Le premier propriétaire d'immeubles de bureaux de France a publié le 10 février 2026 des résultats annuels qui illustrent à la fois la robustesse de son modèle de gestion et les contrastes croissants d'un marché francilien profondément segmenté. Dans un contexte où la demande placée en Ile-de-France a reculé à son plus bas niveau depuis vingt ans hors crise sanitaire, Gecina a pourtant doublé son volume de commercialisation et accéléré sa rotation de portefeuille vers les actifs les plus centraux de la capitale. ## Des résultats financiers en progression continue Le résultat net récurrent part du groupe s'établit à **494,5 millions d'euros** pour l'exercice 2025, en progression de **4,2 %** sur un an et de **26 %** depuis 2021. Ramené par action, ce résultat atteint **6,68 euros**, dans le haut de la fourchette de guidance annoncée par le groupe. Les revenus locatifs bruts ont progressé de 2,6 % à périmètre courant, atteignant **712,6 millions d'euros**, avec une croissance organique de 3,8 % à périmètre constant — soit 120 points de base au-dessus de l'effet d'indexation. La valeur du patrimoine ressort à **17,6 milliards d'euros** à périmètre constant, tandis que l'actif net réévalué EPRA NTA progresse de 1,3 euro pour atteindre **144,1 euros par action**, faisant apparaître une décote boursière de l'ordre de 45 % au cours actuel. Le ratio d'endettement (LTV) demeure maîtrisé à **36,0 %**, avec un coût moyen de la dette tirée de seulement **1,3 %** et une maturité moyenne de 6,2 ans. La notation A-/A3 est maintenue pour la huitième année consécutive. Le conseil d'administration proposera à l'assemblée générale un **dividende de 5,50 euros par action** (+1 %), offrant un rendement de près de 7 % au cours actuel, avec un premier acompte de 2,75 euros versé le 12 mars 2026. ## Une commercialisation locative record, tirée par le cœur de Paris La performance opérationnelle la plus significative de l'exercice réside dans l'activité locative : Gecina a signé **150 000 m² de baux de bureaux** en 2025, un volume qui double celui de 2024 et confirme la compétitivité de ses actifs dans un marché sélectif. La réversion locative moyenne s'établit à **+8 %**, témoignant de la capacité du groupe à repositionner ses actifs au niveau des valeurs locatives de marché actuelles. La répartition géographique des baux signés reflète précisément la stratégie de concentration du groupe sur les marchés les plus résilients : **55 % des surfaces commercialisées** se situent dans Paris intramuros et Neuilly-sur-Seine, pour des durées fermes moyennes de six ans et des loyers annuels représentant 61,5 millions d'euros ; **20 % dans le Croissant Ouest et La Défense**, avec des engagements fermes de sept ans et 14,3 millions d'euros de loyers annuels. Le taux d'occupation du portefeuille progresse de 0,7 point à **94,1 %**. > *"L'année 2025 démontre notre solidité opérationnelle : nous avons fait croître nos loyers tout en réalisant des investissements majeurs qui ont renforcé la qualité du portefeuille et notre positionnement sur les marchés les plus résilients et structurellement sous-offreurs. Notre stratégie demeure simple et efficace — des actifs prime et performants sur le plan énergétique, des emplacements centraux, un bilan solide et une attention constante à ce qui compte le plus pour nos clients."* > — **Beñat Ortega**, Directeur général de Gecina ## Deux acquisitions stratégiques pour ancrer le portefeuille dans le Grand Paris La dynamique d'allocation de capital de Gecina en 2025 est particulièrement révélatrice des convictions du groupe. En mai 2025, la foncière a signé une promesse d'achat portant sur un ensemble de **32 200 m²** en plein Quartier Central des Affaires parisien, à 120 mètres de la gare Saint-Lazare, pour **435 millions d'euros** droits inclus (≈ **13 300 €/m²**). Cet ensemble comprend deux immeubles de standing — le "Rocher" (25 000 m², rue du Rocher) et un hôtel particulier de bureaux (7 200 m², rue de Vienne) — que