Un basculement historique de l'allocation géographique
75 % des acquisitions réalisées par les SCPI en 2025 l'ont été en dehors de la France, selon les chiffres compilés par Meilleurtaux Placement et PierrePapier.fr. Ce ratio a plus que triplé en moins de dix ans : en 2016, seuls 20 % des flux étaient dirigés hors de l'Hexagone. Le cap des 50 % a été franchi pour la première fois en 2024, avec 56 % des montants investis à l'étranger. L'accélération constatée en 2025 marque donc un véritable point de bascule pour l'industrie.
Sur un total de 3,9 milliards d'euros d'acquisitions réalisées par les SCPI l'an dernier, près de 2,9 milliards ont ciblé des actifs situés hors des frontières françaises. La collecte nette a parallèlement bondi de 3,5 milliards d'euros en 2024 à 4,6 milliards en 2025, confirmant le regain d'intérêt des épargnants pour cette classe d'actifs, à condition qu'elle sorte du périmètre tricolore.
Le Royaume Uni, nouvelle destination phare
Parmi les pays ciblés, le Royaume Uni concentre à lui seul 27,5 % des montants investis à l'étranger, avec une accélération notable au second semestre 2025. L'Espagne suit avec 16,4 % des flux, portée par la vigueur de son marché tertiaire. L'Italie complète le podium à 13,7 %, sur une trajectoire ascendante. L'Irlande gagne également du terrain, détrônant progressivement l'Allemagne, longtemps première destination européenne des gérants français.
Cette reconfiguration géographique n'est pas un hasard. La Bank of England a ramené son taux directeur de 4,0 % à 3,75 % en décembre 2025, puis l'a maintenu à ce niveau en février 2026. Cette stabilisation, combinée à la profondeur du marché immobilier londonien, explique l'appétit des sociétés de gestion françaises. SCPI Comète a par exemple finalisé le 17 mars 2026 l'acquisition de 1 401 m² de bureaux à Londres, illustrant cette dynamique.
Pourquoi les gérants tournent le dos à la France
Deux facteurs principaux expliquent cette tendance. Le premier est l'essor des jeunes SCPI diversifiées, créées à partir de 2020, qui ont nativement orienté leur stratégie vers l'Europe. Ces véhicules collectent 80 % des flux entrants sur le marché, laissant les SCPI historiques, majoritairement investies en France, absorber le reste.
Le second facteur est fiscal. Les revenus perçus sur des actifs situés hors de France sont exonérés de prélèvements sociaux français (17,2 %), grâce aux conventions fiscales bilatérales. Un épargnant dans la tranche marginale à 30 % supporte ainsi une fiscalité effective de 30 % sur ses revenus français, contre environ 13 % sur ses revenus britanniques. L'écart atteint 17 points de pourcentage, ce qui représente un différentiel de rendement net significatif.
Le mirage du rendement affiché : la PGA révèle la réalité
Ce mouvement d'internationalisation intervient dans un contexte où la transparence sur les performances réelles des SCPI progresse. Depuis 2026, la Performance Globale Annuelle (PGA) est un indicateur obligatoire. Elle additionne les dividendes distribués et l'évolution du prix des parts, offrant une photographie plus fidèle du gain réel.
Les résultats sont édifiants. Le taux de distribution moyen affiché pour 2025 s'élève à 4,91 % (contre 4,72 % en 2024). La PGA moyenne, elle, n'atteint que 1,46 %. Le décalage de 3,45 points s'explique par la dépréciation des prix de parts : 14 sociétés de gestion ont procédé à des baisses de valorisation en 2025, et 50 % des SCPI ont réduit leurs dividendes.
Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com, souligne que « la PGA ne tient pas compte des frais de souscription », généralement de l'ordre de 10 %. Le Taux de Rendement Interne (TRI) sur cinq ans reste selon lui l'indicateur le plus fiable pour mesurer la performance réelle d'un placement.
Les SCPI diversifiées européennes tirent leur épingle du jeu
Toutes les catégories ne sont pas logées à la même enseigne. Les SCPI diversifiées affichent un taux de distribution de 6 % couplé à une PGA de 6,3 %, grâce à une revalorisation de leurs parts de 0,3 %. A contrario, les SCPI de bureaux affichent un taux de distribution de 4,6 % mais une PGA négative de moins 0,2 %. La santé et l'éducation (4,2 % de distribution, moins 1,3 % de PGA) et surtout le résidentiel (4,2 % de distribution, moins 4,5 % de PGA) sont les segments les plus impactés.
Les véhicules les plus performants en 2025 sont des SCPI à vocation européenne : SCPI Reason affiche un taux de distribution de 13,40 % avec un taux d'occupation de 100 %, Sofidynamic atteint 9,04 %, et Comète se positionne à 9 %. SCPI Corum USA, investie outre Atlantique, distribue 7,70 % avec un taux d'occupation maximal.
L'hôtellerie, le pari sectoriel gagnant
Au delà de la géographie, la diversification sectorielle a également joué un rôle clé. L'investissement en hôtellerie a été multiplié par quatre en un an, passant de 110 millions d'euros à 465 millions d'euros. Ce segment bénéficie de la reprise du tourisme européen et de rendements supérieurs au tertiaire classique. Le secteur éducation, bien que plus modeste (52 millions d'euros, soit 1,3 % du total), a quintuplé ses volumes.
Les bureaux, longtemps pilier des portefeuilles SCPI, ne représentent plus que 33 % des acquisitions, contre 70 % il y a dix ans. Cette transformation reflète autant les difficultés structurelles du marché tertiaire français (6,2 millions de m² vacants en Île de France, un record) que la volonté des gérants de capter des niches à plus forte valeur ajoutée.
Implications pour les investisseurs de Ganeden
Pour les investisseurs immobiliers, cette recomposition du marché des SCPI appelle plusieurs constats. L'ère des SCPI « 100 % bureaux Paris » est révolue. Les véhicules les plus performants sont ceux qui combinent diversification géographique (Europe du Sud, Royaume Uni, Irlande) et sectorielle (hôtellerie, éducation, logistique).
La lecture du seul taux de distribution ne suffit plus. La PGA, malgré ses limites (absence de prise en compte des frais d'entrée), constitue un premier filtre indispensable. Le TRI sur cinq ans reste l'étalon de mesure le plus pertinent pour comparer les véhicules entre eux. Les SCPI de France investies en bureaux, qui affichent une PGA négative, méritent un examen critique, surtout si l'épargnant a souscrit récemment et supporte des frais d'entrée de 8 à 12 %.
Ce qu'il faut surveiller dans les prochaines semaines
Plusieurs échéances vont conditionner la suite du mouvement. La collecte du premier trimestre 2026, attendue début avril, confirmera ou non l'accélération des flux vers les véhicules européens. La décision de la Bank of England prévue en mai pourrait renforcer l'attractivité du Royaume Uni si une nouvelle baisse de taux est actée. Enfin, le débat parlementaire sur la fiscalité des revenus fonciers de source étrangère mérite une attention particulière : toute modification des conventions bilatérales ou des prélèvements sociaux changerait radicalement l'équation de rendement net des SCPI internationales.