Contexte et enjeux

C'est une décision qui va redessiner le paysage de l'épargne immobilière française. Après deux années de négociations entre le ministère de l'Économie et des Finances, l'AMF et l'ACPR, Bercy a tranché : les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) n'auront plus leur place dans les contrats d'assurance vie. Les sociétés de gestion doivent désormais convertir leurs véhicules vers des cadres plus réglementés, à savoir les SCPI, les OPCI ou les fonds européens Eltif, sous peine de disparition pure et simple.

Cette réforme intervient dans un contexte de fragilité accrue du secteur. Entre début 2024 et l'automne 2025, plus de 1,6 milliard d'euros de capitaux ont quitté les SCI logées en assurance vie. Leurs encours totaux sont passés de 30 milliards d'euros fin 2022 à 21 milliards d'euros à l'automne 2025, soit une chute de 30 % en moins de trois ans.

Les faits clés

  • Fin 2026 : les sociétés de gestion doivent notifier leur choix de cadre réglementaire (SCPI, OPCI ou Eltif) à l'AMF et à l'ACPR
  • Fin 2028 : date limite pour l'adaptation complète des portefeuilles au nouveau cadre
  • Jusqu'en 2032 : délai étendu possible pour les fonds optant pour le label européen Eltif
  • 21 milliards d'euros : encours actuels des SCI en assurance vie, contre 30 milliards fin 2022
  • 1,6 milliard d'euros : sorties nettes de capitaux des SCI depuis début 2024
  • 1,6 % : rendement moyen récent des SCI, après des performances négatives de -6,8 % en 2023 et -4,7 % en 2024

Analyse approfondie

Pourquoi les SCI sont dans le viseur

Les SCI immobilières, régulées depuis 2013 sous le régime allégé de la directive européenne AIFM en tant qu'« autres FIA » (fonds d'investissement alternatifs), bénéficiaient jusqu'ici d'obligations réglementaires nettement moins contraignantes que les SCPI ou les OPCI. Contrairement à ces derniers, elles ne nécessitaient pas d'agrément préalable spécifique auprès de l'AMF. Leurs parts étant détenues par les assureurs et non directement par les épargnants, le niveau de transparence exigé restait limité.

Bercy justifie cette décision en soulignant que ces véhicules, « historiquement moins réglementés que le reste des fonds d'investissement », peuvent « présenter un risque plus élevé pour les investisseurs grand public non familiers de ces produits ». L'AMF et l'ACPR pointent conjointement un « manque de transparence et des risques potentiels pour le public ».

Les trois voies de reconversion

Les sociétés de gestion disposent de trois options pour se mettre en conformité. La conversion en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) impose un investissement quasi exclusif en immobilier physique, avec des frais d'entrée de 8 à 12 %, mais offre un rendement moyen supérieur de 3,5 % en 2025, selon les données de l'ASPIM. La transformation en OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) permet de conserver une poche de liquidités et d'actifs financiers, avec des frais d'entrée réduits entre 3 et 5 %, mais expose davantage à la volatilité des marchés. Enfin, le label européen Eltif (European Long-Term Investment Fund) offre un cadre paneuropéen avec un seuil d'entrée abaissé à 10 000 euros et des délais de transition étendus jusqu'en 2032.

Perspectives d'experts

Vision prudente

Plusieurs observateurs du marché s'inquiètent de l'impact de cette transition forcée sur les véhicules les plus fragiles. Les coûts de mise en conformité, entre restructuration juridique, mise à niveau des reporting et renforcement de la gouvernance, pourraient s'avérer insurmontables pour les SCI déjà fragilisées par la crise immobilière. Le risque de liquidations forcées et de cessions d'actifs dans des conditions défavorables est réel, particulièrement pour les véhicules exposés à l'immobilier tertiaire dont les valorisations restent sous pression.

« La complexité et le coût de la mise en conformité pourraient accélérer la disparition des SCI les plus fragiles, déjà mises à mal par la crise immobilière », Denis Chatelin, expert en gestion de patrimoine

Vision optimiste

Pour d'autres analystes, cette réforme est une opportunité de modernisation du secteur. La migration vers des cadres plus régulés devrait renforcer la protection des épargnants et restaurer la confiance dans la pierre papier. Le marché des SCPI, qui a enregistré une collecte nette en hausse de 33 % sur les neuf premiers mois de 2025, pour un total de 3,3 milliards d'euros, démontre que les véhicules bien structurés continuent d'attirer les capitaux. Les SCPI diversifiées affichent un rendement moyen de 4,2 %, nettement supérieur aux 1,6 % des SCI.

Implications pour les lecteurs de Ganeden

Pour les investisseurs institutionnels et les professionnels de l'immobilier, cette réforme modifie les paramètres de l'allocation immobilière en assurance vie. Les arbitrages entre SCI, SCPI et OPCI devront être réévalués dès à présent, en tenant compte du calendrier de transition et des caractéristiques propres à chaque véhicule de destination.

Les gestionnaires d'actifs immobiliers font face à un triple défi : choisir le cadre réglementaire le plus adapté à leur stratégie, gérer les coûts de transformation et maintenir la confiance de leurs porteurs de parts pendant la période de transition. Les structures les plus solides, déjà proches des standards SCPI ou OPCI, devraient absorber le choc sans difficulté. Les autres risquent d'être absorbées ou liquidées.

Ce qu'il faut surveiller

Plusieurs échéances rythmeront cette transition dans les mois à venir. La première date clé est la fin 2026, lorsque les sociétés de gestion devront avoir officiellement notifié leur choix de cadre réglementaire aux superviseurs. Les décisions des principaux gestionnaires, qui administrent l'essentiel des 21 milliards d'euros d'encours, donneront le ton au marché. Il faudra également observer l'évolution de la collecte nette des SCPI et OPCI, qui pourraient bénéficier d'un effet de transfert massif à mesure que les SCI se vident.

L'adoption du label Eltif par certains gestionnaires sera un indicateur intéressant : ce cadre européen pourrait séduire les structures cherchant une diversification géographique tout en bénéficiant de délais de transition plus longs.

Conclusion

La décision de Bercy d'exclure les SCI de l'assurance vie marque un tournant dans la régulation de l'épargne immobilière française. Avec 21 milliards d'euros d'encours à redéployer d'ici fin 2028, cette réforme constitue la plus importante restructuration du secteur de la pierre papier depuis la création des OPCI en 2008. Si les objectifs de protection des épargnants et de transparence sont légitimes, la gestion de cette transition sera déterminante : trop brutale, elle risque de déstabiliser un marché encore convalescent ; bien orchestrée, elle pourrait au contraire contribuer à assainir durablement le secteur.