Contexte et enjeux

Le quartier d'affaires de La Défense vient d'enregistrer l'une des transactions les plus significatives de ce début d'année 2026. Une foncière privée a acquis environ 30 000 m² de bureaux dans la tour Franklin, un immeuble emblématique de 72 000 m² et 33 étages situé au 100-101 Terrasse Boieldieu à Puteaux. L'opération, qualifiée de value-add, a été orchestrée en exclusivité par la société de conseil Enipe Capital, fondée par Julien Pinault.

Ce deal intervient dans un contexte de marché où La Défense reste confrontée à un taux de vacance élevé, estimé autour de 16 à 19 % selon les sources, mais où les investisseurs opportunistes perçoivent désormais une fenêtre d'entrée sur des actifs décotés.

Les faits clés

  • Surface acquise : environ 30 000 m², soit plus de 40 % de la tour Franklin (72 000 m² au total)
  • Type d'opération : acquisition value-add auprès de plusieurs copropriétaires
  • Conseil : Enipe Capital, en mandat exclusif. La boutique n'a pas souhaité communiquer l'identité des parties
  • Locataires en place : les surfaces acquises sont partiellement louées, avec des locataires tels que BforBank (5 100 m²), Touax et Core SAS
  • Départ annoncé : Wavestone, l'un des principaux occupants, quittera la tour pour un nouveau siège de 17 000 m² dans le complexe Momentum, rue Poncelet dans le 17e arrondissement de Paris, prévu fin 2026 ou début 2027

Analyse approfondie

Un actif patrimonial à repositionner

Construite en 1972 par les architectes Jean-Robert Delb, Michel Chesneau et Jean Verola, la tour Franklin est l'un des immeubles historiques de La Défense. Inspirée des tours Lake Shore Drive de Ludwig Mies van der Rohe à Chicago, elle se distingue par sa façade en aluminium et verre Parsol teinté bronze. Avec 111 mètres de hauteur, elle constitue un repère visuel du quartier d'affaires.

L'immeuble est détenu en copropriété par une multitude d'acteurs. Paref, foncière cotée, y possède six étages représentant 12 250 m² (environ 19 % du bâtiment). Lafayette Pierre avait acquis le 24e étage en 2019. L'entrée d'un nouveau copropriétaire détenant 30 000 m² modifie substantiellement l'équilibre actionnarial de la tour.

La Défense : un marché sous tension mais pas sans perspectives

Le quartier d'affaires traverse une période de mutation profonde. Selon les données de GIE ImmoStat, la demande placée à La Défense a reculé de 25 % en 2025, à seulement 96 800 m² cumulés sur les trois premiers trimestres, soit 30 % en dessous de la moyenne quinquennale. L'offre immédiate dépasse 6 millions de m² à l'échelle francilienne.

Toutefois, le marché se polarise. Comme le souligne Cushman & Wakefield dans son Outlook France 2026, les entreprises privilégient désormais la qualité à la quantité : des immeubles bien situés, performants sur le plan environnemental et offrant des services attractifs aux collaborateurs. Les actifs obsolètes, en revanche, subissent une pression croissante sur leurs valeurs.

Perspectives d'experts

Vision optimiste

Pour les tenants de la stratégie value-add, le timing est favorable. Les prix d'acquisition ont significativement baissé depuis 2022, créant une fenêtre d'entrée rarement observée sur des actifs de cette taille à La Défense. Un repositionnement réussi, rénovation, amélioration des performances énergétiques, services aux occupants, pourrait générer une création de valeur substantielle.

« En 2026, les décisions seront guidées par l'anticipation plutôt que par l'urgence, dans un marché où la visibilité devient centrale. », Barbara Koreniouguine, présidente de Cushman & Wakefield France

Vision prudente

Le principal risque réside dans la capacité à relouer les surfaces vacantes. Avec le départ programmé de Wavestone et un taux de vacance structurellement élevé, le nouvel acquéreur devra investir massivement dans la mise aux normes de l'immeuble pour attirer de nouveaux locataires dans un marché où la concurrence avec les actifs neufs est féroce. Les loyers à La Défense restent dans le bas de la fourchette francilienne, ce qui pèse sur les rendements.

« Le marché des bureaux est désormais piloté par l'efficacité et l'attractivité plutôt que par la croissance des surfaces. », Laurence Bouard, directrice de la recherche, Cushman & Wakefield

Implications pour les lecteurs de Ganeden

Cette transaction illustre le retour progressif des investisseurs opportunistes sur le marché francilien, en particulier sur le segment value-add. Pour les professionnels de l'immobilier, plusieurs enseignements se dégagent :

  • Les actifs en copropriété, longtemps boudés par les institutionnels, retrouvent une certaine attractivité auprès des foncières privées capables de constituer des positions significatives
  • La Défense reste un territoire d'opportunités pour les investisseurs disposés à accompagner la transformation du quartier d'affaires
  • Le rôle de boutiques de conseil comme Enipe Capital, spécialisées dans les opérations inférieures à 50 millions d'euros, s'affirme dans l'intermédiation de deals complexes en copropriété

Ce qu'il faut surveiller

Plusieurs éléments détermineront le succès de cette opération dans les mois à venir :

  • Le programme de travaux et de repositionnement envisagé par le nouvel acquéreur
  • La capacité à compenser le départ de Wavestone par de nouvelles prises à bail
  • L'évolution du taux de vacance à La Défense, actuellement à des niveaux historiquement élevés
  • Les arbitrages éventuels d'autres copropriétaires, dont Paref, qui pourraient modifier la structure actionnariale de la tour

Conclusion

L'acquisition de 30 000 m² dans la tour Franklin confirme que le marché de La Défense, malgré ses difficultés structurelles, continue d'attirer des investisseurs prêts à parier sur le repositionnement d'actifs historiques. Dans un quartier d'affaires en pleine mutation, entre départs de grands locataires et projets de reconversion, cette opération value-add sera un indicateur de la capacité du marché à se réinventer. L'identité de l'acquéreur, maintenue confidentielle par Enipe Capital, ne manquera pas de susciter la curiosité de la place.