Gecina : résultats en hausse de 4,2 % et pipeline de 1,5 milliard d'euros dans Paris

Contexte et enjeux

Gecina, première foncière de bureaux en Île-de-France, a publié le 11 février 2026 ses résultats annuels pour l'exercice 2025. Le bilan confirme une trajectoire de croissance soutenue, portée par une activité locative record et un positionnement stratégique sur les bureaux premium au cœur de Paris. Plus encore que les chiffres, c'est le déploiement d'un pipeline de développement de 1,5 milliard d'euros qui retient l'attention, avec quatre projets emblématiques totalisant 117 500 m² dans les zones les plus recherchées de la capitale.

Les faits clés

• Résultat récurrent net (RNR) de 494,5 millions d'euros, en progression de 4,2 % sur un an
• Revenus locatifs bruts de 712,6 millions d'euros (+2,6 %), avec une croissance organique de 3,8 %
• 150 000 m² de bureaux commercialisés en 2025, avec une réversion moyenne de +8 % et +29 % dans le QCA parisien
• Dividende porté à 5,50 € par action (+0,9 %), offrant un rendement d'environ 6,8 %
• Pipeline de développement engagé de 1,522 milliard d'euros pour quatre projets livrés entre fin 2026 et fin 2027
• Notation GRESB de 95/100 (cinq étoiles), première de son groupe de référence

Analyse approfondie

Des résultats financiers qui confortent la stratégie premium

L'exercice 2025 marque une année de consolidation pour Gecina. Les revenus locatifs bruts du portefeuille de bureaux atteignent 596,3 millions d'euros, en hausse de 3,7 %, portés par un double effet : l'indexation des loyers (+2,6 %) et la contribution positive de la réversion locative (+0,6 %). Le RNR par action ressort à 6,68 €, dans le haut de la fourchette de guidance (6,65 à 6,70 €), confirmant la capacité du groupe à respecter ses engagements.

Le taux d'occupation du portefeuille s'établit à 94,0 %, en progression de 60 points de base par rapport à fin 2024. Ce niveau, supérieur à la moyenne du marché francilien, traduit l'attractivité des actifs de Gecina concentrés sur les localisations centrales de Paris. La réversion locative constitue un indicateur particulièrement révélateur : +8 % en moyenne sur le portefeuille, mais surtout +29 % dans le Quartier Central des Affaires (QCA), un chiffre qui illustre la tension persistante sur les bureaux prime parisiens.

Un pipeline de 1,5 milliard d'euros : quatre projets phares

La dimension la plus structurante de ces résultats réside dans le pipeline de développement. Gecina a engagé 1,522 milliard d'euros sur quatre projets de bureaux premium, avec environ 500 millions d'euros restant à investir. Ces opérations ciblent un rendement de 10 à 11 % sur le capital investi et devraient générer entre 80 et 90 millions d'euros de loyers annuels une fois pleinement commercialisées.

Les deux premiers projets, Rocher-Vienne (25 000 m² dans le QCA parisien, à 120 mètres du pôle Saint-Lazare) et Quarter (19 100 m² près de la Gare de Lyon), seront livrés fin 2026 et contribueront à hauteur de 35 à 40 millions d'euros de revenus locatifs annuels. Les Arches du Carreau (36 500 m² à Neuilly, livraison au deuxième trimestre 2027) et Mirabeau (37 300 m² à Paris, livraison au troisième trimestre 2027) viendront compléter ce dispositif avec 45 à 50 millions d'euros de loyers supplémentaires.

La Tour T1 : un programme de transformation à 140 millions d'euros

En parallèle du pipeline courant, Gecina prépare la transformation de la Tour T1, actuellement occupée par Engie. Le locataire quittera les lieux au printemps 2026, les revenus locatifs restant sécurisés jusqu'en juin 2027. Le groupe prévoit d'investir 140 millions d'euros pour repositionner cet actif en immeuble multilocataires de standing, avec une commercialisation prévue à partir de 2028. Cette opération devrait générer environ 30 millions d'euros de loyers annuels supplémentaires, portant l'ensemble du pipeline (projets en cours et Tour T1) à plus de 110 millions d'euros de revenus locatifs futurs.

Une gestion de bilan proactive

Sur le plan financier, Gecina a réalisé 1,8 milliard d'euros de rotation d'actifs, avec un rendement d'acquisition moyen de 6,1 %. Le groupe a également émis une obligation verte de 500 millions d'euros à dix ans et procédé au remboursement anticipé de 530 millions d'euros de dette (échéances 2027 et 2028), portant sa liquidité nette à 3,1 milliards d'euros. Cette structure de bilan solide offre au groupe une marge de manœuvre considérable pour poursuivre sa stratégie de développement.

Perspectives d'experts

Vision optimiste

Le consensus des analystes penche nettement en faveur du titre, avec 80 % de recommandations positives (40 % à l'achat, 40 % en accumulation). L'objectif de cours moyen s'établit à 98,38 €, soit un potentiel de revalorisation de 32,8 % par rapport au cours actuel de 74 €. Les partisans de Gecina soulignent la qualité de son portefeuille centralisé sur Paris, la visibilité offerte par le pipeline de développement et le rendement attractif du dividende dans un contexte de taux en détente progressive.

Vision prudente

Les voix plus mesurées pointent la performance boursière décevante du titre sur un an (recul de 23,4 %), qui reflète les incertitudes pesant sur l'ensemble du secteur des foncières cotées. La guidance 2026, qui anticipe une croissance modeste du RNR par action comprise entre +0,3 % et +1,0 % (soit 6,70 à 6,75 € par action), suggère une année de transition avant les livraisons du pipeline. Le contexte politique et économique français, évoqué par la direction, reste un facteur de prudence pour les investisseurs.

Implications pour les lecteurs de Ganeden

Pour les professionnels et investisseurs immobiliers, les résultats de Gecina dessinent une carte précise de la demande sur le marché tertiaire parisien. La réversion de +29 % dans le QCA confirme la rareté persistante des bureaux prime en cœur de Paris, tandis que le taux d'occupation de 94 % valide la thèse d'un marché à deux vitesses entre localisations centrales et périphériques. Le pipeline de développement de 1,5 milliard d'euros constitue également un signal de confiance fort dans le potentiel de valorisation des actifs tertiaires neufs ou restructurés dans la capitale.

Ce qu'il faut surveiller

Plusieurs échéances rythmeront les prochains mois. La livraison des projets Rocher-Vienne et Quarter fin 2026 sera un premier test de la capacité de Gecina à transformer son pipeline en revenus effectifs. Le départ d'Engie de la Tour T1 au printemps 2026 ouvrira un chantier de transformation majeur. Enfin, l'évolution des taux directeurs de la BCE et leur impact sur les valorisations des foncières cotées resteront un paramètre déterminant pour le secteur dans son ensemble.

Conclusion

Les résultats 2025 de Gecina confirment la pertinence d'une stratégie résolument axée sur les bureaux premium au cœur de Paris. Avec 150 000 m² commercialisés, un pipeline de 1,5 milliard d'euros en cours de déploiement et une structure financière renforcée, la première foncière de bureaux francilienne se positionne pour capter la reprise du cycle immobilier. La prochaine étape décisive : la matérialisation de ce potentiel de développement en revenus locatifs concrets entre fin 2026 et fin 2027.