Contexte et enjeux

Dans un marché des bureaux francilien marqué par une demande historiquement basse (1,65 million de m² placés en 2025, son plus faible niveau en vingt ans hors 2020), Gecina, première foncière de bureaux de la zone euro avec un patrimoine valorisé à 17,6 milliards d'euros au 31 décembre 2025, publie le 10 février 2026 des résultats annuels qui contrastent avec la morosité ambiante. La société, cotée sur Euronext Paris, démontre que la polarisation du marché profite aux acteurs capables de concentrer leur portefeuille sur les actifs prime centraux à Paris.

Les faits clés

  • Résultat récurrent net (RRN) par action en hausse de +4,2 %, à 6,68 euros, soit +26 % depuis 2021
  • Revenus locatifs bruts consolidés : 712,6 millions d'euros (+2,6 % à périmètre courant, +3,8 % à périmètre constant)
  • Bureaux : 150 000 m² loués en 2025, quasi le double de 2024, à une réversion moyenne de +8 %
  • Résidentiel : 1 720 baux signés sur 12 mois (triple du volume 2024), réversion à Paris de +13 %
  • Dividende proposé : 5,50 euros par action (deuxième hausse consécutive), rendement d'environ 7 %
  • Rotation d'actifs : 1,8 milliard d'euros en 2025, dont 0,8 milliard de cessions résidentielles et 0,6 milliard d'investissements en bureaux prime
  • Ratio LTV : 36,0 % (droits inclus), avec une note de crédit A-/A3 maintenue pour la huitième année consécutive
  • Pipeline de développement engagé : 1,522 milliard d'euros, représentant 117 500 m² à livrer entre fin 2026 et mi-2027
  • Guidance 2026 : RRN par action entre 6,70 et 6,75 euros (+0,2 % à +1,0 %)

Analyse approfondie

Deux acquisitions majeures qui redessinent le portefeuille

L'exercice 2025 a été marqué par deux acquisitions de bureaux à Paris, illustrant la stratégie de réallocation du capital mise en oeuvre depuis 2023. En mai 2025, Gecina a signé une promesse d'acquisition sur le complexe de bureaux "Rocher-Vienne" dans le Quartier Central des Affaires, pour 435 millions d'euros droits inclus (soit environ 13 300 euros/m²). Cet ensemble de 32 200 m² comprend deux immeubles situés à proximité de la gare Saint-Lazare : le bâtiment "Rocher" (38-46 rue du Rocher, 25 000 m²), construit en 2013 et actuellement vacant, et l'Hôtel Particulier (19-23 rue de Vienne, 7 200 m²), entièrement rénové en 2013 et intégralement loué.

La stratégie consiste à moderniser le bâtiment vacant via un budget de rénovation de 30 à 40 millions d'euros sur douze à quinze mois, pour créer un campus tertiaire haut de gamme profitant de synergies avec l'immeuble "7 Madrid" adjacent, déjà dans le portefeuille. Les deux bâtiments bénéficient de certifications environnementales BREEAM In-Use, NF HQE, LEED Gold et BBC, conformes aux exigences locataires du segment prime.

La seconde acquisition, finalisée en début d'exercice 2026, porte sur un immeuble de 15 000 m² dans le quartier Gare de Lyon, entièrement loué à quatre locataires avec une durée résiduelle moyenne des baux de près de huit ans. Le prix d'acquisition s'établit à 135 millions d'euros (environ 9 000 euros/m²), pour un loyer annuel de 8,9 millions d'euros. L'immeuble, livré après une restructuration complète en 2021, bénéficie des certifications HQE Excellent, BREEAM Excellent et WiredScore Gold.

La polarisation du marché, moteur de la réversion locative

Dans un marché global en recul, Gecina confirme la thèse de la polarisation : les actifs prime centraux génèrent une réversion positive significative, quand les actifs secondaires subissent une pression sur les valeurs. La foncière a enregistré une réversion de +25 % à Paris et de +29 % dans le Quartier Central des Affaires (QCA) au cours de l'exercice. Cette performance s'explique par la localisation du portefeuille : 78 % des bureaux sont situés à Paris ou à Neuilly-sur-Seine, et 100 % des actifs du portefeuille bureaux bénéficient d'une certification environnementale, contre 26 % en moyenne de marché.

Le taux d'occupation est remonté à 94,1 %, y compris sur La Défense, où Gecina disposait de surfaces plus difficiles à commercialiser. Les loyers prime dans le QCA parisien atteignent désormais des records à 1 250 euros/m²/an, selon les données Cushman and Wakefield, tandis que les taux de capitalisation prime se stabilisent légèrement au-dessus de 4 % à Paris, confirmant le retour progressif des investisseurs institutionnels sur le segment core.

