Un marché en phase de normalisation

L’immobilier logistique français clôture l’année 2025 avec 3,2 millions de m² placés, en recul de 4 % par rapport à 2024 et de 21 % sous la moyenne quinquennale, selon les données conjointes de JLL et Cushman & Wakefield. Ce repli masque toutefois un quatrième trimestre en nette accélération : 957 500 m² ont été commercialisés entre octobre et décembre, soit une progression de 15 % sur un an, ce qui traduit un retour progressif de la confiance des utilisateurs.

Le segment des grandes surfaces (20 000 à 40 000 m²) s’est montré particulièrement dynamique avec 931 106 m² signés, en hausse de 20 %. Ce bond confirme la polarisation du marché vers les actifs stratégiques, portée par l’optimisation des chaînes d’approvisionnement et la croissance du commerce en ligne. À l’inverse, les plateformes XXL de plus de 40 000 m² ont reculé de 20 %, les grands groupes adoptant une posture plus prudente sur les mégaprojets.

La dorsale concentre plus de la moitié de la demande

L’axe Lille, Paris, Lyon, Marseille conserve son rôle moteur : il représente 53 % de la demande placée annuelle. Les Hauts de France arrivent en tête des régions avec 665 000 m² commercialisés, suivis de l’Île de France qui affiche 645 000 m², en progression spectaculaire de 39 % sur un an. Le Centre Val de Loire complète le podium avec 485 000 m².

Olivier Durif, directeur Industrie et Logistique chez JLL France, souligne que « la qualité des projets livrés est excellente » et que les valeurs locatives prime continuent de progresser régulièrement le long de la dorsale. Ce corridor logistique bénéficie d’un maillage autoroutier dense, de la proximité des grands bassins de consommation et d’un tissu économique diversifié.

Des loyers prime en forte hausse

Les valeurs locatives ont poursuivi leur ascension en 2025. En Île de France, le loyer prime atteint désormais 84 €/m²/an, en hausse de 12 % sur un an selon Cushman & Wakefield. JLL situe cette référence encore plus haut, à 89 €/m²/an pour les actifs les mieux placés de la première couronne parisienne. Lyon s’établit à 71 €/m²/an, confirmant son statut de deuxième pôle logistique national.

Cette progression des loyers reflète l’exigence croissante des utilisateurs : bâtiments récents certifiés, hauteur libre supérieure à 10 mètres, quais multiples et proximité des nœuds de transport. Les actifs de seconde génération, moins performants sur le plan technique et environnemental, subissent une décote sensible et des délais de commercialisation allongés.

Vacance en recul, offre qui se stabilise

Après dix trimestres consécutifs de hausse, l’offre immédiatement disponible amorce un reflux : elle s’établit à 4,48 millions de m² à fin décembre 2025, soit un taux de vacance national de 6,6 %. Le délai d’absorption estimé se situe autour de quatorze mois.

Des disparités géographiques persistent. L’est et le nord de la France affichent un excédent d’offre, tandis que la Nouvelle Aquitaine et les Pays de la Loire souffrent d’une pénurie marquée. Cette polarisation géographique crée des opportunités pour les développeurs capables de proposer des projets clés en main dans les zones sous approvisionnées.

Prologis confirme sa domination en France

Le numéro un mondial de l’immobilier logistique a publié des résultats 2025 en progression : 8,79 milliards de dollars de chiffre d’affaires (environ 7,42 milliards d’euros), en hausse de 7 % sur un an. En France, le groupe exploite 156 entrepôts totalisant 3,3 millions de m² avec un taux d’occupation de 96,7 %, nettement supérieur à la moyenne nationale.

« 2025 a été une année record pour les signatures de baux, ce qui confère au groupe un élan solide pour 2026. » Dan Letter, CEO de Prologis

La stratégie de Prologis en France se transforme. Le groupe ne se cantonne plus à la logistique pure : il devient un acteur d’infrastructures énergétiques couvrant les données, la mobilité et le stockage d’énergie. Son objectif de développer 750 000 m² de nouvelles surfaces françaises d’ici 2028 cible prioritairement le corridor Paris, Lyon, Marseille et les opérations en reconversion de friches industrielles.

Investissement en retrait mais sélectif

Les capitaux engagés dans la logistique française ont atteint 3 milliards d’euros en 2025, en baisse de 23 % par rapport à 2024. Ce repli s’inscrit dans un contexte de recalibrage plus large : l’ensemble de l’immobilier d’entreprise en France a totalisé 13,7 milliards d’euros d’investissements, en hausse de 8 % mais avec une seconde partie d’année en recul de 8 %.

Les investisseurs internationaux maintiennent leur intérêt pour la classe d’actifs logistique, mais attendent davantage de visibilité politique et fiscale avant de déployer leurs capitaux. Les stratégies value add gagnent du terrain face aux positionnements core, qui souffrent de la compression limitée des taux de rendement dans un environnement de taux directeurs stabilisés autour de 2,15 % par la BCE.

Quel scénario pour 2026 ?

Le marché aborde 2026 avec un double signal. Le rebond du quatrième trimestre 2025 (+15 %) laisse présager un retour vers les 3,3 à 3,5 millions de m² placés. Le recul de la vacance et la progression des loyers prime renforcent l’attractivité de la classe d’actifs pour les investisseurs institutionnels.

EOL, conseil en immobilier logistique, suit et développe 450 000 m² de bâtiments neufs avec quatre opérations majeures prévues cette année. Jean François Mounic, son directeur général, qualifie 2025 de « réalisation remarquable sur l’ensemble du territoire dans un marché déstabilisé » et envisage 2026 avec confiance.

Alexis Bouteiller, chez Cushman & Wakefield, nuance : « Le plancher du cycle bas semble atteint. La reprise dépendra de la santé économique et de la consommation des ménages. » Avec une croissance française attendue à 1 %, une inflation maîtrisée à 1,3 % et des taux de crédit stabilisés autour de 3,20 à 3,40 %, le marché logistique dispose de fondamentaux solides sans pour autant retrouver les volumes records de la période 2021 à 2023.

Ce que les investisseurs doivent retenir

La normalisation du marché logistique français crée un environnement de sélectivité accrue. Les actifs prime, situés le long de la dorsale, dans les zones bien desservies et répondant aux normes environnementales les plus récentes, conservent une prime de liquidité et de valorisation. Les stratégies gagnantes en 2026 reposeront sur trois piliers : la qualité technique des bâtiments, la localisation stratégique à proximité des bassins de consommation et la capacité à proposer des solutions clés en main aux utilisateurs exigeants du commerce en ligne et de la distribution.