URW : résultats portés par 2,2 milliards de cessions et un dividende en hausse de 30 %

Contexte et enjeux

Unibail-Rodamco-Westfield (URW), premier opérateur mondial de centres commerciaux premium, a dévoilé le 12 février 2026 ses résultats annuels pour l'exercice 2025. Le groupe, qui gère un portefeuille de 49 milliards d'euros répartis sur 66 centres commerciaux détenus en propre (dont 41 sous enseigne Westfield), affiche une performance solide, portée par la dynamique de ses actifs commerciaux et l'exécution complète de son plan de cessions de 2,2 milliards d'euros. Cette publication marque la première année du plan stratégique « A Platform for Growth » (2025 à 2028) sous la présidence de Vincent Rouget.

Les chiffres clés

• EBITDA : 2 284 millions d'euros, en hausse de 3,6 % à périmètre constant
• Revenus locatifs nets (centres commerciaux) : 2 081 millions d'euros (+3,8 % à périmètre constant)
• Résultat net récurrent : 1 452 millions d'euros
• Résultat net récurrent par action (AREPS) : 9,58 €, supérieur à l'objectif de 9,50 € minimum et au consensus de 9,49 €
• Chiffre d'affaires des commerçants : +3,9 % sur un an
• Fréquentation : +1,9 %, soit plus de 900 millions de visites annuelles
• Taux de vacance : 4,6 %, en recul de 20 points de base, au plus bas depuis 2017
• Cessions réalisées ou sécurisées : 2,2 milliards d'euros
• Dividende proposé : 4,50 € par action, en hausse d'environ 30 % par rapport à 2024

Analyse approfondie

Une performance opérationnelle qui confirme la résilience du commerce physique

La progression de 3,9 % du chiffre d'affaires des commerçants installés dans les centres Westfield illustre la solidité de la fréquentation des actifs premium du groupe. En Europe, les ventes progressent de 3,4 %, tandis que les flagships américains enregistrent une hausse de 5,2 %. Le taux de vacance, tombé à 4,6 % (son plus bas niveau depuis 2017), témoigne de l'attractivité persistante de ces destinations commerciales auprès des enseignes.

L'activité locative s'est montrée particulièrement dynamique : le groupe a signé pour 423 millions d'euros de loyers minimums garantis, avec une réversion positive de 6,7 % en moyenne et de 11,3 % sur les baux long terme, qui représentent 82 % de l'activité de l'année. Ces chiffres traduisent un pouvoir de négociation renforcé pour le bailleur, dans un contexte où les meilleurs emplacements restent très recherchés.

Désendettement accéléré grâce à 2,2 milliards d'euros de cessions

L'un des faits marquants de cet exercice réside dans l'achèvement du programme de cessions. Sur les 2,2 milliards d'euros d'actifs cédés ou en cours de finalisation, 1,6 milliard a été effectivement encaissé en 2025, le solde de 600 millions devant être bouclé au premier semestre 2026. Ces arbitrages ont permis de ramener la dette financière nette à 20,3 milliards d'euros (contre 21,9 milliards fin 2024) et de faire reculer le ratio d'endettement (LTV) de 45,5 % à 42,8 %, soit 42,0 % en proforma des cessions sécurisées.

Le ratio dette nette sur EBITDA s'est également amélioré, passant de 9,5x à 9,1x. Le groupe confirme ses objectifs de moyen terme : atteindre un LTV de 40 % et un ratio dette nette sur EBITDA de 8x d'ici 2028. En parallèle, URW a optimisé sa structure de financement, réduisant le coupon moyen de son portefeuille hybride d'environ 55 points de base et celui de ses CMBS d'environ 190 points de base.

