Contexte et enjeux

Blackstone, le mastodonte américain de l'investissement alternatif, vient de conclure l'acquisition d'un portefeuille industriel et logistique de 2,3 milliards d'euros auprès de Proudreed, la filiale française du groupe britannique M Core. Cette transaction, qualifiée de plus importante jamais réalisée dans le secteur logistique français, marque une étape déterminante dans la consolidation du marché immobilier d'entreprise hexagonal.

Les faits clés

  • Montant de la transaction : 2,3 milliards d'euros
  • Part acquise : 66 % de l'activité industrielle et logistique de Proudreed
  • Surface totale : 2 millions de mètres carrés répartis sur environ 500 actifs
  • Projets en développement : 67 projets sécurisés inclus dans le périmètre
  • Taux d'occupation : 92 %
  • Revenus locatifs annuels : environ 110 millions d'euros
  • Concentration géographique : environ 25 % des actifs situés en région parisienne

Analyse approfondie

Un portefeuille stratégique diversifié

Le portefeuille acquis par Blackstone constitue un mix d'entrepôts logistiques, de locaux d'activités, de parcs d'affaires polyvalents et de solutions de logistique urbaine. Cette diversification répond aux mutations profondes du marché, où la demande se concentre désormais sur les actifs modernes, conformes aux normes ESG et adaptés à l'automatisation, particulièrement dans les corridors urbains denses.

La stratégie européenne de Blackstone

Cette acquisition s'inscrit dans une offensive européenne de grande ampleur. En 2025, Blackstone a investi 7 milliards de dollars dans des plateformes logistiques européennes, incluant notamment le rachat de Warehouse REIT au Royaume-Uni. La logistique représente désormais près de la moitié du portefeuille immobilier européen du groupe new-yorkais.

Le groupe dispose déjà d'une empreinte significative en France à travers Mileway, sa plateforme de logistique du dernier kilomètre qui détient des actifs en région parisienne dans des zones industrielles établies comme Malakoff, Massy, Palaiseau et Choisy.

Proudreed se recentre sur les parcs d'activités

Pour Proudreed, cette cession partielle permet de se recentrer sur son cœur de métier : les parcs d'activités. Le groupe conserve un portefeuille d'actifs de bureaux et de commerces valorisé à environ 750 millions d'euros. L'équipe de direction, menée par Christophe Le Corre, continuera à gérer les opérations et le développement du portefeuille cédé.

Perspectives d'experts

Vision optimiste

James Seppala, responsable de l'immobilier Europe chez Blackstone, souligne les fondamentaux solides du secteur logistique français.

« Le secteur logistique en France bénéficie de fondamentaux solides, notamment des contraintes d'offre et une pénétration croissante du e-commerce. » — James Seppala, Head of Real Estate Europe, Blackstone

Le dirigeant confirme que la logistique demeure l'une des thèses d'investissement les plus fortes du groupe à l'échelle mondiale.

Perspective du vendeur

Christophe Le Corre, PDG de Proudreed, considère cette opération comme une validation du modèle économique développé par son équipe.

« Cette transaction marque une étape importante pour Proudreed. Notre portefeuille est le fruit d'années de développement stratégique et d'excellence opérationnelle. » — Christophe Le Corre, PDG, Proudreed

Un marché logistique français en mutation

Le marché logistique français traverse une phase de normalisation après les records de 2021 portés par l'essor du e-commerce pendant la pandémie. La demande placée a diminué de 2,4 millions de m² en 2021 à environ 1,3 million de m² en 2024.

Toutefois, les fondamentaux structurels restent porteurs :

  • La part du e-commerce dans le commerce de détail est passée de 9,9 % en 2019 à près de 15 % en 2024
  • Les livraisons d'espaces logistiques ont chuté de 35 % entre 2022 et 2025, accentuant les contraintes d'offre
  • Le taux de vacance européen devrait passer sous les 5 % en 2026
  • L'investissement logistique en France a bondi de 67 % au T1 2025 pour atteindre 3,4 milliards d'euros

Implications pour les lecteurs de Ganeden

Cette méga-transaction confirme l'attractivité du marché logistique français pour les investisseurs institutionnels internationaux. La concentration du capital entre les mains d'acteurs comme Blackstone pourrait modifier les dynamiques de marché, avec une pression à la hausse sur les valorisations d'actifs prime et une professionnalisation accrue de la gestion.

Pour les investisseurs particuliers et les professionnels du secteur, cette opération signale que les actifs logistiques bien situés, modernes et conformes aux standards ESG continueront d'attirer des capitaux significatifs, malgré un contexte macroéconomique incertain.

Ce qu'il faut surveiller

  • L'évolution des taux de rendement prime logistique, attendus en légère compression en 2026
  • Les éventuelles nouvelles acquisitions de Blackstone en France, le groupe ayant exprimé sa volonté de renforcer sa présence hexagonale
  • L'impact sur les valorisations des actifs logistiques détenus par les SCPI et foncières cotées
  • Le lancement de Proxity, la nouvelle plateforme logistique européenne de Blackstone prévue pour 2026

Conseillers de l'opération

Blackstone : DLA Piper (lead : Myriam Mejdoubi), Simpson Thacher & Bartlett, Kirkland & Ellis, Deloitte Tax & Finance, Arcadis

Proudreed : Morgan Stanley, Clifford Chance, EY, Lasaygues, LMT, Forvis Mazars

Conclusion

L'acquisition du portefeuille Proudreed par Blackstone pour 2,3 milliards d'euros constitue un signal fort pour le marché immobilier d'entreprise français. Elle confirme la résilience du secteur logistique et l'appétit des grands investisseurs institutionnels pour les actifs français bien positionnés. Alors que le marché entre dans une nouvelle phase de cycle, cette transaction établit un nouveau référentiel pour les valorisations logistiques en France.