Le retournement opérationnel de Nexity en chiffres

Nexity, numéro un français de la promotion immobilière, a publié le 25 février ses résultats annuels 2025. Le résultat opérationnel courant du périmètre « New Nexity » s'établit à 25 millions d'euros, contre une perte de 118 millions un an plus tôt, soit un redressement de 143 millions d'euros en douze mois. La marge opérationnelle passe de −3,7 % à +0,9 %, un signal fort pour le secteur tout entier.

Ce retournement s'explique par trois leviers conjugués : la recomposition progressive des marges sur les programmes résidentiels en cours d'avancement, les bénéfices du plan d'économies de 100 millions d'euros (exécuté à 92 % dès 2025), et l'amélioration de la rentabilité de l'activité d'exploitation, notamment les résidences étudiantes Studéa.

Un chiffre d'affaires en repli de 15 %, reflet du cycle baissier

Le chiffre d'affaires consolidé atteint 2,821 milliards d'euros, en recul de 15 % par rapport aux 3,333 milliards de 2024. Sur le périmètre « New Nexity » (hors activités internationales et cédées), le repli est de 14 % à 2,743 milliards. L'activité tertiaire enregistre la contraction la plus marquée, passant de 374 millions à 50 millions d'euros (−87 %), un effondrement lié à l'arrêt quasi complet de la commercialisation de bureaux neufs en France.

Le résidentiel (2 277 millions d'euros de chiffre d'affaires, −5 %) résiste mieux, porté par la contribution à l'avancement de programmes lancés en période plus favorable. La division services recule de 5 % à 412 millions, mais l'activité d'exploitation (résidences étudiantes, colivings) progresse de 9 % à 301 millions, avec une marge en hausse de trois points à 12,7 %.

12 008 réservations : un marché qui cherche son plancher

Sur l'exercice 2025, Nexity a enregistré 12 008 réservations de logements, en baisse de 10 % sur un an. La part de marché du groupe progresse néanmoins à 13 %, gagnant 10 points de base. Les ventes en bloc aux institutionnels et bailleurs sociaux représentent 62 % du mix (7 450 lots), tandis que les primo accédants affichent une progression de 19 % à environ 2 600 lots, signe que les dispositifs d'aide à l'accession (PTZ élargi) produisent leurs effets.

Le backlog s'établit à 3,9 milliards d'euros, soit environ cinq années d'activité, et le pipeline potentiel dépasse 42 000 logements. Ces réserves constituent un matelas de sécurité substantiel pour traverser la fin du cycle baissier.

435 millions de cessions pour financer la transformation

La stratégie de recentrage du groupe a généré 435 millions d'euros de produits de cession sur la période 2024/2025 : vente de l'activité d'administration de biens, cession de Nexity Property Management à Crédit Agricole Immobilier, et réduction de la participation dans Bien'ici. L'intégralité de ces montants a été affectée à la réduction de l'endettement.

La dette nette (hors contrats de location) s'établit à 328 millions d'euros fin 2025, divisée par deux en deux ans. Le ratio de levier atteint 4,9x, largement en deçà du covenant bancaire de 8,5x. La liquidité disponible se maintient à 588 millions d'euros, dont 475 millions de lignes de crédit non tirées. Le coût moyen de la dette diminue à 2,88 %, contre 3,2 % en 2024.

Le modèle « New Nexity » : promoteur, aménageur, exploitant

Sous l'impulsion de Véronique Bédague, présidente directrice générale, Nexity achève sa mue organisationnelle. Le groupe a abandonné le modèle de plateforme de services immobiliers au profit d'une structure recentrée sur trois métiers : promotion résidentielle, aménagement foncier et exploitation de résidences services.

La branche exploitation constitue le relais de croissance le plus dynamique. Le portefeuille Studéa compte désormais 17 000 logements étudiants dans 54 villes, avec un taux d'occupation de 98 %. Quatre nouvelles résidences ont ouvert en 2025. Le groupe revendique plus de 10 % de parts de marché sur le segment des résidences étudiantes en France.

« Les actions volontaristes combinées à une discipline financière rigoureuse ont permis de dérisquer le profil du Groupe plus vite que ne l'anticipait le marché. » Véronique Bédague, présidente directrice générale de Nexity

Départ de Jean Claude Bassien : une page se tourne

Le groupe a annoncé le départ de Jean Claude Bassien, directeur général délégué depuis 2021. Sa démission prendra effet après l'assemblée générale du 21 mai 2026. Bassien a piloté la transformation opérationnelle du groupe durant la phase la plus aiguë de la crise immobilière. Son départ marque la fin du chantier de restructuration et le passage à une phase de reconquête commerciale.

Le nouveau comité exécutif, composé de sept membres sous la direction de Véronique Bédague, pilotera le déploiement du plan stratégique « Imagine 2026 », qui vise un nouveau cycle de croissance rentable.

Un secteur promoteur en convalescence

Les résultats de Nexity s'inscrivent dans un mouvement plus large. Le marché français du logement neuf a enregistré 92 352 réservations en 2025 selon la FPI, un recul de 10,8 % sur un an et un plus bas historique. Les ventes aux investisseurs particuliers ont plongé de 55 %, conséquence directe de la disparition du dispositif Pinel au 1er janvier 2025. Une opération sur cinq a été suspendue ou retirée du marché.

Bouygues Immobilier affiche un résultat opérationnel de 20 millions d'euros (contre −51 millions en 2024), confirmant un retour aux bénéfices parallèle à celui de Nexity. Le chiffre d'affaires de la filiale immobilière de Bouygues recule de 4 % à 1,4 milliard. Le secteur dans son ensemble commence à sortir de deux années de purge, mais la reprise demeure sélective et conditionnée à la stabilité des conditions de financement.

Perspectives 2026 : discipline et reconquête

Pour 2026, Nexity anticipe une amélioration continue de la rentabilité opérationnelle et la poursuite du désendettement, avec un objectif de ratio de levier inférieur à 3,5x d'ici 2027. Le groupe doit rembourser 321 millions d'euros d'échéances obligataires au premier semestre 2026, dont l'intégralité de l'ORNANE 2018 (200 millions) en mars.

Le titre Nexity cotait 9,29 euros le 28 février 2026, en hausse de 8,15 % sur la semaine suivant la publication des résultats, mais en recul de 24,78 % sur un an. Les analystes estiment qu'un objectif de cours à 13,50 euros reste pertinent à moyen terme, sous réserve d'une confirmation du rebond du marché résidentiel au second semestre.

Avec un portefeuille recentré, un bilan assaini et une organisation simplifiée, Nexity se positionne pour capter la reprise du cycle immobilier. La question reste le calendrier : la production de logements neufs dépendra de la capacité des collectivités, en pleine année d'élections municipales, à accélérer la délivrance de permis de construire.