Contexte et enjeux

Après une année 2024 marquée par une contraction de la collecte de 38 %, le marché français des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) affiche un net rebond en 2025. Selon les dernières données publiées par l'ASPIM (Association française des Sociétés de Placement Immobilier), la collecte nette atteint 3,3 milliards d'euros sur les neuf premiers mois de l'année, soit une progression de 33 % par rapport à la même période de 2024.

Cette reprise s'inscrit dans un contexte de stabilisation des taux d'intérêt autour de 3,25 % et d'un regain d'appétit des épargnants pour les placements immobiliers. Toutefois, le marché reste profondément fragmenté : les SCPI diversifiées captent l'essentiel des flux tandis que les véhicules traditionnels exposés aux bureaux peinent à redresser la barre.

Les faits clés

  • Collecte nette 9 mois 2025 : 3,3 milliards d'euros (+33 % vs 2024)
  • Collecte brute T3 2025 : 1,35 milliard d'euros (+26 % sur un an)
  • Capitalisation totale : 88 milliards d'euros au 30 septembre 2025
  • Taux de distribution annualisé : 4,68 % en moyenne sur le marché
  • Parts en attente : 2,38 milliards d'euros (2,7 % de la capitalisation)
  • Concentration bureaux : 77 % des parts en attente concernent les SCPI bureaux

Analyse approfondie

Un marché à deux vitesses

Le paysage des SCPI en 2025 se caractérise par une polarisation marquée. D'un côté, les véhicules diversifiés et européens captent 74 % de la collecte brute du troisième trimestre. De l'autre, les SCPI traditionnelles à prépondérance bureaux ne représentent plus que 14 % des souscriptions.

Cette concentration se retrouve au niveau des sociétés de gestion : Corum AM (393 millions d'euros), Arkea REIM (302 millions d'euros) et Iroko (281 millions d'euros) captent à elles seules près de la moitié de la collecte du premier semestre. La SCPI Iroko Zen, entièrement digitale et sans frais d'entrée, a enregistré sa meilleure performance semestrielle depuis sa création avec plus de 280 millions d'euros collectés.

Des rendements qui résistent

Malgré les tensions sur certaines classes d'actifs, le taux de distribution moyen du marché se maintient à 4,68 % en base annualisée. Les SCPI les plus performantes dépassent largement ce seuil : Comète affiche un rendement record de 11,18 % pour son premier exercice complet, suivie de Sofidynamic (9,52 %) et Transitions Europe (8,25 %).

Fait notable : les SCPI européennes surperforment leurs homologues françaises avec un rendement moyen de 6,25 % contre 5,16 %. Cette différence s'explique par des niveaux de loyers plus attractifs dans certains pays européens et une moindre exposition au secteur bureaux parisien.

Le secteur bureaux en difficulté persistante

Le segment des bureaux reste le point noir du marché. Les parts en attente de rachat atteignent 2,38 milliards d'euros, dont 77 % concernent des SCPI à prépondérance bureaux. Le taux de vacance en Île-de-France s'établit à 11 % au troisième trimestre 2025, contre moins de 8 % il y a cinq ans.

Conséquence directe : 14 SCPI ont dû procéder à des baisses de prix de parts en 2025. Parmi les plus touchées figurent Primopierre (valorisation en recul de près de 40 % sur deux ans) et Paref Hexa, dont le prix de part a chuté de plus de 18 % en décembre 2025. L'essor du télétravail et la transformation des modes de travail continuent de peser sur la demande de surfaces tertiaires.

Perspectives d'experts

Vision optimiste

Les partisans d'un scénario de reprise mettent en avant le redressement significatif de la collecte et la résilience des rendements. Le président de l'ASPIM, Frédéric Bôl, souligne que « les signaux de reprise déjà observés au premier trimestre se sont confirmés au second trimestre, avec une collecte nette des SCPI en progression de 29 % au premier semestre 2025 par rapport au premier semestre 2024 ».

La stabilisation des taux d'intérêt et le maintien de rendements supérieurs à 4,5 % en moyenne constituent des arguments de poids pour les investisseurs en quête de revenus réguliers. Par ailleurs, 64 % des SCPI ont maintenu ou augmenté leurs distributions en 2025.

Vision prudente

Les observateurs plus prudents rappellent que le secteur bureaux, historiquement dominant, n'a pas encore retrouvé son équilibre. La concentration de la collecte sur une poignée de véhicules pose également la question de la liquidité pour les SCPI en difficulté. Les 2,38 milliards d'euros de parts en attente représentent un risque de blocage pour certains épargnants souhaitant sortir de leurs investissements.

La hausse légère des taux d'usure au premier trimestre 2026 pourrait par ailleurs freiner la dynamique de reprise si elle se traduit par un renchérissement du crédit immobilier.

Implications pour les lecteurs de Ganeden

Pour les investisseurs immobiliers professionnels, ce bilan 2025 confirme plusieurs tendances structurelles. La diversification géographique et sectorielle apparaît comme un facteur clé de performance : les SCPI qui ont su se repositionner sur la logistique, la santé ou les actifs européens affichent les meilleurs résultats.

À l'inverse, les véhicules fortement exposés aux bureaux parisiens, notamment en périphérie, restent des investissements à risque tant que le taux de vacance ne se résorbe pas. Les opportunités d'acquisition en décote sur le marché secondaire peuvent néanmoins intéresser les investisseurs disposant d'un horizon long et d'une tolérance au risque élevée.

Ce qu'il faut surveiller

  • Publication des résultats annuels 2025 : L'ASPIM publiera le bilan complet début 2026, avec les taux de distribution définitifs
  • Évolution des taux d'intérêt : La politique monétaire de la BCE impactera directement les valorisations et la collecte
  • Marché locatif bureaux : Le taux de vacance en Île-de-France reste un indicateur clé pour les SCPI concernées
  • Fusions et restructurations : Plusieurs SCPI en difficulté pourraient être absorbées par des acteurs plus solides

Conclusion

Le marché des SCPI en 2025 illustre parfaitement la transition en cours dans l'immobilier tertiaire français. Si la collecte globale repart à la hausse, portée par les véhicules innovants et diversifiés, le secteur bureaux reste confronté à des défis structurels majeurs. Pour les investisseurs, la sélection des supports apparaît plus que jamais déterminante : privilégier les SCPI à stratégie diversifiée, à faibles frais et exposées à l'Europe semble être la ligne directrice des flux de capitaux actuels.