Un fonds de 3,4 milliards de dollars pour accélérer en Europe
Bain Capital Real Estate a annoncé en janvier 2026 la clôture de plus de 5 milliards de dollars de capitaux frais répartis sur l’ensemble de ses stratégies immobilières. Au cœur de cette levée, le Bain Capital Real Estate Fund III totalise 3,4 milliards de dollars d’engagements, contre 3 milliards pour son prédécesseur. Les employés et anciens du groupe ont investi 300 millions de dollars dans ce véhicule, signe d’une conviction interne forte.
Ryan Cotton, associé et responsable de Bain Capital Real Estate, souligne la confiance renouvelée des investisseurs institutionnels dans la stratégie du groupe. Avec un encours total de 10,7 milliards de dollars investis ou engagés à fin septembre 2025, et un portefeuille mondial sous gestion estimé à 215 milliards de dollars toutes classes confondues, Bain Capital dispose d’une puissance de frappe considérable pour saisir les opportunités européennes.
Quatre opérations majeures sur le sol français
En France, le fonds a réalisé quatre acquisitions stratégiques en 2025, toutes ciblant des marchés imparfaits où les vendeurs étaient sous pression, qu’il s’agisse de situations de redressement, d’actifs décotés ou de cessions contraintes. Le portefeuille français sous gestion atteint désormais environ 2 milliards d’euros.
Le Pullman Paris Montparnasse : 300 millions d’euros pour un actif iconique
L’opération phare reste l’acquisition du Pullman Paris Montparnasse auprès d’Unibail Rodamco Westfield, en partenariat avec Columbia Threadneedle et QuinSpark Investment Partners. L’hôtel 4 étoiles de 957 chambres, réparti sur 32 étages dans le 14e arrondissement, a changé de mains pour 300 millions d’euros, soit environ 313 480 euros par chambre. L’établissement avait bénéficié d’une rénovation complète achevée en 2021, représentant un investissement de 216 millions d’euros.
Les Hôtels de Paris : 18 adresses au cœur de la capitale
En septembre 2025, Bain Capital a pris une participation dans Les Hôtels de Paris, entité du Groupe Machefert fondé en 1992. Le portefeuille comprend 18 hôtels, dont 17 situés dans Paris intra muros et un à Saint Tropez. Le groupe Machefert exploite également 7 restaurants, 5 bars, 3 speakeasies et une plage privée entre Paris, Saint Tropez, Ramatuelle et Marrakech, employant plus de 300 personnes.
« Cet investissement est une extension naturelle de notre stratégie hôtelière, reflet de notre conviction dans les fondamentaux du marché européen. » Rafael Coste Campos, associé chez Bain Capital
29 avenue des Champs Élysées : un actif trophy sur l’artère la plus célèbre du monde
En janvier 2026, Bain Capital s’est associé à Revcap et Black Swan Real Estate Capital pour acquérir le 29 à 33 avenue des Champs Élysées, un immeuble mixte comprenant trois cellules commerciales de premier plan et des surfaces de bureaux modernes. L’actif, actuellement vacant et doté d’un permis de construire purgé, offre une opportunité rare de repositionnement sur un segment structurellement sous approvisionné.
« Les Champs Élysées restent l’une des artères commerciales les plus reconnaissables et les plus résilientes au monde. » Ali Haroon, associé, responsable Situations Spéciales et Immobilier Europe, Bain Capital
Le projet vise les certifications HQE, BREEAM et BBCA, avec des systèmes écoénergétiques et l’intégration potentielle de toitures végétalisées ou solaires, en cohérence avec les objectifs climatiques Paris 2030.
Les Tours Mercuriales : le plus grand projet de coliving d’Europe
Projet au long cours acquis en 2022 avec Hemisphere, les Tours Mercuriales de Bagnolet représentent l’une des reconversions les plus ambitieuses du marché francilien. Les deux tours des années 1970, totalisant plus de 80 000 m², sont en cours de transformation de bureaux vacants vers un usage résidentiel géré : un hôtel 3 ou 4 étoiles de 850 chambres avec restaurant panoramique dans une tour, et 850 studios pour étudiants dans l’autre.
Le calendrier prévoit le dépôt et la purge des permis en 2025 et 2026, le lancement des travaux de désamiantage courant 2026, pour une ouverture visée en 2029. La façade sera intégralement désamiantée et les panneaux remplacés par des modèles plus performants sur le plan énergétique. Une quinzaine de commerces ouvriront en pied d’immeuble, créant un lien avec le centre commercial Bel Est voisin.
Data centers européens : une diversification stratégique à plusieurs milliards
Au delà de l’immobilier traditionnel, Bain Capital a acquis 80 % du capital d’AQ Compute, développeur européen de data centers durables issu du groupe Aquila. Le partenariat vise un « volume d’investissement de plusieurs milliards d’euros » pour déployer une plateforme de centres de données verts à travers l’Europe, ciblant les opérateurs hyperscale et les clients spécialisés en intelligence artificielle. AQ Compute, fondé en 2020, exploite déjà un centre à Oslo et développe des capacités de 60 MW à Barcelone et à Milan.
Quel signal pour le marché immobilier français ?
L’offensive de Bain Capital s’inscrit alors que le marché français connaît une reprise sélective. Selon Knight Frank, les investisseurs étrangers se sont montrés « particulièrement actifs » en 2025, bien que les Français restent le premier pouvoir d’achat. En Île de France, 53 % des volumes d’investissement se concentrent sur le QCA parisien, signe d’une prime de centralité accrue.
L’investissement en immobilier d’entreprise a atteint 17,1 milliards d’euros en 2025, en progression modérée. Les bureaux ont capté 6,94 milliards d’euros (+32 %), le commerce 3 milliards (+14 %), tandis que la logistique a reculé à 2,7 milliards d’euros. Le résidentiel géré, segment privilégié par Bain Capital avec ses projets hôteliers et de coliving, a attiré 4,2 milliards d’euros.
Une fenêtre de tir pour les fonds opportunistes
La stratégie de Bain Capital illustre une tendance plus large : les corrections de valeurs observées en 2024 et 2025 ont ouvert une fenêtre d’opportunité pour les fonds capables de déployer rapidement du capital et d’apporter de la valeur opérationnelle. Rafael Coste Campos qualifie cette approche de « build to core », consistant à acquérir des actifs imparfaits pour les transformer en produits trophy.
« Les cellules commerciales flagship de cette envergure et de cette qualité sont extrêmement rares et structurellement sous approvisionnées. » Rafael Coste Campos, associé chez Bain Capital
Ce qu’il faut surveiller dans les prochains mois
Plusieurs jalons détermineront l’ampleur de l’empreinte française de Bain Capital en 2026. L’obtention définitive des permis pour les Tours Mercuriales, prévue dans les prochaines semaines, conditionne le lancement effectif du chantier de reconversion. Le rythme de commercialisation du 29 avenue des Champs Élysées, une fois les travaux de repositionnement lancés, fournira un indicateur précieux sur l’appétit des enseignes de luxe pour les adresses prime parisiennes.
Plus largement, le MIPIM 2026 qui s’ouvre le 9 mars à Cannes permettra de mesurer si d’autres fonds internationaux partagent la conviction de Bain Capital sur la France. JLL, qui a relevé ses prévisions 2026 après un chiffre d’affaires record de 26,1 milliards de dollars (+11 %), anticipe « une croissance supplémentaire portée par la confiance des investisseurs et la robustesse des marchés de la dette immobilière ». Le marché français, avec ses taux de crédit repassés sous les 3,15 % sur 15 ans en mars 2026, offre un terrain propice aux opérations d’envergure.