Contexte et enjeux

Le 2 avril 2026, après la clôture des marchés, le groupe SMABTP a déposé un projet d'offre publique de retrait (OPR) visant l'intégralité des actions de la Société de la Tour Eiffel qu'il ne détient pas encore. Le prix proposé s'établit à 8,20 euros par action, soit une prime de 115,2 % sur le dernier cours de clôture de 3,81 euros enregistré le 31 mars. Cette annonce marque l'aboutissement d'un processus de concentration du capital amorcé depuis plusieurs années et signe la fin programmée de 35 ans de cotation boursière pour cette foncière spécialisée dans les bureaux de périphérie.

Les faits clés de l'opération

  • Prix de l'OPR : 8,20 euros par action, aligné sur l'actif net réévalué EPRA NTA de 8,16 euros au 31 décembre 2025
  • Participation de SMABTP : 95,35 % du capital et 95,36 % des droits de vote après rachat des participations d'AG Real Estate (0,67 %) et de Suravenir (0,86 %) le 1er avril 2026
  • Prime offerte : 115,2 % sur le dernier cours de clôture ; 101,8 % sur la moyenne pondérée des 60 derniers jours de cotation
  • Retrait obligatoire : les conditions réglementaires sont d'ores et déjà réunies pour un squeeze out à l'issue de l'offre
  • Calendrier : dépôt auprès de l'AMF prévu dans les semaines à venir ; assemblée générale convoquée le 29 avril 2026

Un portefeuille sous pression

1,6 milliard d'euros de patrimoine en revalorisation

Au 31 décembre 2025, la Société de la Tour Eiffel détient 51 actifs représentant 540 822 m² de surfaces, valorisés à 1 592,1 millions d'euros. Les bureaux constituent 74,8 % du patrimoine, complétés par la logistique (11,9 %), les actifs mixtes (11,1 %), le résidentiel (1,1 %) et le commerce (0,2 %). La valeur du portefeuille a reculé de 6,4 % à périmètre constant sur l'exercice 2025, reflétant les difficultés persistantes du segment des bureaux de périphérie francilienne.

Un taux de vacance préoccupant

Le taux de vacance atteint 26,9 % en 2025, un niveau élevé qui traduit les mutations profondes du marché tertiaire. Les entreprises privilégient les immeubles neufs ou restructurés dans le Quartier Central des Affaires au détriment des parcs d'activité de première couronne, creusant l'écart entre actifs « prime » et actifs secondaires.

Analyse stratégique : pourquoi SMABTP accélère

La cotation ne faisait plus sens

Selon l'analyse d'Allinvest Securities, le maintien de la cotation « ne faisait plus sens au regard des résultats ». Le titre, coté depuis 1991, a connu un effondrement spectaculaire : parti de plus de 50 euros en 2018, il s'est stabilisé autour de 3,80 euros avant l'annonce. La capitalisation boursière résiduelle ne justifiait plus les coûts réglementaires et administratifs liés au statut de société cotée.

Un assureur mutualiste aux ambitions patrimoniales

Fondé il y a plus de 165 ans, le groupe SMABTP est l'assureur de référence des métiers de la construction et de l'immobilier en France. Noté A+ par Fitch Ratings, il gère un patrimoine immobilier conséquent au service de ses engagements envers ses sociétaires. Le retrait de cote permettra au groupe de piloter la transformation du portefeuille sans la pression trimestrielle des marchés financiers, notamment les arbitrages sur les actifs de bureaux de périphérie et la diversification vers le coliving, le résidentiel et l'hôtellerie d'activité.

Perspectives d'experts

Vision favorable à l'opération

Pour Allinvest Securities, le prix proposé est conforme à la doctrine de l'AMF qui impose un alignement sur l'ANR pour les retraits obligatoires. La prime de 115 % par rapport au dernier cours de bourse compense largement la décote structurelle dont souffrait le titre. Les actionnaires minoritaires se voient offrir une sortie valorisée au plus près de la valeur patrimoniale réelle.

« Le pricing s'aligne sur la doctrine AMF qui requiert l'ANR pour les retraits obligatoires, les procédures devraient se conclure sans difficulté. » Allinvest Securities

Vision prudente

Le prix de 8,20 euros reste très éloigné des niveaux historiques du titre. Un investisseur entré à 50 euros en 2018 ou même à 12,80 euros il y a deux ans accuse une perte en capital considérable. Le portefeuille présente un taux de vacance de 26,9 % et une trajectoire de valorisation encore négative, ce qui interroge sur la capacité de SMABTP à redresser la rentabilité des actifs hors des contraintes boursières.

Un mouvement de fond : les foncières cotées disparaissent

Le retrait de la Société de la Tour Eiffel s'inscrit dans une tendance lourde. En septembre 2025, la Société Foncière Lyonnaise (SFL), doyenne des foncières françaises, a quitté Euronext Paris après sa fusion avec le groupe espagnol Colonial, dans le cadre d'une opération valorisant chaque action SFL à 74,65 euros. Des foncières de plus petite taille comme MRM peinent à maintenir une liquidité suffisante, rendant la cotation contre productive.

En deux ans, le paysage des SIIC françaises s'est resserré autour des grands acteurs (Unibail, Gecina, Klépierre, Covivio, Icade), tandis que les foncières intermédiaires ou spécialisées sur des segments en difficulté rejoignent progressivement le non coté. Cette consolidation reflète à la fois la polarisation du marché immobilier tertiaire et la recherche de flexibilité de gestion loin des exigences de transparence et de reporting boursier.

Implications pour les lecteurs de Ganeden

Pour les investisseurs immobiliers, cette opération confirme plusieurs dynamiques structurelles. Les actifs de bureaux de périphérie restent sous forte pression, avec des taux de vacance qui ne se résorberont pas sans restructuration lourde ou reconversion d'usage. Les décotes observées en bourse (le titre cotait à peine 47 % de son ANR avant l'OPR) révèlent la méfiance persistante des marchés envers ce segment.

Les actionnaires de la Société de la Tour Eiffel détenant encore des titres peuvent s'attendre à un retrait obligatoire au prix de 8,20 euros, les conditions réglementaires étant déjà remplies. L'opération devrait se finaliser au cours du deuxième trimestre 2026 après visa de l'AMF.

Ce qu'il faut surveiller

Trois éléments méritent l'attention dans les semaines à venir. Le visa de l'AMF, attendu courant avril ou mai, formalisera les conditions définitives de l'offre. L'assemblée générale du 29 avril constituera une étape décisive pour les actionnaires minoritaires. Enfin, la stratégie de revalorisation du portefeuille par SMABTP, une fois la foncière retirée de la cote, donnera le ton de la transformation : cession massive des actifs obsolètes, reconversion en logements ou densification des sites les mieux situés.

Conclusion

L'offre de retrait de SMABTP sur la Société de la Tour Eiffel clôt un chapitre de 35 ans de cotation et illustre la recomposition en cours du paysage des foncières françaises. Avec un portefeuille de 1,6 milliard d'euros concentré sur les bureaux de périphérie, le groupe mutualiste hérite d'un défi de taille : transformer des actifs fragilisés par la vacance et la baisse des valeurs en un patrimoine performant, à l'abri des fluctuations boursières.