Contexte et enjeux

Covivio, l'une des principales foncières cotées européennes avec un patrimoine de 16 milliards d'euros, vient de publier ses résultats annuels 2025. Dans un marché immobilier en phase de normalisation après deux années de correction, la foncière dirigée par Christophe Kullmann affiche une croissance soutenue de son résultat récurrent et confirme une réorientation stratégique ambitieuse : faire de l'hôtellerie le premier pilier de son portefeuille. Avec 400 millions d'euros de conversions de bureaux en hôtels et 300 millions d'acquisitions sous exclusivité, Covivio trace un cap qui illustre une tendance de fond dans l'immobilier européen.

Les faits clés

  • Résultat net récurrent (EPRA Earnings ajusté) de 526,5 millions d'euros, en hausse de 10 % sur un an, soit 4,75 euros par action (+6,4 %)
  • Revenus locatifs consolidés de 705 millions d'euros en part du groupe, en progression de 3,7 %
  • Actif net réévalué (EPRA NTA) de 82,9 euros par action, en hausse de 3,9 %
  • Valeur du patrimoine en hausse de 2,1 % à périmètre constant, à 16 milliards d'euros
  • Dividende proposé de 3,75 euros par action, en hausse de 7 %, payable en mars et juillet
  • Partenariat stratégique de 500 millions d'euros avec Blue Owl sur le campus Thales à Vélizy
  • Objectif 2026 : croissance de 4 % du résultat récurrent par action

Analyse approfondie

Une trajectoire financière qui dépasse les attentes

Les résultats 2025 de Covivio témoignent d'une dynamique opérationnelle solide sur l'ensemble des segments. Le résultat net récurrent, indicateur de référence pour les foncières cotées, progresse de 10 % en valeur absolue et de 6,4 % par action, intégrant l'effet dilutif des cessions d'actifs non stratégiques réalisées au cours de l'exercice. La foncière a cédé 463 millions d'euros d'actifs à un rendement moyen de 5,3 %, tout en investissant 446 millions à un rendement de 6,6 %, illustrant la discipline de sa rotation de portefeuille.

L'actif net réévalué progresse de 3,9 %, porté par la revalorisation de l'ensemble des classes d'actifs, en particulier l'hôtellerie (+3,7 % à périmètre constant). Le ratio d'endettement (LTV) reste maîtrisé à 38,9 %, tandis que le ratio dette nette sur EBITDA s'améliore à 10,7x contre 11,4x un an plus tôt. Avec un coût moyen de la dette de 1,7 % et une maturité de financement supérieure à huit ans, Covivio conserve une structure financière défensive, confirmée par la notation BBB+ de S&P avec perspective stable.

Le pivot hôtelier : de 21 % à un tiers du patrimoine

La transformation la plus marquante concerne le rééquilibrage stratégique du portefeuille. L'hôtellerie, qui représente aujourd'hui 21 % du patrimoine de Covivio, a vocation à atteindre un tiers de l'exposition à moyen terme. Pour y parvenir, la foncière déploie une stratégie à deux leviers. D'un côté, environ 400 millions d'euros de conversions de bureaux en hôtels sont programmés, transformant des actifs tertiaires sous performants en établissements hôteliers à plus fort rendement. De l'autre, 300 millions d'euros de nouvelles acquisitions hôtelières sont en cours de négociation exclusive, ciblant l'Europe du Sud (Italie, Espagne) avec des rendements fixes supérieurs à 6 %.

Le portefeuille hôtelier de Covivio Hotels, coté séparément, atteint désormais 274 établissements et 38 443 chambres répartis dans 11 pays européens, pour une valorisation de près de 6 milliards d'euros. La France (2 milliards, +6,8 %), l'Espagne (699 millions, +9 %) et l'Italie (296 millions, +6,2 %) enregistrent les progressions les plus significatives. Un pipeline de rénovation de 14 hôtels, doté de 250 millions d'euros de capex, vise une création de valeur de 190 millions et un rendement marginal de 13 % sur la période 2026 à 2028.

