Un immeuble iconique du Triangle d'Or change de mains

Le fonds Hines European Core Fund (HECF) vient de finaliser l'acquisition du 83 avenue Marceau, dans le 16e arrondissement de Paris, auprès de Colonial SFL. Le montant de la transaction atteint 242,5 millions d'euros, ce qui en fait l'une des cessions les plus significatives enregistrées sur le marché parisien des bureaux prime ces derniers mois. L'opération, menée en off market par Newmark, confirme l'appétit des investisseurs institutionnels pour les actifs core sécurisés du Quartier Central des Affaires (QCA).

Que représente cet actif au juste ?

Situé à quelques pas de la place de l'Étoile, le 83 avenue Marceau offre près de 10 000 m² de bureaux répartis sur six niveaux, avec des plateaux de 1 200 m² par étage, une configuration rare dans ce secteur. L'immeuble a fait l'objet d'une restructuration complète entre 2019 et 2021, pilotée par l'architecte Dominique Perrault, lauréat du Grand Prix d'Architecture et du Praemium Imperiale, et réalisée par Eiffage. La livraison est intervenue au troisième trimestre 2021.

Le programme de travaux a intégré la création d'une façade contemporaine entièrement neuve, d'un rooftop avec terrasse, et d'un jardin intérieur autour duquel s'organisent bureaux et espaces de services. Trois façades donnant sur l'avenue confèrent à l'immeuble une visibilité exceptionnelle.

Goldman Sachs, locataire principal depuis 2020

L'actif est intégralement loué. Goldman Sachs occupe 6 500 m², soit 81 % des surfaces de bureaux, dans le cadre d'un bail de 12 ans dont 9 ans fermes, signé en juin 2020. La banque d'investissement américaine y a installé son siège parisien, pouvant accueillir jusqu'à 500 collaborateurs. Les surfaces restantes sont louées à Sodexo et à Caixa, ce qui garantit un profil locatif diversifié et solide.

Pourquoi Hines mise sur le QCA parisien

Avec 91,81 milliards d'euros d'actifs sous gestion répartis dans 30 pays et 4 600 collaborateurs, Hines est l'un des plus grands gestionnaires immobiliers mondiaux. En France, le groupe est dirigé par Xavier Musseau, qui a structuré la division Investment Management depuis 2000.

« Notre rôle est d'accompagner l'actif sur le long terme, avec un haut niveau d'exigence sur la qualité de service et l'expérience client »

Xavier Musseau, Head of France chez Hines.

Cette acquisition s'inscrit dans la stratégie historique du HECF, créé en 2006, qui cible des actifs de qualité supérieure situés dans les centres urbains majeurs d'Europe. Le fonds affiche un rendement total net annualisé de 9 % sur la période 2015 à 2019, avec un rendement en revenus de 3,5 %. Il a été distingué à plusieurs reprises par le classement GRESB pour sa performance ESG.

Le contexte d'un marché en pleine polarisation

La transaction intervient dans un marché des bureaux francilien marqué par une polarisation croissante entre actifs prime et secondaires. En 2025, les investissements en Île de France ont atteint 8,4 milliards d'euros, en hausse de 44 % sur un an, portés par des opérations emblématiques comme la cession du Paris Trocadéro (environ 700 millions d'euros) ou la vente de 80 % de la tour Trinity à La Défense.

Le loyer prime du QCA a progressé de 11 % en 2025 pour atteindre 1 230 euros par m² par an, tandis que le taux de vacance reste contenu à 5,2 %, très en deçà des 10 % observés en moyenne sur l'ensemble de l'Île de France. Cette tension sur l'offre de Grade A, combinée à un ralentissement des mises en chantier, devrait maintenir la pression haussière sur les valeurs locatives prime au cours des prochains trimestres.

Colonial SFL poursuit sa stratégie d'arbitrage

Pour Colonial SFL, cette cession s'inscrit dans une politique active de rotation d'actifs. Le groupe espagnol, coté à Madrid et à Paris, a clôturé l'exercice 2025 avec un résultat net de 344 millions d'euros (+12 %) et des revenus locatifs en croissance de 6 % à périmètre constant. La valeur brute de ses actifs (GAV) s'élève à 12,2 milliards d'euros. Le produit de la cession du 83 Marceau sera redéployé vers de nouveaux projets de développement et de transformation urbaine, avec un pipeline qui vise 150 millions d'euros de loyers futurs additionnels.

Les conseils mobilisés sur l'opération

La transaction a mobilisé un panel d'intervenants spécialisés. Newmark a assuré le rôle de conseil en transaction, tandis que Lacourte Raquin Tatar est intervenu en conseil juridique. L'étude Lasaygues a officié comme notaire. De Pardieu Brocas Maffei a pris en charge le volet fiscal. Les due diligences techniques et environnementales ont été conduites par Eneor, Artelia et Batiss. La commercialisation est assurée par Strategies and Corp.

Quelles perspectives pour les investisseurs ?

Colliers anticipe un volume d'investissement de 15 milliards d'euros en France pour 2026, puis 17 milliards en 2027, confirmant une trajectoire de reprise progressive. Le segment prime reste le plus résilient : les taux de rendement bureaux se situent légèrement au dessus de 4 % dans le QCA, offrant un spread attractif par rapport aux taux souverains.

L'acquisition du 83 Marceau illustre une tendance de fond : les investisseurs core internationaux, dotés de capitaux abondants, se positionnent sur les rares actifs de premier plan disponibles dans les meilleurs quartiers d'affaires européens. La raréfaction de l'offre neuve de Grade A dans le QCA, combinée à la solidité des fondamentaux locatifs, devrait continuer à soutenir les valorisations sur ce segment en 2026.