Cap sur la croissance « capital light » : franchise et partenariats

Au delà de l'optimisation financière, URW déploie son plan stratégique « A Platform for Growth » en misant sur des relais de croissance peu consommateurs de capital. Deux opérations illustrent cette ambition. Le groupe a signé un contrat de franchise avec Cenomi Centers pour déployer la marque Westfield en Arabie saoudite, avec la possibilité de rebaptiser jusqu'à huit centres commerciaux du partenaire. Par ailleurs, URW a acquis une participation de 25 % dans le St James Quarter d'Édimbourg (valorisé à environ 1 milliard de livres sterling), le centre commercial numéro un de la capitale écossaise, qui sera rebrandé Westfield.

Ces initiatives traduisent la volonté du groupe de monétiser sa marque Westfield et son expertise opérationnelle sans mobiliser de capitaux importants, après le dépassement budgétaire de 520 millions d'euros sur le projet Westfield Hamburg Überseequartier.

Perspectives d'experts

Vision optimiste

Oddo BHF réitère son conseil « Surperformance » sur le titre avec un objectif de cours de 105 euros. Le bureau d'études juge la publication « positive en raison d'une performance opérationnelle de ses centres commerciaux toujours bien orientée mais également grâce à l'exécution complète du plan de cession de 2,2 milliards d'euros ». La revalorisation du portefeuille de 1,7 % (+836 millions d'euros nets) conforte également la trajectoire de création de valeur. L'action, qui a atteint un plus haut de six ans à 96,48 euros le 6 février, reflète selon l'analyste un potentiel de rerating supplémentaire.

Vision prudente

Jefferies souligne que si le résultat 2025 (AREPS de 9,58 €) dépasse de 1 % le consensus (9,48 €), la guidance 2026 (AREPS entre 9,15 et 9,30 €) se situe « légèrement en dessous » de ses propres estimations. La baisse prévisionnelle de 3,7 % au point médian par rapport à 2025 s'explique principalement par l'impact mécanique des cessions d'actifs sur les revenus récurrents. Si la discipline financière est saluée, certains observateurs s'interrogent sur la capacité du groupe à compenser intégralement la perte de loyers liée aux arbitrages, malgré la réversion locative positive et les nouveaux relais de croissance.

Implications pour les lecteurs de Ganeden

Ces résultats confirment plusieurs tendances structurantes pour le marché immobilier commercial français et européen. Premièrement, les actifs prime continuent de surperformer : un taux de vacance en recul et des réversions locatives positives signalent que la polarisation du marché entre le « prime » et le reste s'accentue. Deuxièmement, le mouvement de rotation d'actifs (vente d'actifs secondaires pour désendetter les bilans) reste un levier majeur pour les foncières cotées. Enfin, l'émergence de modèles de franchise dans l'immobilier commercial ouvre de nouvelles perspectives de valorisation pour les opérateurs disposant d'une marque forte.

Ce qu'il faut surveiller

Plusieurs échéances rythmeront les prochains mois. L'assemblée générale du 6 mai 2026 devra approuver le dividende de 4,50 euros par action. La publication des résultats du premier trimestre, prévue le 23 avril, permettra de mesurer la trajectoire vers l'objectif 2026. La finalisation des 600 millions d'euros de cessions restantes au premier semestre constituera un test de la liquidité du marché des investissements. Les premières retombées concrètes de la franchise Westfield en Arabie saoudite et de l'intégration du St James Quarter seront également scrutées par les investisseurs.

Conclusion

Avec des résultats 2025 supérieurs aux attentes, un bilan renforcé et les premiers jalons d'une stratégie de croissance « capital light », Unibail-Rodamco-Westfield entame 2026 en position de force. Si la guidance prévisionnelle traduit mécaniquement l'impact des cessions sur les revenus récurrents, la dynamique opérationnelle (réversions locatives de 6,7 %, vacance au plus bas depuis 2017) et les nouveaux relais de croissance (franchise Westfield, partenariats internationaux) dessinent une trajectoire de revalorisation que le marché commence à intégrer, comme l'illustre le cours de l'action proche de ses plus hauts niveaux en six ans.