Contexte et enjeux
Klépierre, la foncière française leader des centres commerciaux en Europe continentale, vient de finaliser une acquisition majeure en Italie. Le groupe a annoncé le 2 janvier 2026 avoir bouclé fin 2025 le rachat du centre commercial Casamassima, situé dans la métropole de Bari (région des Pouilles), auprès de Ceetrus Italia, filiale immobilière du groupe Auchan. Le montant de la transaction, non communiqué officiellement par les parties, est estimé à environ 167 millions d'euros selon les documents financiers de New Immo Holding, société mère de Ceetrus.
Les faits clés
- Acheteur : Klépierre (portefeuille de 20,6 milliards d'euros au 30 juin 2025)
- Vendeur : Ceetrus Italia (filiale immobilière d'Auchan)
- Prix estimé : environ 167 millions d'euros
- Localisation : Casamassima, métropole de Bari (1,4 million d'habitants)
- Surface : intégré dans une destination commerciale de 100 000 m²
- Fréquentation : 7,5 millions de visiteurs par an
- Taux de fidélité : supérieur à 90 %
- Rendement attendu : proche des deux chiffres dès la première année
Analyse approfondie
Un actif dominant dans les Pouilles
Le centre commercial Casamassima s'impose comme la destination shopping de référence de la métropole de Bari et de l'ensemble de la région des Pouilles. Avec 7,5 millions de visiteurs annuels et un taux de fidélité dépassant les 90 %, l'actif démontre une attractivité commerciale exceptionnelle dans sa zone de chalandise de 1,4 million d'habitants.
Le mix locatif associe des locomotives alimentaires (Spazio Conad), des enseignes category killers (Leroy Merlin, Decathlon, MediaWorld), une offre mode portée par Zara et le seul Primark de la région, ainsi qu'un multiplex cinéma de 9 salles. Cette diversification renforce la résilience du centre face aux évolutions des comportements de consommation.
Stratégie de Klépierre : retour aux acquisitions
Cette opération marque le retour de Klépierre sur le marché des acquisitions après plusieurs années de consolidation. La foncière, présidée par Jean-Marc Jestin depuis 2016, affiche des ambitions claires : renforcer la qualité de son portefeuille européen tout en générant de nouveaux flux de trésorerie. Le groupe anticipe un retour sur investissement proche des deux chiffres (high single-digit) dès la première année d'exploitation.
L'intégration de Casamassima dans la plateforme sud-européenne de Klépierre permettra d'optimiser les opérations via des services de relocation, une stratégie de reversion locative et le déploiement de revenus complémentaires (Mall Income). Un programme de rénovation est également prévu pour améliorer l'expérience client.
Ceetrus poursuit son recentrage stratégique
Du côté vendeur, cette cession s'inscrit dans la stratégie d'arbitrage de Ceetrus, qui a lancé en 2024 un plan d'investissement de près d'un milliard d'euros pour transformer ses sites commerciaux d'ici 2030. Pour financer ce programme, la foncière d'Auchan a choisi de céder des actifs matures affichant une performance commerciale établie.
Ceetrus gère un portefeuille de plus de 9 milliards d'euros et 20 millions de mètres carrés répartis dans 11 pays. La vente de Casamassima fait suite à d'autres cessions récentes au Portugal (Sintra Retail Park, Alegro Montijo) et s'accompagne de négociations en cours sur plusieurs sites français.
Contexte de marché
L'Italie, marché retail le plus dynamique d'Europe
L'acquisition de Casamassima intervient dans un contexte particulièrement favorable pour le retail italien. En 2025, les investissements dans l'immobilier commercial en Italie ont atteint 3,4 milliards d'euros, en hausse de 39 % par rapport à 2024, établissant un nouveau record historique pour le secteur.
Les loyers prime italiens ont enregistré l'une des plus fortes croissances en Europe (+13,5 % en 2025), derrière la Pologne (+23 %) et le Royaume-Uni (+16 %). Le marché italien bénéficie de fondamentaux solides, avec un déséquilibre persistant entre offre et demande qui soutient la croissance locative.
Reprise des transactions en Europe
À l'échelle européenne, les foncières commerciales comme Klépierre, Unibail-Rodamco-Westfield, Carmila ou Mercialys sont engagées dans une phase de renouvellement de leurs portefeuilles. La stabilisation des taux d'intérêt par la BCE et le repricing des actifs créent des opportunités d'acquisition pour les acteurs disposant de capacités d'investissement.
Implications pour les investisseurs immobiliers
Cette transaction illustre plusieurs tendances structurantes pour le marché de l'investissement retail en 2026 :
- Retour des acquisitions institutionnelles : après des années de prudence, les grandes foncières cotées reprennent des positions sur des actifs de qualité
- Prime aux centres dominants : les actifs bénéficiant d'une position de leader sur leur zone de chalandise restent attractifs malgré les défis du secteur
- Arbitrages des groupes de distribution : les foncières adossées à des distributeurs (Ceetrus/Auchan, Carmila/Carrefour) continuent d'optimiser leurs portefeuilles
- Italie, destination privilégiée : le marché transalpin confirme son attractivité pour les investisseurs institutionnels européens
Ce qu'il faut surveiller
Klépierre publiera ses résultats annuels 2025 le 19 février 2026. Cette publication permettra d'évaluer l'impact de l'acquisition de Casamassima sur la trajectoire financière du groupe et d'obtenir des précisions sur d'éventuelles nouvelles opérations.
Du côté de Ceetrus, les négociations en cours sur plusieurs sites français (Blois, Amiens, Brétigny-sur-Orge) pourraient déboucher sur de nouvelles cessions dans les prochains mois, offrant des opportunités pour les investisseurs à la recherche d'actifs commerciaux matures.
Conclusion
L'acquisition de Casamassima par Klépierre constitue une opération emblématique du repositionnement des foncières commerciales européennes en ce début 2026. Elle confirme l'appétit des investisseurs institutionnels pour les centres commerciaux dominants dans des zones de chalandise à fort potentiel, tout en illustrant les stratégies d'arbitrage des groupes de distribution sur leurs actifs immobiliers.