiment de l'Homme du BHV (36, rue de la Verrerie, 8 500 m²) a été vendu à Xavier Niel (NJJ Verrerie) pour environ 50 millions d'euros

Analyse approfondie

Un dossier marqué par la controverse Shein

Le montage initial de la cession, amorcé en février 2023, prévoyait que la SGM de Frédéric Merlin rachète les murs du BHV avec le soutien financier de la Caisse des Dépôts via la Banque des Territoires. Cet équilibre a volé en éclats lorsque l'installation d'un espace Shein de 1 200 m² au 6e étage du BHV a été rendue publique. La Caisse des Dépôts a invoqué une « rupture de confiance », considérant le modèle de l'ultra fast fashion incompatible avec ses valeurs, et s'est retirée du tour de table.

Ce retrait a entraîné un effet domino : plusieurs marques de renom, Dior, Sandro, Maje, Agnès b., APC, ont quitté le BHV. Le magasin a connu son pire quatrième trimestre depuis des années (hors période Covid-19), avec des retards de paiement aux fournisseurs et une forte baisse de fréquentation. Des problèmes d'entretien ont également été signalés : escalators en panne, sanitaires fermés, rayons vides.

L'entrée en scène de Brookfield

Face à l'échec du montage initial et à l'expiration de la promesse de vente fin décembre 2025, Brookfield s'est positionné en décembre 2025 comme acquéreur unique. Le gestionnaire canadien est réputé pour son appétit pour les actifs « à controverse maîtrisée » : localisation premium, usage mixte, potentiel de revalorisation à long terme.

Avec plus de 278 milliards de dollars d'actifs immobiliers sous gestion à l'échelle mondiale, couvrant la logistique, le résidentiel, l'hôtellerie, les bureaux et le retail, Brookfield dispose de l'expertise nécessaire pour repositionner un tel actif. Le fonds a par ailleurs ouvert un bureau à Paris dans le cadre de son maillage de l'Europe continentale, où il administre 180 milliards d'euros d'actifs.

Un investissement total de 420 millions d'euros

Au-delà du prix d'acquisition de 300 millions d'euros, Brookfield prévoit de mobiliser plus de 120 millions d'euros de capex pour transformer et moderniser les 50 000 m² du BHV Marais sur plusieurs années. Aucune transformation radicale n'est envisagée : le bâtiment se situe dans le secteur sauvegardé du Marais, ce qui exclut toute reconversion en logements. L'objectif est de redonner une dynamique commerciale au lieu, sans en dénaturer l'ADN de grand magasin.

Perspectives d'experts

Vision optimiste

L'arrivée de Brookfield est perçue par plusieurs acteurs du marché comme un signal positif pour l'immobilier retail parisien. Le fonds canadien a démontré, avec son portefeuille retail mondial comprenant certaines des destinations commerciales les plus fréquentées, sa capacité à créer de la valeur sur des actifs complexes. L'investissement massif en capex témoigne d'une vision à long terme, cohérente avec la philosophie du groupe : « acquérir des actifs de haute qualité, investir sur une base de valeur et créer de la valeur grâce à une gestion active ».

« Cette opération est désormais sécurisée, avec Brookfield, un partenaire de premier plan engagé à nos côtés. », Frédéric Merlin, président de la SGM, dans un courrier aux salariés daté du 27 janvier 2026

Vision prudente

La persistance de la stratégie Shein constitue un facteur de risque. Frédéric Merlin a annoncé l'ouverture prochaine de nouveaux espaces Shein dans plusieurs BHV régionaux. Brookfield Growth, branche d'investissement du groupe, a par ailleurs déjà investi dans des initiatives liées à Shein, notamment sur la décarbonation de la chaîne d'approvisionnement. La cohabitation entre un positionnement premium et l'ultra fast fashion reste un pari risqué, qui pourrait compliquer le repositionnement du lieu.

Par ailleurs, le contexte macro-économique reste contrasté. En 2025, les volumes d'investissement en immobilier d'entreprise en France ont atteint 13,7 milliards d'euros, en hausse de 8 %, mais le marché du retail demeure fragile avec des taux de vacance élevés dans certains segments. Les analystes de Barclays ont récemment dégradé plusieurs foncières françaises, citant l'instabilité politique et l'affaiblissement des fondamentaux de bureaux.

Implications pour les lecteurs de Ganeden

Cette transaction confirme plusieurs tendances structurelles du marché immobilier français :

• Le retour des méga-deals : après 2024 qui n'avait vu aucune transaction supérieure à 300 millions d'euros, 2025 en a compté cinq, et 2026 s'ouvre avec ce deal Brookfield. Le marché retrouve une configuration plus classique.
• La séparation murs / exploitation : la cession du BHV illustre la tendance croissante à dissocier la propriété des murs de l'exploitation commerciale, un modèle déjà éprouvé par les Galeries Lafayette avec leur flagship Haussmann.
• L'appétit des fonds nord-américains : Brookfield rejoint Norges Bank IM et Mubadala parmi les investisseurs internationaux les plus actifs sur les actifs prime parisiens en ce début 2026.
• Le pari retail : dans un contexte de 9 millions de m² de bureaux vacants en Île-de-France, le retail premium parisien, Samaritaine (LVMH), Printemps, BHV, continue d'attirer les investisseurs misant sur le tourisme et la destination commerciale.

Ce qu'il faut surveiller

Plusieurs éléments méritent une attention particulière dans les mois à venir :

• Le plan de rénovation détaillé : Brookfield devrait dévoiler sa feuille de route pour les 120 millions d'euros de capex, avec un focus probable sur la remise aux normes, l'expérience client et le mix enseignes.
• L'avenir de Shein au BHV : la Mairie de Paris et les acteurs de la mode française maintiennent la pression pour limiter la présence de l'enseigne chinoise. La stratégie commerciale de la SGM sera scrutée.
• Les élections municipales de mars 2026 : le scrutin pourrait influencer la politique d'urbanisme commercial de Paris, et l'avenir du BHV dépend en partie du cadre réglementaire local.
• Le marché de l'investissement au T1 2026 : les chiffres Immostat et JLL pour le premier trimestre donneront le ton pour l'année. Les perspectives tablent sur 23 à 25 milliards d'euros investis en immobilier d'entreprise (élargi) sur l'ensemble de 2026.

Conclusion

L'acquisition du BHV Marais par Brookfield pour 300 millions d'euros constitue l'un des deals immobiliers les plus marquants de ce début 2026. En reprenant un actif emblématique au terme d'un feuilleton mêlant controverse commerciale, retrait d'investisseurs publics et incertitudes opérationnelles, le fonds canadien fait un pari audacieux sur le retail parisien. L'ampleur de l'investissement prévu, 420 millions d'euros au total, et la stature de l'acquéreur suggèrent une transformation en profondeur du BHV, dans le respect de son identité historique. Reste à voir si ce « mariage de raison » entre Brookfield et la SGM parviendra à redonner au grand magasin du Marais la place qu'il occupait dans le paysage commercial parisien.