Un pipeline de développement qui prépare la croissance post-2026

L'exercice 2025 a également vu le lancement de quatre projets de développement emblématiques, attendus en livraison entre le quatrième trimestre 2026 et le troisième trimestre 2027. Ces quatre opérations, représentant 117 500 m² et un investissement engagé de 1,522 milliard d'euros (avec 427 millions encore à déployer), sont attendues pour générer entre 80 et 90 millions d'euros de revenus locatifs annuels, avec des rendements à deux chiffres sur le capital investi. Ce pipeline constitue la principale source de croissance du RRN par action au-delà de 2026, les projections actuelles de guidance (+0,2 % à +1,0 %) reflétant une période de transition pendant laquelle les projets montent en régime.

Perspectives d'experts

Vision optimiste

Pour les partisans de la thèse haussière, les résultats de Gecina valident la stratégie de concentration sur les actifs prime parisiens dans un marché en bifurcation. Le rendement de 7 % offert par le dividende de 5,50 euros par action, combiné à la visibilité offerte par le pipeline, constitue une proposition attractive dans un environnement de taux toujours élevés.

"2025 démontre des fondamentaux opérationnels solides : nous avons fait croître les loyers tout en réalisant des investissements majeurs renforçant la qualité du portefeuille sur des marchés résilients." Beñat Ortega, Directeur général de Gecina

BNP Paribas Real Estate identifie par ailleurs 2026 comme une année de consolidation des rendements prime à Paris, avec un retour progressif des investisseurs internationaux en quête de rendement réel positif. "La reprise se dessine à l'horizon 2026", selon Etienne Prongué, responsable du groupe investissements internationaux chez BNP Paribas Real Estate.

Vision prudente

Les analystes plus circonspects soulignent que la guidance 2026 est délibérément modeste (+0,2 % à +1,0 %), reflétant la période de vacance initiale du bâtiment "Rocher" pendant ses travaux de rénovation, les coûts de portage du pipeline avant livraisons, et la pression persistante sur les revenus résidentiels consécutive aux cessions de 2023-2025. La demande placée en Île-de-France a atteint son niveau le plus bas en vingt ans en 2025 (1,65 million de m²), le taux de vacance global restant à 11,2 %. Si les locataires tech internationaux venaient à réduire leurs surfaces en France, la réversion positive enregistrée sur le QCA pourrait s'éroder.

Implications pour les investisseurs immobiliers professionnels

Pour les professionnels suivant le marché des foncières cotées, les résultats de Gecina envoient plusieurs signaux opérationnels. Premièrement, la stratégie de rotation d'actifs (3 milliards d'euros sur cinq ans à un rendement moyen de cession de 2,9 %) vers des acquisitions à 6,1 % de rendement initial et des développements à deux chiffres constitue un modèle de création de valeur documenté. Deuxièmement, la prime de localisation parisienne est désormais quantifiable : +25 % à +29 % de réversion dans le QCA contre des marchés de deuxième couronne qui peinent à trouver preneurs. Troisièmement, la solidité bilancielle (LTV de 36 %, 4,4 milliards de lignes de crédit non tirées, note A-/A3) positionne Gecina pour saisir d'éventuelles opportunités si les tensions sur la dette immobilière se matérialisent en 2026.

Ce qu'il faut surveiller

L'assemblée générale des actionnaires de Gecina est prévue le 22 avril 2026, date à laquelle le dividende de 5,50 euros par action devrait être officiellement approuvé. Les investisseurs suivront de près le début des travaux sur le bâtiment Rocher et les premières pré-commercialisations du pipeline de développement : les quatre projets prévus en livraison entre fin 2026 et mi-2027 sont le principal catalyseur de croissance des revenus à l'horizon 2027-2028. Par ailleurs, les volumes d'investissement en immobilier de bureaux à Paris au premier trimestre 2026 seront déterminants pour confirmer si la tendance haussière observée en 2025 (+25-30 % en glissement annuel) se consolide.

Conclusion

Les résultats 2025 de Gecina illustrent la fracture croissante du marché des bureaux parisiens entre les actifs prime centraux, dont la demande et la réversion progressent, et les actifs secondaires en difficulté. La foncière profite de cette polarisation grâce à son portefeuille concentré à 78 % dans Paris et Neuilly, son bilan solide et ses investissements récents dans le QCA. Le pipeline de développement, avec ses 1,5 milliard d'euros d'engagements et ses livraisons attendues dès fin 2026, constitue le principal relais de croissance dans un marché qui n'attend pas de reprise généralisée avant 2027-2028.