Contexte et enjeux

Le marché des bureaux parisien connaît un regain d'activité en ce début 2026. La transaction qui vient de se boucler au 2 avenue Hoche, dans le prestigieux 8e arrondissement de Paris, illustre le retour en force des investisseurs sur les actifs prime du Quartier Central des Affaires (QCA). Roka, société d'investissement spécialisée dans la valorisation d'actifs immobiliers, a finalisé le 29 janvier 2026 l'acquisition de cet immeuble de bureaux de 2 200 m², pour un montant d'environ 34 millions d'euros.

Les faits clés

  • Prix d'acquisition : environ 34 millions d'euros, soit approximativement 15 450 €/m² - un niveau conforme aux standards du QCA parisien
  • Surface : 2 200 m² de bureaux multi-locataires, incluant notamment une étude notariale parmi les occupants
  • Vendeur : Amundi Immobilier, qui détenait l'actif depuis six ans dans le cadre de ses SCPI
  • Co-investisseur : Indosuez Wealth Management, via ses clients privés fortunés
  • Localisation : avenue Hoche, à proximité immédiate de la place de l'Étoile et de l'Arc de Triomphe

Analyse approfondie

Une stratégie core assumée

Roka, dirigée par Nicolas Marin, s'est positionnée sur une stratégie d'investissement "core" privilégiant les actifs de qualité dans des localisations de premier plan. L'avenue Hoche, artère prestigieuse du 8e arrondissement reliant l'Étoile au parc Monceau, concentre une offre limitée d'immeubles haussmanniens recherchés par les entreprises premium et les études notariales.

Cette acquisition marque le deuxième actif parisien de Roka, confirmant l'ancrage de la société sur le marché francilien. La philosophie de Roka repose sur l'identification d'opportunités de création de valeur à travers la transformation d'immeubles vieillissants en actifs modernes, durables et efficients.

Le rôle clé d'Indosuez Wealth Management

La participation d'Indosuez Wealth Management dans ce tour de table témoigne de l'appétit des grandes fortunes pour l'immobilier parisien prime. La banque privée du groupe Crédit Agricole a structuré l'investissement pour le compte de ses clients fortunés, offrant à ces derniers un accès à un actif institutionnel de qualité. Cette co-acquisition illustre une tendance de fond : le rapprochement entre gestion de fortune et immobilier de bureau prime.

Amundi Immobilier optimise son portefeuille

Côté vendeur, Amundi Immobilier poursuit sa stratégie d'arbitrage. Le gestionnaire d'actifs immobiliers, qui administre treize SCPI, engage depuis plusieurs mois un processus de cession de complexes parisiens matures. Après six ans de détention, le 2 Hoche correspond au profil d'actif stabilisé qu'Amundi cherche à céder pour réinvestir sur des opportunités offrant un potentiel de création de valeur supérieur.

Perspectives d'experts

Vision optimiste

Les analystes de Cushman & Wakefield soulignent que 2026 marque la "fin de l'office bashing" et le retour des institutionnels sur les localisations prime parisiennes. Le taux de rendement prime bureaux dans le QCA se situe légèrement au-dessus de 4 % début 2026, un niveau qui attire les capitaux en quête de sécurité dans un contexte géopolitique incertain.

Knight Frank observe que les loyers prime dans le QCA ont progressé de 11 % en 2025, atteignant 1 230 €/m²/an, et pourraient franchir le seuil symbolique des 1 100 €/m² à horizon 2026. Cette dynamique haussière renforce l'attrait des bureaux parisiens pour les investisseurs institutionnels.

Vision prudente

Certains observateurs restent néanmoins vigilants. Le marché des bureaux francilien affiche une offre disponible record de 7,7 millions de m² au 1er janvier 2026, selon les données de BNP Paribas Real Estate. La demande placée a reculé de 9 % en 2025 par rapport à 2024, à 1 638 100 m².

Ce déséquilibre entre offre et demande crée un marché à deux vitesses : les actifs prime du QCA conservent une prime de liquidité, tandis que les actifs secondaires subissent une pression baissière sur les valeurs. La sélectivité reste le maître-mot pour les investisseurs en 2026.

Implications pour les lecteurs de Ganeden

Cette transaction délivre plusieurs enseignements pour les professionnels et investisseurs immobiliers :

  • Le core parisien reste une valeur refuge : dans un contexte de taux encore élevés et d'incertitudes économiques, les actifs prime du QCA attirent les capitaux institutionnels et privés
  • Les co-investissements se développent : l'alliance entre Roka et Indosuez illustre les synergies possibles entre gestionnaires d'actifs et banques privées
  • Les arbitrages s'accélèrent : les grands gestionnaires comme Amundi cèdent leurs actifs matures pour redéployer leurs capitaux
  • Le prix au m² reste soutenu : 15 450 €/m² dans le 8e arrondissement confirme la résilience des valeurs dans les meilleures localisations

Ce qu'il faut surveiller

Plusieurs éléments méritent attention dans les semaines à venir :

  • Les prochaines cessions d'Amundi Immobilier, qui poursuit son programme d'arbitrage sur plusieurs complexes parisiens
  • L'évolution du taux prime bureaux QCA, actuellement légèrement supérieur à 4 %
  • L'impact du "Plan Relance Logement" gouvernemental sur la transformation de bureaux en logements, susceptible de réduire l'offre tertiaire
  • Les volumes d'investissement du T1 2026, après les 13,7 milliards d'euros déployés en France en 2025 (+8 % sur un an)

Conclusion

L'acquisition du 2 avenue Hoche par Roka et Indosuez Wealth Management illustre le dynamisme retrouvé du marché core parisien. À 34 millions d'euros pour 2 200 m² de bureaux prime, cette transaction confirme la solidité des valeurs dans le QCA et l'appétit des investisseurs pour les actifs de qualité. Pour Roka, il s'agit d'une étape supplémentaire dans sa stratégie de constitution d'un portefeuille d'actifs parisiens à fort potentiel de valorisation. Pour le marché, c'est un signal encourageant en ce début d'année 2026.