Le partenariat Blue Owl : 500 millions sur le campus Thales

En décembre 2025, Covivio a conclu un accord stratégique avec les fonds gérés par Blue Owl Capital pour la création d'une coentreprise détenue à 51 % par Covivio et 49 % par Blue Owl. Cette structure acquerra les trois sites Thales à Vélizy pour une valeur de 503 millions d'euros : les campus Hélios 1 (46 750 m²) et TED (41 500 m²), déjà opérationnels, ainsi que le nouveau campus Hélios 2 (38 000 m²), en cours de construction pour une livraison mi 2026. L'ensemble est loué à Thales pour une durée ferme moyenne de 12 ans et accueillera le plus grand site du groupe dans le monde, avec près de 6 000 collaborateurs. La finalisation est attendue au premier semestre 2026.

Perspectives d'experts

Vision optimiste

Covivio se distingue par la clarté de son exécution stratégique. Là où d'autres foncières subissent la vacance locative des bureaux, Covivio transforme cette contrainte en opportunité via la conversion hôtelière, un marché porté par des fondamentaux solides. Le tourisme en France a généré un chiffre d'affaires hôtelier estimé à 22 milliards d'euros en 2025, avec un taux d'occupation moyen de 66,9 %. Paris affiche un RevPAR en hausse de 5 % à 195 euros, et le segment luxe progresse de 5 % à 247 euros. Le consensus des analystes recommande d'accumuler le titre, avec un objectif de cours moyen de 62,72 euros, soit un potentiel de hausse de 10,7 %.

« La mise en œuvre de nos priorités stratégiques se traduit dans des performances solides. Covivio entre en 2026 en visant une croissance de 4 % du résultat récurrent par action. » Christophe Kullmann, directeur général de Covivio

Vision prudente

Plusieurs risques méritent attention. Le segment bureaux, qui pèse encore 49 % du portefeuille, reste exposé à la montée structurelle de la vacance locative en Île de France, où le stock immédiat a dépassé 6,2 millions de m² en 2025. La composante résidentielle allemande (30 % du patrimoine) évolue dans un contexte réglementaire contraignant. Le ratio d'endettement de 38,9 %, bien que maîtrisé, laisse une marge de manœuvre limitée pour absorber une éventuelle dégradation des valorisations. La hausse récente des taux immobiliers (+0,10 point en février 2026) pourrait peser sur le refinancement à moyen terme, même si le coût moyen de la dette de Covivio (1,7 %) reste exceptionnellement bas.

Implications pour les lecteurs de Ganeden

Les résultats de Covivio confirment plusieurs tendances structurelles pour le marché immobilier français. La rotation du capital des bureaux vers l'hôtellerie s'accélère, portée par des rendements plus attractifs et une demande touristique résiliente. La conversion de bureaux en hôtels devient un levier privilégié de création de valeur, permettant de repositionner des actifs tertiaires vacants dans un marché porteur. Pour les investisseurs institutionnels, le modèle de Covivio illustre la prime accordée aux foncières diversifiées, capables d'arbitrer entre classes d'actifs au gré des cycles. Le partenariat avec Blue Owl sur Thales confirme également l'appétit des fonds de dette alternatifs pour l'immobilier de bureaux sécurisé par des baux longs à des locataires de premier rang.

Ce qu'il faut surveiller

Plusieurs jalons détermineront la trajectoire de Covivio dans les mois à venir : la finalisation du partenariat Blue Owl au premier semestre 2026 (500 millions d'euros), l'avancement des négociations exclusives pour les 300 millions d'acquisitions hôtelières en Europe du Sud, le lancement opérationnel des projets de conversion de bureaux en hôtels (400 millions d'euros), et la publication des résultats du premier trimestre, qui confirmeront ou non la guidance de croissance de 4 % du résultat récurrent. Le salon MIPIM à Cannes du 9 au 13 mars 2026 sera aussi l'occasion de mesurer l'appétit des investisseurs internationaux pour cette stratégie de pivot hôtelier.

Conclusion

Les résultats annuels 2025 de Covivio marquent un tournant dans la trajectoire de la foncière. Avec un résultat récurrent en hausse de 6 % par action, un actif net réévalué en progression de 4 % et un dividende relevé de 7 %, la foncière démontre la pertinence de son modèle diversifié. Le virage vers l'hôtellerie, appuyé par 700 millions d'euros de projets identifiés, positionne Covivio comme l'un des acteurs les plus offensifs du marché immobilier européen en 2026. Dans un secteur encore marqué par la prudence, cette stratégie de transformation active tranche avec l'attentisme de nombreux concurrents.