Contexte et enjeux

La France s'est imposée comme la première destination mondiale des investissements directs étrangers (IDE) dans les data centers en 2025. Selon un rapport de la Conférence des Nations unies sur le commerce et le développement (CNUCED) publié le 20 janvier 2026, les entreprises étrangères ont investi 69 milliards de dollars (environ 58 milliards d'euros) dans la construction de centres de données et d'infrastructures liées à l'intelligence artificielle sur le territoire français. Ce montant représente deux fois celui enregistré aux États Unis (29 milliards de dollars) et trois fois celui de la Corée du Sud (21 milliards de dollars). Pour le marché immobilier, cette dynamique fait émerger une classe d'actifs à part entière, avec des répercussions profondes sur le foncier, la logistique et les stratégies d'investissement.

Les faits clés

  • La France concentre un quart des 270 milliards de dollars d'IDE mondiaux dans les data centers en 2025, un record historique.
  • Sans les investissements en data centers, la croissance mondiale des IDE n'aurait été que de 5 %, contre 14 % constatés.
  • Le parc français compte actuellement 460 grands centres (consommation supérieure à 1 GWh par an), contre 250 en 2022. L'objectif est de 500 sites d'ici 2030.
  • La région parisienne dispose de 523 MW opérationnels et 906 MW en construction ou en planification, selon Cushman & Wakefield.
  • Le gouvernement a identifié 65 sites éligibles sur le territoire national, dont 35 « prêts à l'emploi » pour les data centers dédiés à l'IA.

Analyse approfondie

Un positionnement stratégique unique en Europe

Plusieurs facteurs expliquent l'attractivité exceptionnelle de la France. Le pays bénéficie de 20 connexions par câbles sous-marins reliant l'Europe au reste du monde, d'une production électrique largement décarbonée grâce au nucléaire et de coûts énergétiques compétitifs. L'Île de France, troisième pôle européen de data centers après Londres et Francfort, concentre 64 % de la consommation électrique nationale liée à ces infrastructures.

À l'échelle européenne, le marché EMEA affiche une croissance de 21 % de sa capacité opérationnelle sur un an, atteignant 10,3 GW. Le pipeline total s'élève à 24,4 GW, en progression de 43 %. Paris figure parmi les six « marchés moteurs » (FLAPD et Milan), aux côtés de Londres, Francfort, Amsterdam et Dublin.

Les projets structurants qui transforment le foncier

Deux méga projets concentrent une part importante des 69 milliards de dollars. Le campus IA du Plateau de Saclay, porté par MGX, Mistral AI, NVIDIA et Bpifrance, représente un investissement de 8,5 milliards d'euros. La première pierre est prévue au second semestre 2026, pour une mise en service en 2028. En parallèle, le canadien Brookfield Asset Management prévoit jusqu'à 20 milliards d'euros d'investissements dans les data centers et infrastructures IA en France.

EDF, troisième plus grand propriétaire foncier de France, a identifié quatre sites industriels totalisant 2 GW de puissance disponible, sur environ 150 hectares de ses 45 000 hectares de patrimoine foncier. Deux sites supplémentaires doivent être sélectionnés d'ici 2026. Ces terrains disposent de postes de transformation à 225 000 ou 400 000 volts, ce qui permet de réduire les délais de réalisation de plusieurs années par rapport à un site vierge.

L'émergence d'une nouvelle classe d'actifs immobiliers

Pour les investisseurs immobiliers, les data centers constituent désormais un segment à part entière, distinct des bureaux, de la logistique et du résidentiel. Les multiples d'EBITDA s'établissent en moyenne à 20 fois, atteignant 25 à 28 fois pour les projets les plus prisés. Infranity, Infravia, GIC et KKR figurent parmi les investisseurs les plus actifs dans ce segment, souvent via des plateformes dédiées à l'infrastructure numérique.

Le passage de 250 à 315 data centers entre 2022 et 2024, selon Knight Frank, illustre un rythme d'expansion soutenu. Microsoft et AWS ont à eux seuls annoncé environ 6 milliards d'euros d'investissements combinés. Au total, les annonces liées à l'IA représentent 109 milliards d'euros, provenant d'acteurs français et étrangers.

