Contexte et enjeux

Icade a publié le 17 février ses résultats annuels 2025, marqués par une tension entre l'exécution maîtrisée de son plan stratégique ReShapE et la persistance d'un environnement immobilier sous pression. Le groupe, qui opère à la fois comme foncière de bureaux et comme promoteur, affiche un cash flow net courant (CFNC) groupe de 3,57 euros par action, en ligne avec sa guidance mais en recul de 10 % sur un an. La décision la plus scrutée par le marché concerne le dividende : Icade propose de le ramener à 1,92 euro par action, contre 4,31 euros l'année précédente, soit une réduction de plus de 55 %.

Les faits clés

  • Le CFNC groupe s'établit à 271,5 millions d'euros (3,57 €/action), conforme à l'objectif affiché
  • Le dividende proposé chute à 1,92 €/action, contre 4,31 € au titre de 2024
  • Le résultat net ressort à -123 millions d'euros, incluant 295 millions de dépréciations de portefeuille
  • Les revenus locatifs reculent de 6,1 % à 346,5 millions d'euros (-4,2 % à périmètre constant)
  • Le taux d'occupation remonte à 86,8 %, en hausse de 2,1 points
  • Les commercialisations atteignent 217 000 m² signés ou renouvelés, en hausse de 62 %
  • Environ 850 millions d'euros de cessions ont été sécurisés avec une prime sur l'actif net réévalué
  • La guidance 2026 prévoit un CFNC de 2,90 à 3,10 euros par action

Analyse approfondie

Un dividende sacrifié pour financer la transformation

La réduction du dividende constitue le signal le plus fort envoyé par la direction d'Icade. En ramenant la distribution à 1,92 euro par action, le groupe libère environ 180 millions d'euros de trésorerie supplémentaire destinés à financer les investissements du plan ReShapE et à réduire l'endettement. Cette décision intervient alors que la dette brute a déjà diminué de 8,2 % à 4,3 milliards d'euros, mais que le ratio LTV (loan to value) reste élevé à 39,6 %. En intégrant la cession promise de l'immeuble Marignan sur les Champs Élysées, ce ratio redescendrait à 36,6 %.

ReShapE : le cap des 50 % franchi

Le plan stratégique 2024 à 2028 progresse conformément au calendrier. Le programme de cessions de la foncière, qui vise 1,3 milliard d'euros sur la période, a dépassé le seuil des 50 % de réalisation. La pièce maîtresse de l'exercice reste la promesse de vente de l'immeuble Marignan, situé au 29 à 33 avenue des Champs Élysées. Ce bâtiment Art Déco de plus de 12 000 m² a fait l'objet de quelque vingt offres avant d'être cédé à Black Swan Real Estate Capital (opérant pour Bain Capital et Revcap) pour 402 millions d'euros, soit environ 33 000 euros le m², avec une prime supérieure à 20 % sur l'ANR au 31 décembre 2024.

Une activité locative en fort rebond

Si les revenus locatifs reculent du fait des départs de locataires actés en 2024 et de la diminution de l'effet d'indexation, l'activité commerciale marque un net redressement. Les 217 000 m² signés ou renouvelés représentent une hausse de 62 % sur un an, incluant les plus importantes transactions locatives réalisées par le groupe sur ses marchés. Le taux d'occupation gagne 2,1 points à 86,8 %, un signal positif dans un contexte où le taux de vacance en Île de France dépasse les 11 % en moyenne.

Promotion : le retour en territoire positif

Le pôle promotion enregistre 5 419 réservations de lots (+2 % en volume), pour un chiffre d'affaires économique de 1 128 millions d'euros, en repli de 7,2 %. La bonne nouvelle se situe du côté des marges : le taux de marge ROEC passe à 2,4 %, contre -1,7 % l'année précédente. Le carnet de commandes reste stable à 1,66 milliard d'euros, avec un taux de pré commercialisation de 77 % sur les nouvelles opérations.

Perspectives d'experts

La vision de la direction

Nicolas Joly, directeur général d'Icade, a souligné la maîtrise de l'exécution stratégique dans un environnement exigeant.

« Dans un marché qui continuera de peser sur les revenus, nous poursuivrons notre transformation avec rigueur opérationnelle et discipline financière, avec pour objectif que 2026 marque le point bas des activités stratégiques d'Icade. » Nicolas Joly, Directeur général

Les défis persistants

L'ANR NDV (actif net réévalué en valeur de liquidation) recule de 11,7 % à 57 euros par action, tandis que l'ANR NTA (actif net tangible) perd 11,3 % à 53,3 euros par action. Ces baisses reflètent un marché des bureaux encore en phase d'ajustement. Le ratio de couverture des intérêts (ICR) se contracte à 6,6x, contre 14,5x un an plus tôt, en raison de la hausse du coût moyen de la dette (1,68 %, en progression de 16 points de base).

Implications pour les lecteurs de Ganeden

Pour les investisseurs et professionnels de l'immobilier, les résultats d'Icade illustrent le dilemme des grandes foncières de bureaux françaises en 2026 : sacrifier le rendement à court terme pour préserver la capacité de transformation. Avec un cours de bourse qui décotait déjà significativement par rapport à l'ANR, la division du dividende par plus de deux va mécaniquement réduire l'attrait de rendement du titre. En contrepartie, le groupe dispose de 2,6 milliards d'euros de liquidités disponibles et d'un pipeline de diversification vers les data centers et les résidences étudiantes qui pourrait nourrir la croissance future.

La cession de l'immeuble Marignan à 33 000 euros le m² sur les Champs Élysées constitue par ailleurs un indicateur précieux de la profondeur du marché pour les actifs « trophy » parisiens, avec des acquéreurs internationaux (Bain Capital, Revcap) toujours actifs sur ces segments.

Ce qu'il faut surveiller

Plusieurs éléments détermineront la trajectoire d'Icade dans les prochains mois. La finalisation effective de la cession Marignan, prévue au premier semestre 2026, viendra renforcer le bilan. L'avancement des projets de data centers au Parc des Portes de Paris et au Parc Paris Orly Rungis, qui représentent environ 356 millions d'euros d'investissements pour 25 millions d'euros de loyers annuels cibles, sera déterminant pour la diversification du portefeuille. Enfin, la réaction du marché boursier à la coupe du dividende, dans un contexte où les foncières diversifiées comme Covivio ou Gecina affichent des trajectoires plus favorables, constituera un test de confiance pour la stratégie de transformation choisie par Icade.

Conclusion

Les résultats annuels 2025 d'Icade dessinent le portrait d'une foncière en pleine mutation. La réduction drastique du dividende, couplée à l'accélération du programme de cessions et au rebond de l'activité locative, traduit un choix stratégique clair : privilégier la transformation du modèle sur la rémunération immédiate des actionnaires. Reste à savoir si 2026 marquera effectivement le point bas annoncé par la direction, condition nécessaire pour que le marché valide cette trajectoire de long terme.