Contexte et enjeux

Sofidy, le spécialiste de l’épargne immobilière et filiale de Tikehau Capital, a publié le 20 février 2026 le bilan de ses investissements réalisés sur la période 2024 et 2025. Avec plus de 1,1 milliard d’euros déployés en deux ans et un rendement moyen d’acquisition de 7,89 % net de frais, la société de gestion confirme sa position parmi les acteurs les plus actifs du marché européen des SCPI. Pour 2026, Sofidy annonce un objectif d’investissement supérieur à 700 millions d’euros, soutenu par un pipeline de près de 300 millions déjà sécurisé.

Les faits clés

  • 1,1 milliard d’euros investis sur 2024 et 2025, dont 555 millions en 2025 avec un rendement moyen de 7,35 % net de frais
  • Près de 60 % des investissements réalisés hors de France, principalement aux Pays-Bas, en Espagne, en Italie et au Royaume-Uni
  • Plus de 110 millions d’euros de cessions réalisées en moyenne 6,5 % au dessus des expertises
  • Plus de 500 millions d’euros de financements bancaires sécurisés pour les SCPI
  • Renouvellement de plus de 15 % des patrimoines en deux ans
  • Objectif 2026 : plus de 700 millions d’euros d’investissements, dont plus de 50 % hors de France

Analyse approfondie

Une machine d’investissement à l’échelle européenne

La ventilation des acquisitions par classe d’actifs révèle la prédominance du commerce, qui représente 57 % des volumes investis. L’hôtellerie constitue le deuxième segment avec 15 % des montants, devant les bureaux prime (14 %), les locaux industriels (7 %), puis la santé et le résidentiel géré (4 % chacun). Cette allocation traduit la conviction de Sofidy en faveur du commerce de proximité et du tourisme, deux secteurs portés par des fondamentaux solides en Europe.

La diversification géographique, avec près de 60 % des investissements réalisés hors de France, positionne Sofidy dans la tendance dominante du marché des SCPI en 2025. Les SCPI diversifiées et internationalisées ont capté 65 % de la collecte brute annuelle selon l’ASPIM, confirmant l’appétit des épargnants pour des véhicules exposés à plusieurs marchés européens.

Des performances de gestion qui résistent

Les résultats opérationnels de chaque véhicule illustrent la solidité de la gestion. Immorente, vaisseau amiral de la gamme avec 4,4 milliards d’euros de capitalisation et environ 50 000 associés, affiche un taux de distribution de 5 % brut de fiscalité en 2025. Sur 35 ans, le TRI depuis l’origine s’établit à 9,33 %. Le fonds a investi 387 millions d’euros sur 2024 et 2025 avec un rendement moyen d’acquisition de 7,60 %, renouvelant ainsi environ 10 % de son patrimoine.

Sofidynamic, lancée il y a deux ans seulement, se distingue avec un taux de distribution de 9,04 % brut de fiscalité en 2025 et une performance globale annuelle de 14,04 %, portée par une revalorisation du prix de part de 5 % en janvier 2025. Sa capitalisation atteint 177 millions d’euros, avec un rendement moyen d’acquisition de 8,6 % sur l’ensemble des investissements réalisés depuis sa création.

Sofidy Europe Invest, dédiée à l’immobilier européen, affiche une capitalisation de 406,2 millions d’euros à fin 2025 et un taux de distribution de 5,41 %. Le fonds a réalisé 80 millions d’euros d’investissements en 2025 avec un rendement moyen immédiat de 7,8 %. Son taux d’occupation financier de 95,8 % et la revalorisation de 4,2 % de la valeur de son patrimoine immobilier témoignent d’une gestion active. Les acquisitions réalisées en 2025 affichent une revalorisation moyenne de 10,8 % par rapport à leur prix d’achat hors droits.

Sofiboutique, spécialisée dans le commerce de centre-ville, maintient un taux de distribution de 5,14 % en 2025 avec une capitalisation de 105,1 millions d’euros. Le fonds a repris sa politique d’investissement avec l’acquisition de deux locaux commerciaux rue du Faubourg Saint-Martin à Paris pour 930 000 euros, générant un rendement immédiat d’environ 6 %.