Perspectives d'experts

Vision optimiste

Les partisans de cette dynamique soulignent que les data centers offrent des rendements stables, une croissance structurelle portée par l'IA et une résilience opérationnelle supérieure à la plupart des classes d'actifs traditionnelles. L'attractivité de la France repose sur « un accueil favorable, des infrastructures clé en main et un accès à une électricité économique et décarbonée issue du nucléaire », selon les analystes de la CNUCED. Le secteur représente potentiellement 30 000 à 50 000 emplois directs et indirects.

« Les sites sont équipés de postes de transformation à 225 000 ou 400 000 volts, ce qui peut réduire les délais de réalisation des projets de plusieurs années. » Direction des grandes installations, EDF

Vision prudente

Les observateurs plus mesurés relèvent plusieurs points de vigilance. Les data centers représentent actuellement 2 % de la consommation électrique française et 50 % des nouvelles demandes de raccordement au réseau. Le Shift Project alerte sur le fait que cette part pourrait atteindre 7,5 % d'ici 2035 si l'ensemble des projets annoncés se concrétisent, créant des tensions avec les objectifs de décarbonation d'autres secteurs.

« La consommation pourrait passer de 2 % de la consommation totale actuelle à 7,5 % en 2035 si les projets annoncés se matérialisent. » The Shift Project

La question de la souveraineté des données constitue un autre enjeu : 70 % des données françaises sont encore stockées aux États Unis. Par ailleurs, la concentration des installations en Île de France (64 % de la consommation) pose des questions d'équilibre territorial et de saturation du réseau électrique régional.

Implications pour les lecteurs de Ganeden

Pour les investisseurs et professionnels de l'immobilier, cette reconfiguration du paysage ouvre plusieurs axes stratégiques. Les terrains disposant d'une connexion électrique haute tension voient leur valeur augmenter significativement, notamment en Île de France, dans les Hauts de France (16 sites identifiés) et dans les régions Grand Est et Rhône Alpes. Les opérations de sale & leaseback sur des friches industrielles avec infrastructure électrique existante constituent un créneau à surveiller.

Les SCPI et OPCI commencent à intégrer cette classe d'actifs dans leurs stratégies de diversification, aux côtés de la logistique et de la santé. Pour les promoteurs, les contraintes réglementaires (ICPE, directive européenne sur la récupération de chaleur pour les installations de plus de 1 MW) ajoutent une couche de complexité qui favorise les acteurs expérimentés.

Ce qu'il faut surveiller

Plusieurs échéances vont structurer le marché dans les mois à venir. Le lancement de l'appel à manifestation d'intérêt d'EDF pour ses six sites, la pose de la première pierre du campus IA de Saclay au second semestre 2026 et l'avancement des projets Brookfield constitueront des marqueurs clés. La consommation électrique projetée par RTE à l'horizon 2035 (23 à 28 TWh pour les data centers, soit environ 4 % de l'électricité nationale) sera un indicateur déterminant de l'absorption de ces nouvelles capacités par le marché.

L'évolution du cadre réglementaire européen, avec l'obligation de récupération de chaleur et les exigences de notation en matière de durabilité, influencera également la localisation et la conception des futurs projets. Le potentiel de chaleur récupérable, estimé à 3,5 TWh en 2030 (l'équivalent du chauffage de 100 000 logements), pourrait créer des synergies inédites entre data centers et réseaux de chaleur urbains.

Conclusion

Avec 69 milliards de dollars d'investissements étrangers captés en 2025, la France s'impose comme l'épicentre mondial d'une révolution immobilière portée par l'infrastructure numérique. Cette dynamique, alimentée par l'explosion de la demande en IA et par les avantages compétitifs du mix énergétique français, transforme en profondeur les stratégies d'investissement et de valorisation foncière. Pour les acteurs de l'immobilier, la question n'est plus de savoir si les data centers constituent une classe d'actifs légitime, mais comment s'y positionner avant que les meilleures opportunités ne disparaissent.