Contexte et enjeux

Foncière INEA, spécialiste de l'immobilier tertiaire durable en régions françaises, a publié le 17 février 2026 ses résultats annuels pour l'exercice 2025. Dans un contexte marqué par une demande locative de bureaux en recul de 21 % en régions par rapport à la moyenne décennale, la société cotée sur Euronext Paris affiche une progression de son résultat net récurrent (RNR) de 5,4 % et un cash flow par action en hausse de 53 %. Ces chiffres s'inscrivent dans un marché de l'immobilier tertiaire encore sous pression, mais où les acteurs positionnés sur des actifs de qualité tirent leur épingle du jeu.

Les faits clés

  • Revenus locatifs bruts : 81,5 millions d'euros, en hausse de 4,5 % (contre 78 millions en 2024), dont 80 % de la croissance réalisée à périmètre constant
  • Résultat net récurrent (RNR) : 28 millions d'euros (+5,4 %), soit 2,58 euros par action
  • EBITDA : 50,6 millions d'euros (+4 %), avec un ratio de coûts EPRA de 9,2 % (hors vacance)
  • Cash flow par action : 4,70 euros (+53 %), dépassant largement la guidance relevée en cours d'année à +40 %
  • Dividende proposé : 2,70 euros par action, intégralement en numéraire, offrant un rendement de 7,9 %
  • Patrimoine évalué à 1,21 milliard d'euros, réparti sur 82 sites et 463 000 m² de surface locative

Analyse approfondie

Une croissance locative portée par l'indexation et les livraisons

La progression de 4,5 % des revenus locatifs s'appuie sur deux moteurs principaux. L'indexation des loyers a contribué à hauteur de +3,5 %, tandis que les livraisons d'actifs neufs réalisées entre 2024 et 2025, représentant 54 500 m², ont généré 4,2 millions d'euros de revenus complémentaires. Le portefeuille, composé à 79 % de bureaux et à 21 % de parcs d'activités, conserve un âge moyen de huit ans, ce qui le positionne favorablement face aux exigences croissantes des entreprises locataires en matière de qualité environnementale et d'organisation du travail.

Un taux de vacance en hausse, reflet d'un marché attentiste

Le taux de vacance EPRA s'est établi à 11,6 % fin 2025, contre 10,3 % un an plus tôt. Ramené au portefeuille courant, il atteint 6,9 % (7,2 % sur les bureaux, 5,7 % sur les parcs d'activités). Cette progression reflète la prudence des entreprises en région face à un contexte économique incertain. Malgré cette hausse, INEA a signé 68 baux couvrant 32 000 m² au cours de l'exercice, avec une taille moyenne de 470 m² et des engagements fermes supérieurs à six ans pour plus de 40 % des contrats. Les loyers moyens se sont établis à 181 euros par m² pour les bureaux et 121 euros par m² pour les parcs d'activités.

Désendettement en cours et coût de la dette en recul

La dette nette a diminué de 27 millions d'euros pour s'établir à 596 millions d'euros, ramenant le ratio dette/EBITDA de 12,9x à 12,0x. Le coût moyen de la dette est passé de 3,8 % à 3,6 %, tandis que le LTV EPRA reste stable à 50,9 %. Les cessions réalisées en 2025, pour un total de 18 millions d'euros, ont été conclues à des prix égaux ou supérieurs aux expertises. La direction affiche un objectif clair de ramener le LTV sous la barre des 50 %, à travers la poursuite de son programme d'arbitrage ciblé. À noter : 84 % de la dette intègre des critères de performance environnementale.

Perspectives d'experts

Vision optimiste

Oddo BHF souligne que le rendement du dividende, de l'ordre de 8 %, et le potentiel de revalorisation à moyen terme constituent des atouts significatifs. Le cabinet d'analyse note que la réouverture progressive du marché locatif de bureaux en régions pourrait bénéficier directement à la société, dont le portefeuille affiche une consommation énergétique moyenne de 88 kWh/m², soit 30 % en dessous de la moyenne nationale. Les parcs d'activités montrent par ailleurs une bonne dynamique locative.