Perspectives d’experts

Vision optimiste

Les partisans de la stratégie Sofidy soulignent la capacité de la société de gestion à générer des rendements d’acquisition élevés dans un marché où les taux de rendement se compriment progressivement. La création de valeur sur les cessions, réalisées en moyenne 6,5 % au dessus des expertises, valide la qualité du stock-picking. Par ailleurs, l’intégration prochaine de Sofidy au sein d’une plateforme immobilière unifiée de Tikehau Capital, qui gère 13,8 milliards d’euros d’actifs réels, devrait renforcer ses capacités d’origination et d’exécution sur les marchés européens.

« Jean-Christophe Avellaneda, responsable des investissements, précise que le fonds vise à repositionner les actifs acquis pour augmenter significativement le potentiel locatif et la valorisation au travers de programmes d’amélioration. »

Vision prudente

Les observateurs plus prudents rappellent que le marché des SCPI reste polarisé. Le stock de parts en attente de retrait a atteint 2,8 milliards d’euros à fin décembre 2025, principalement concentré sur les SCPI à prépondérance bureaux confrontées à des difficultés de liquidité. Les OPCI grand public ont subi 1,3 milliard d’euros de décollecte en 2025. La remontée des taux d’intérêt, stabilisés autour de 3,2 % pour le crédit immobilier en février 2026, continue de peser sur les valorisations de certains segments. La concentration de la collecte sur les dix premières SCPI, qui captent les deux tiers des souscriptions, alerte sur les risques de fragmentation du marché.

Un repositionnement stratégique au sein de Tikehau Capital

Au delà des performances d’investissement, Sofidy prépare une mutation structurelle majeure. Tikehau Capital a annoncé le projet de fusion de Sofidy au sein de Tikehau Investment Management, sa société de gestion, afin de créer une plateforme immobilière unifiée. Cette opération, soumise à consultation des instances représentatives du personnel, devrait être finalisée au cours du premier trimestre 2026.

La future plateforme combinera les expertises complémentaires en investissement, gestion d’actifs, gestion de fonds, distribution et service client. Avec 9,1 milliards d’euros sous gestion pour le compte de plus de 64 000 épargnants, Sofidy constitue un pilier de la stratégie immobilière de Tikehau Capital, dont les actifs réels représentent 27 % des 51 milliards d’euros d’actifs totaux du groupe.

Implications pour les lecteurs de Ganeden

Pour les professionnels et investisseurs immobiliers, le bilan de Sofidy offre plusieurs enseignements. Le rendement moyen d’acquisition de 7,89 % sur deux ans constitue un indicateur pertinent du positionnement de marché pour les actifs de commerce et d’hôtellerie en Europe. La part croissante des investissements hors de France, désormais supérieure à 50 %, reflète une tendance structurelle du marché des SCPI qui privilégie la diversification géographique. Enfin, la consolidation en cours au sein de Tikehau Capital illustre le mouvement de concentration des sociétés de gestion, où les acteurs disposant d’une taille critique et d’une palette de compétences intégrée captent l’essentiel de la collecte.

Ce qu’il faut surveiller

Plusieurs éléments méritent une attention particulière dans les prochains mois. La finalisation de la fusion Sofidy et Tikehau Investment Management, attendue au premier trimestre 2026, déterminera la structure opérationnelle de la nouvelle plateforme. L’exécution de l’objectif de 700 millions d’euros d’investissements en 2026 sera un test de la capacité de déploiement dans un marché qui amorce sa reprise. Enfin, l’évolution de la liquidité des SCPI, avec 2,8 milliards d’euros de parts en attente de retrait à fin 2025, reste un sujet de vigilance pour l’ensemble du secteur.

Conclusion

Avec 1,1 milliard d’euros investis en deux ans et un objectif affiché de 700 millions pour 2026, Sofidy confirme son statut de poids lourd de l’épargne immobilière européenne. La solidité des rendements d’acquisition, la diversification géographique assumée et l’intégration stratégique au sein de Tikehau Capital dessinent les contours d’un acteur dimensionné pour capter la reprise du marché immobilier en 2026. La réussite de cette ambition dépendra toutefois de la capacité du marché à maintenir des conditions de financement favorables et de la liquidité globale du secteur des SCPI.