Quatre pays, cinq immeubles, une stratégie contrariante

Le groupe CORUM L'Épargne vient de publier le bilan de son premier trimestre 2026 : ses deux SCPI internationales, CORUM XL et CORUM USA, ont déployé 90 millions d'euros dans quatre pays. L'Italie, le Royaume Uni, la Pologne et les États Unis accueillent chacun au moins une acquisition, répartie sur cinq immeubles et cinq secteurs distincts. Ce volume d'investissement confirme la capacité du gestionnaire à opérer à contre courant du marché, dans un contexte où la majorité des SCPI françaises concentrent encore leur collecte sur l'Hexagone.

Les cinq acquisitions passées au crible

Toscane : un actif de santé à 9,2 % de rendement

En janvier, CORUM XL a signé l'achat d'un bâtiment de santé en Toscane pour 3,8 millions d'euros. Le locataire, Cooperativa Sociale La Salute, s'engage sur un bail ferme de 17,2 ans, ce qui garantit une visibilité locative exceptionnelle. Le rendement à l'acquisition atteint 9,2 %, soit près du double du taux de distribution moyen des SCPI françaises (4,91 % en 2025 selon l'ASPIM).

Canterbury : un retail park à 7,3 % avec des enseignes britanniques

En février, la même SCPI a acquis un parc commercial à Canterbury pour 15,5 millions de livres sterling. Trois enseignes reconnues au Royaume Uni occupent les lieux : The Range, Currys et Bensons for Beds. Les baux affichent une durée moyenne de 5,2 ans et le rendement s'établit à 7,3 %. L'opération illustre le retour d'appétit pour le retail britannique, un secteur décoté depuis le Brexit dont les fondamentaux se redressent progressivement.

Pologne : 46 millions d'euros entre logistique et hôtellerie

Deux opérations totalisant 46 millions d'euros sont en cours de finalisation en Pologne. La première concerne un entrepôt logistique à Varsovie, la seconde un actif hôtelier à Gdansk avec des baux pouvant atteindre 20 ans pour le volet hôtellerie. Ces acquisitions positionnent CORUM XL sur deux segments porteurs de l'Europe centrale, où les rendements restent nettement supérieurs à ceux de l'Europe de l'Ouest.

New York : Amazon One Medical locataire principal à 9,98 %

En mars, CORUM USA a réalisé sa quatrième acquisition aux États Unis en s'offrant un immeuble commercial à Murray Hill, Manhattan, pour 6,35 millions de dollars. Le bâtiment, construit en 2016 et d'une superficie de 545 m², affiche un taux d'occupation de 100 %. Amazon One Medical représente 83 % des revenus locatifs (bail restant d'environ 9 ans), tandis que Spoto Pizza occupe les 17 % restants avec un bail de 10 ans signé en 2024. Le rendement brut atteint 9,98 %, un niveau exceptionnel pour un actif new yorkais.

Pourquoi cette diversification est un signal fort pour le marché

La stratégie de CORUM s'inscrit dans une tendance de fond : en 2025, 75 % des acquisitions réalisées par les SCPI se sont concrétisées hors de France, contre seulement 20 % il y a dix ans. Ce basculement traduit la quête de rendements plus élevés, une fiscalité européenne souvent avantageuse (conventions de non double imposition) et la volonté de s'éloigner d'un marché hexagonal encore convalescent, marqué par 6,2 millions de m² de bureaux vacants en Île de France.

Les SCPI dont plus de 40 % des actifs se situent hors de France affichent un taux de distribution moyen de 6,09 %, contre 4,72 % pour l'ensemble du marché. L'écart de performance atteint 1,37 point, un différentiel qui explique largement l'afflux de capitaux vers les véhicules internationaux.

CORUM L'Épargne : les chiffres clés du groupe

Le bilan 2025 du groupe fournit le contexte nécessaire pour évaluer la portée de ce trimestre offensif :

  • 9,6 milliards d'euros d'actifs sous gestion, en progression constante
  • 152 000 associés, dont 26 000 nouveaux en 2025
  • 1,6 milliard d'euros de collecte annuelle (record pour l'assurance vie)
  • 18 % de part de marché SCPI, première collecteuse depuis 2022
  • 3,3 milliards d'euros déployés en immobilier depuis juillet 2022

Performances 2025 par SCPI : des rendements au dessus des objectifs

Les résultats 2025 confirment la pertinence de la stratégie contrariante du groupe, portée par son président fondateur Frédéric Puzin.