Gecina envisage de transformer en un campus tertiaire haut de gamme en synergie avec son actif adjacent "7 Madrid". En octobre 2025, le groupe a annoncé une seconde acquisition dans Paris, aux abords de la gare de Lyon — troisième hub de transports de la capitale —, portant sur environ **15 000 m²** pour **135 millions d'euros** (≈ **9 000 €/m²**). L'actif, entièrement loué à quatre locataires pour des durées fermes moyennes de huit ans générant 8,9 millions d'euros de loyers annuels, bénéficie d'une restructuration récente (2021) et des certifications HQE Excellent, BREEAM Excellent et WiredScore Gold. Le closing est attendu début 2026. Au total, la **rotation de portefeuille atteint 1,8 milliard d'euros** sur l'exercice, avec 0,6 milliard investi dans des acquisitions de bureaux à rendement moyen de **6,1 %** et 0,8 milliard cédé sur le résidentiel à des conditions favorables. Quatre grands projets en développement, dont les livraisons sont prévues entre fin 2026 et mi-2027, devraient générer **80 à 90 millions d'euros de loyers annuels supplémentaires**. ## Un marché francilien à deux vitesses, l'investissement en nette reprise Le contexte de marché dans lequel s'inscrivent ces résultats est contrasté. La demande placée en Ile-de-France a atteint **1 638 100 m²** en 2025, en recul de 9 % sur un an et de 25 % par rapport à la moyenne décennale — le niveau le plus faible depuis deux décennies, hors 2020. Le taux de vacance régional s'établit à **11,2 %**, avec un stock immédiatement disponible de 6,2 millions de mètres carrés. La polarisation du marché est néanmoins saisissante : le loyer prime du QCA parisien a progressé de **11 %** pour atteindre **1 230 euros par mètre carré par an**, établissant un nouveau record historique, là où La Défense accuse un recul de 2 % à 540 euros. > *"2026 sera nettement plus dynamique ; de nombreux baux de 2017-2018 arrivent à expiration, et les politiques de retour au bureau associées aux obligations réglementaires créent des fondamentaux solides."* > — **Yannis De Francesco**, Executive Director, JLL France Du côté de l'investissement, la reprise est plus nette : le marché français de l'immobilier d'entreprise a totalisé **13,7 milliards d'euros** en 2025 (+8 %), dont **6,8 milliards pour les bureaux** (+31 %). En Ile-de-France, les volumes ont bondi de **44 % à 8,4 milliards d'euros**, portés par le retour de transactions supérieures à 300 millions d'euros dans le QCA — une première depuis 2020. > *"Le marché français de l'investissement a retrouvé des conditions plus classiques, porté essentiellement par les bureaux parisiens."* > — **Stephan von Barczy**, Directeur Investissement, JLL France Cette dynamique se traduit également par des transactions de niche significatives. Le 27 février 2026, **Spirit REIM Services** a annoncé la cession d'un ensemble tertiaire mixte d'environ **6 000 m²** situé 1-7 rue Séverine à Pierrefitte-sur-Seine, pour le compte de son fonds Esprit Pierre, à un véhicule géré par **Edmond de Rothschild REIM**. L'opération illustre la stratégie d'arbitrage d'actifs arrivés à maturité dans la première couronne, l'acquéreur visant notamment un "potentiel majeur de transformation environnementale". ## Perspectives : discipline et ambition RSE pour 2026 Pour l'exercice 2026, Gecina anticipe un **résultat net récurrent par action de 6,70 à 6,75 euros**, reflétant une progression de 0,3 % à 1,0 %. Le groupe s'engage simultanément dans une trajectoire RSE plus ambitieuse, avec de nouveaux objectifs 2030 visant moins de 5,5 kgCO2/m²/an en exploitation et la neutralité carbone à la livraison pour les développements — des engagements en phase avec les attentes croissantes des utilisateurs soumis au décret tertiaire. Dans un marché francilien qui reste sous pression au-delà du QCA, la stratégie d'"immobilier prime, central et vert" de Gecina apparaît calibrée pour capter la prime de rareté d'un Paris qui, même en retrait global, reste sans équivalent en Europe continentale.