Contexte et enjeux : une décision historique pour Perial

Depuis le 25 février 2026, Perial Asset Management, société de gestion fondée en 1966 par Guy Cosserat et dirigée aujourd'hui par son fils Éric Cosserat, a officiellement suspendu la variabilité du capital de ses deux SCPI emblématiques : Perial O₂ (anciennement PFO₂) et Perial Grand Paris. Cette mesure, prise de manière unilatérale par la direction conformément aux statuts, marque un tournant pour les 51 548 associés concernés et pour l'ensemble du marché de la pierre papier en France.

Concrètement, aucune part nouvelle ne sera créée. Toutes les demandes de rachat enregistrées mais non encore honorées sont purement et simplement annulées. Les épargnants souhaitant sortir devront désormais passer par un marché secondaire régulé, dont la première confrontation est programmée au 2 avril 2026.

Les chiffres clés des deux SCPI concernées

Les deux véhicules représentent un poids considérable dans le portefeuille de Perial, qui gère au total 5,6 milliards d'euros d'actifs sous gestion pour le compte de 60 000 épargnants.

  • Perial O₂ : 2,4 milliards d'euros de capitalisation, 28 411 associés, 140 immeubles, 512 baux commerciaux, un taux de distribution 2025 de 4,65 %, et surtout 1 352 408 parts en attente de retrait, soit environ 9,2 % du capital
  • Perial Grand Paris : 1,05 milliard d'euros de capitalisation, 23 137 associés, 93 immeubles, 330 baux, un taux de distribution 2025 de 4,80 %, et 137 054 parts en attente de retrait

Le délai théorique de retrait pour Perial O₂ atteignait, avant la suspension, le chiffre vertigineux de 3 932 ans, selon les données de CFNEWS IMMO. Ce chiffre illustre l'impossibilité concrète pour les porteurs de récupérer leur capital par la voie classique du rachat.

Pourquoi la collecte ne suffit plus à absorber les retraits

La suspension intervient après l'épuisement de plusieurs mécanismes de sauvegarde. Perial avait auparavant tenté de stimuler la collecte, activé des fonds de remboursement et accéléré le traitement des demandes de retrait. Ces mesures, selon le communiqué officiel, « ont permis d'améliorer les conditions mais n'ont pas permis de résoudre les problèmes de liquidité des associés minoritaires ».

Le déséquilibre structurel trouve son origine dans la correction immobilière de 2023 et 2024, qui a entraîné une vague de demandes de sortie sur les SCPI à dominante bureaux. Perial O₂ et Grand Paris détiennent majoritairement des actifs tertiaires en Île de France, une classe d'actifs particulièrement affectée par le taux de vacance record de 10,7 % constaté fin 2025 dans la région.

Comment fonctionnera le marché secondaire

À partir du 2 avril 2026, les échanges de parts se feront lors de confrontations mensuelles organisées par Perial AM. Le mécanisme repose sur plusieurs principes :

  • Les ordres d'achat et de vente sont soumis anonymement, avec un prix limite fixé par chaque participant
  • Un prix d'équilibre unique est calculé pour maximiser le volume des échanges, le dernier jour ouvré de chaque mois à 14 heures
  • L'exécution intervient dans les 15 jours ouvrés suivant la confrontation
  • Les ordres non exécutés expirent au bout de 12 mois

Les frais pour l'acheteur s'élèvent à 4,8 % TTC de commission plus 5 % de droits d'enregistrement, soit un coût total de 9,8 % du montant de la transaction. Aucune garantie d'exécution n'est offerte : si les acheteurs manquent, les ordres de vente restent en suspens d'un mois à l'autre.

Les valorisations de référence : des écarts significatifs

Les données au 31 décembre 2025 révèlent un écart notable entre le prix de souscription historique, la valeur de reconstitution et la valeur de liquidation de chaque SCPI.

Pour Perial O₂, le prix de souscription s'établissait à 164 euros la part, la valeur de reconstitution à 150,73 euros et la valeur de liquidation à 119,24 euros. Cela représente une prime de 8,8 % entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution, et un écart de 27 % avec la valeur de liquidation.