  • CORUM Origin : 6,50 % de rendement (objectif non garanti de 6 %), 14e année consécutive au dessus de la cible. 9 acquisitions à 8,45 % de rendement net, durée moyenne des baux de 6,4 ans. 163 millions d'euros de cessions générant 28 millions d'euros de plus values (17 % de création de valeur).
  • CORUM XL : 5,30 % (objectif de 5 %). 6 acquisitions à 7,56 % de rendement net, baux de 8,6 ans en moyenne.
  • CORUM Eurion : 5,73 % (objectif de 4,5 %). 5 acquisitions à 7,57 % de rendement net, baux longs de 10,5 ans en moyenne.
  • CORUM USA : 7,70 % pour son premier exercice complet (objectif de 4,5 %), dopé par une revalorisation de 29 % d'un actif new yorkais. 2 acquisitions à 7,08 % de rendement net.

Perspectives pour les investisseurs : quels enseignements tirer ?

L'argument en faveur de l'internationalisation

Philippe Cervesi, président de CORUM Asset Management, résume la philosophie du groupe : « Avec 800 millions d'investissements et près d'un milliard d'euros de transactions, nous profitons d'un marché immobilier offrant des opportunités de qualité. » La diversification géographique réduit l'exposition au risque de vacance locative hexagonal et permet de capter des rendements supérieurs dans des zones à cycle décalé.

« 2025 a présenté des incertitudes où la volatilité et les taux élevés encourageaient logiquement la prudence. Avec 26 000 nouveaux associés en 2025, la confiance de 152 000 clients a permis 1,6 milliard d'euros de collecte et 9,6 milliards d'euros d'actifs gérés. » Frédéric Puzin, président fondateur de CORUM L'Épargne

Les risques à ne pas négliger

Le rendement affiché de 7,70 % par CORUM USA intègre une revalorisation de 29 % non récurrente. La performance globale annuelle (PGA), nouvel indicateur réglementaire en 2026, ramène parfois le gain réel bien en dessous du taux de distribution affiché, comme l'illustre le cas de certaines SCPI de bureaux dont la PGA tombe à 1,46 % après prise en compte de la dépréciation des parts. Le risque de change (dollar/euro) constitue également un facteur de volatilité pour les SCPI investies outre Atlantique. Enfin, la liquidité reste contrainte : la revente des parts n'est jamais garantie.

Ce qu'il faut surveiller au deuxième trimestre

Trois indicateurs méritent une attention particulière dans les semaines à venir :

  • La finalisation des deux acquisitions polonaises (46 millions d'euros), qui pourrait porter le volume du premier semestre au dessus de 130 millions d'euros.
  • L'évolution du dollar : la faiblesse actuelle de la devise américaine améliore les conditions d'entrée pour CORUM USA, mais un rebond du billet vert pourrait peser sur les valorisations en euros.
  • La collecte SCPI du T1 2026, dont les chiffres seront publiés par l'ASPIM courant avril. Un maintien au dessus de 2 milliards d'euros sur le trimestre confirmerait le regain de confiance des épargnants français envers la pierre papier.

Synthèse

En déployant 90 millions d'euros sur quatre pays et cinq secteurs en un seul trimestre, CORUM XL et CORUM USA confirment leur positionnement de SCPI à vocation mondiale. Les rendements à l'acquisition (7,3 % à 9,98 %) surpassent largement la moyenne du marché. La stratégie contrariante du groupe, qui a investi 3,3 milliards d'euros depuis juillet 2022, produit des résultats mesurables : 14 années consécutives au dessus de l'objectif pour CORUM Origin. Pour les investisseurs, ce trimestre offensif illustre la prime de rendement accessible via la diversification internationale, tout en rappelant que l'illiquidité et le risque de change demeurent des contreparties structurelles de cette classe d'actifs.