Oddo BHF fixe un objectif de cours à 37 euros, soit un potentiel de revalorisation de l'ordre de 8 % par rapport au cours de clôture de fin 2025 (34,20 euros).

Vision prudente

La recommandation « Neutre » d'Oddo BHF traduit cependant des réserves. Le taux de vacance en progression constitue un point de vigilance, dans un marché régional où la demande demeure 21 % en dessous de sa moyenne de long terme. Le LTV, à 50,9 %, reste au dessus de l'objectif affiché de 50 %, même si la trajectoire de désendettement est engagée. La décote de 30 % par rapport à l'ANR NTA (48,8 euros par action) signale que le marché intègre encore un risque significatif sur la valorisation des actifs tertiaires régionaux.

Performance boursière et retour aux actionnaires

L'action INEA a clôturé l'exercice 2025 à 34,20 euros, en hausse de 3,6 % sur l'année. En incluant le réinvestissement du dividende, la performance totale atteint 11,5 %, surpassant l'indice EPRA Europe (+6,7 %). La décote par rapport à l'actif net de continuation (ANR NTA) s'est réduite de 34 % à 30 %, sans toutefois se résorber complètement. Le dividende de 2,70 euros par action représente un taux de distribution de 57 % du cash flow, laissant une marge confortable pour le désendettement.

Performance environnementale

INEA se positionne comme un acteur engagé sur les critères ESG. Avec une consommation énergétique moyenne de 88 kWh/m² sur son parc de bureaux, la foncière se situe 30 % sous la moyenne nationale. L'exercice 2025 a vu l'achèvement de 14 installations photovoltaïques, portant la production annuelle d'énergie renouvelable à 4 MWh. La société a par ailleurs adopté volontairement le cadre de reporting CSRD, anticipant les obligations réglementaires.

Implications pour les lecteurs de Ganeden

Les résultats de Foncière INEA illustrent la réalité du marché tertiaire régional en 2025 : une croissance opérationnelle possible pour les portefeuilles de qualité, mais une pression locative persistante qui pèse sur les taux d'occupation. Pour les investisseurs immobiliers, le rendement de 7,9 % du dividende constitue l'un des plus élevés parmi les foncières cotées françaises, dans un contexte où le rendement moyen des SIIC se situe entre 4 % et 7 %. La stratégie de désendettement par arbitrage sélectif et la jeunesse du patrimoine (huit ans d'âge moyen) positionnent INEA pour capter la reprise attendue du marché locatif régional.

Ce qu'il faut surveiller

Plusieurs jalons détermineront la trajectoire d'INEA dans les mois à venir. La publication des résultats d'Altarea, prévue le 24 février 2026, complétera le panorama de la saison des résultats pour les foncières françaises. L'évolution du taux de vacance au premier semestre 2026, dans un contexte de possible « retour au bureau » en régions, sera déterminante. La capacité de la direction à concrétiser sa guidance de cash flow entre 4,60 et 5,00 euros par action constituera un test clé de la trajectoire opérationnelle. Enfin, le MIPIM 2026, prévu du 9 au 13 mars à Cannes, offrira un éclairage sur les tendances de l'investissement immobilier en régions.

Conclusion

Foncière INEA termine l'exercice 2025 sur une note de croissance opérationnelle mesurée, conjuguée à un effort de désendettement tangible. Avec un rendement de dividende parmi les plus attractifs du secteur et un portefeuille aligné sur les exigences environnementales contemporaines, la société offre un profil d'investissement distinctif sur le créneau de l'immobilier tertiaire régional. La trajectoire reste toutefois conditionnée à la reprise de la demande locative en régions, un facteur encore incertain dans l'environnement économique actuel.