Pour Perial Grand Paris, le prix de souscription était de 458 euros, la valeur de reconstitution de 423,34 euros et la valeur de liquidation de 327,65 euros. La prime atteint 8,2 %, et l'écart avec la valeur de liquidation grimpe à 28 %.

Sur le marché secondaire, le prix de transaction dépendra exclusivement de la rencontre entre l'offre et la demande. Les analystes anticipent des décotes par rapport à la valeur de reconstitution, dans un contexte où les vendeurs sont structurellement plus nombreux que les acheteurs.

Un phénomène sectoriel, pas un cas isolé

La décision de Perial s'inscrit dans une tendance plus large qui affecte l'ensemble du marché SCPI français. Au 31 décembre 2025, le montant total des parts en attente de retrait atteignait 2,79 milliards d'euros, soit 3,14 % de la capitalisation globale du marché (89,1 milliards d'euros), selon l'ASPIM. Les trois quarts de ce stock se concentrent sur 15 SCPI gérées par 7 sociétés de gestion.

Parmi les précédents récents :

  • Primopierre (Praemia REIM), avec 252 millions d'euros de parts en attente et 11,6 % du capital immobilisé, a suspendu sa variabilité en janvier 2026 après un vote en assemblée générale extraordinaire
  • Novapierre Résidentiel avait procédé à la même opération en avril 2025, avec des décotes atteignant 40 % sur le marché secondaire
  • Patrimmo Commerce (Praemia REIM) affiche le ratio le plus tendu du marché, avec 19,6 % de son capital en attente de retrait

Les SCPI les plus touchées partagent un profil commun : une forte exposition au bureau francilien, une capitalisation importante constituée durant les années de taux bas, et des portefeuilles dont la revalorisation prend du retard par rapport aux nouvelles exigences environnementales.

Ce que la suspension ne change pas

Perial insiste sur un point central : la suspension n'affecte en rien la distribution de dividendes. Les revenus locatifs perçus par les immeubles des deux SCPI continuent d'être redistribués trimestriellement aux associés, sous réserve du vote en assemblée générale. En 2025, Perial a distribué au total 214 millions d'euros de dividendes à l'ensemble de ses porteurs.

Les acquisitions réalisées en 2025 affichent un rendement moyen de 8,3 %, signe que la stratégie d'investissement de la maison de gestion reste active. La direction concentre désormais ses efforts sur la réduction de l'endettement, le financement ciblé de travaux d'amélioration et la relocation des surfaces vacantes.

Quelles options pour les 51 500 épargnants concernés

Les associés souhaitant céder leurs parts disposent désormais de deux voies principales. La première consiste à utiliser le marché secondaire organisé par Perial AM, avec un prix déterminé par la confrontation mensuelle et une commission de 4,8 % à la charge de l'acheteur. La seconde passe par des plateformes tierces comme 2nd Market, où les transactions se négocient de gré à gré avec un contrôle du prix de vente par le cédant, mais des frais vendeur supplémentaires (de 0,75 % à 6 % selon les montants).

Les épargnants qui choisissent de conserver leurs parts continuent de percevoir les dividendes et peuvent espérer une revalorisation progressive de leurs actifs, dans un contexte où les marchés locatifs franciliens montrent, selon plusieurs études récentes de JLL et Cushman & Wakefield, les premiers signaux d'inflexion après deux années d'ajustement. La multiplication des échéances de baux signés en 2017 et 2018 pourrait soutenir l'activité locative courant 2026 et 2027.

Ce qu'il faut surveiller dans les prochaines semaines

Le 2 avril marquera la première confrontation du marché secondaire. Le prix d'équilibre qui en résultera constituera un signal fort pour l'ensemble du secteur. Un écart important avec la valeur de reconstitution confirmerait la thèse d'une décote structurelle sur les SCPI de bureaux historiques. À l'inverse, un prix proche de la valeur nette d'actif indiquerait que la demande d'acheteurs opportunistes compense en partie l'excès d'offre.

D'autres sociétés de gestion confrontées à des ratios de retrait élevés pourraient être amenées à prendre des décisions similaires dans les mois qui viennent. Épargne Foncière (La Française REM), avec 306 millions d'euros de parts en attente, et Primovie (Praemia REIM), à 182 millions d'euros, figurent parmi les véhicules sous surveillance rapprochée.