Contexte et enjeux

Au 1er janvier 2026, une modification technique du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) a redéfini la classification de centaines de milliers de logements français. Le coefficient de conversion de l'électricité, utilisé pour calculer l'énergie primaire à partir de la consommation finale, passe de 2,3 à 1,9. Ce changement, acté par l'arrêté du 13 août 2025 et publié au Journal officiel le 26 août, répond à une double volonté : aligner la France sur les standards européens et corriger ce que le gouvernement présente comme une « injustice énergétique » pénalisant l'électricité face aux énergies fossiles.

L'impact est considérable pour le marché immobilier. Avec 5,8 millions de passoires thermiques recensées en France (classes F et G), dont les interdictions progressives de mise en location s'échelonnent jusqu'en 2028, cette réforme offre un répit bienvenu à 850 000 propriétaires de logements chauffés à l'électricité. Ces biens, mécaniquement reclassés sans aucun travaux, échappent ainsi aux contraintes réglementaires et à la décote moyenne de 15 % observée sur les propriétés énergivores.

Les faits clés

  • Le coefficient de conversion électrique du DPE passe de 2,3 à 1,9 kWh d'énergie primaire par kWh consommé, effectif depuis le 1er janvier 2026
  • 850 000 logements actuellement classés F ou G sortent mécaniquement du statut de passoire thermique, selon les estimations gouvernementales basées sur les données au 1er janvier 2023
  • Sur les 5,8 millions de passoires thermiques en France, environ 14 % bénéficient de cette revalorisation automatique
  • Les DPE existants, valables 10 ans, peuvent être recalculés gratuitement en ligne sur l'Observatoire DPE-Audit de l'Ademe sans nouvelle visite du diagnostiqueur
  • Les interdictions de location restent en vigueur : classe G depuis 2025, classe F à partir de 2028
  • Environ 7 millions de logements en France sont chauffés à l'électricité et peuvent potentiellement bénéficier d'une amélioration de leur classement énergétique
  • Un arrêté parlementaire de décembre 2025 estime à 80 000 le nombre de DPE frauduleux établis chaque année en France

Analyse approfondie

Une correction méthodologique aux conséquences réelles

La réforme du DPE 2026 ne relève pas d'une amélioration de l'isolation ou des systèmes de chauffage, mais d'un ajustement calculatoire. Lorsqu'un ménage consomme 1 kWh d'électricité, le calcul du DPE intégrait jusqu'ici 2,3 kWh d'énergie primaire pour tenir compte des pertes liées à la production, au transport et à la distribution. Ce coefficient, plus pénalisant que celui appliqué au gaz (1) ou au bois (1), reflétait une conception datée du mix énergétique français.

Avec un parc électrique désormais décarboné à plus de 90 % grâce au nucléaire et aux énergies renouvelables, le gouvernement justifie cette révision comme un rééquilibrage nécessaire. Le nouveau coefficient de 1,9 s'aligne sur les valeurs européennes et sur la réalité du réseau électrique français contemporain. Pour un logement de 70 m² consommant 100 kWh/m²/an, la consommation en énergie primaire chute mécaniquement de 230 à 190 kWh/m²/an, ce qui peut suffire à faire basculer un bien de la classe F (331-420 kWh/m²/an) à la classe E (231-330 kWh/m²/an).

Implications pour les investisseurs et bailleurs

Pour le secteur de l'investissement locatif, en pleine crise de confiance, la réforme constitue un ballon d'oxygène. Les investisseurs privés ne représentaient plus que 17 % des transactions en 2025, contre plus de 25 % auparavant. Plusieurs facteurs expliquaient ce retrait : l'impossibilité de valoriser les revenus locatifs de biens F ou G auprès des banques lors de montages financiers, la perspective de travaux coûteux pour mise aux normes, et une fiscalité perçue comme défavorable.

La reclassification mécanique de 850 000 logements change la donne. Ces propriétés redeviennent bancables : les établissements de crédit acceptent à nouveau d'intégrer leurs revenus locatifs dans les plans de financement. La valeur patrimoniale de ces biens se redresse, échappant à la décote moyenne de 15 % appliquée aux passoires thermiques sur le marché. En parallèle, le relèvement du plafond du déficit foncier à 40 000 € par an (contre 10 700 € auparavant) offre aux bailleurs souhaitant néanmoins rénover un levier fiscal supplémentaire pour déduire leurs travaux.

Réactions contrastées des professionnels du secteur

Les organisations professionnelles ont accueilli la mesure avec des sentiments mêlés. Loïc Cantin, président de la FNAIM, y voit « une mesure de justice énergétique et de cohérence écologique », tout en regrettant que le coefficient n'ait pas été abaissé davantage, à 1,5. Alexis Lagarde, spécialiste DPE à l'UNPI, confirme : « 850 000 logements vont sortir du statut de passoire énergétique... C'est une bonne nouvelle, j'espère qu'il y en aura d'autres à venir. » Sylvain Grataloup, président de l'UNPI, souligne que la réforme permet aux propriétaires de « retrouver une rentabilité locative sans être pénalisés par une réglementation trop stricte ».

Toutefois, les associations de consommateurs émettent des réserves. Elles pointent le risque de voir des locataires conservés dans des logements réellement inconfortables, avec des factures d'énergie élevées, au motif que le DPE s'est amélioré sur le papier sans travaux effectifs. Cette critique met en lumière un paradoxe : si la réforme corrige une anomalie méthodologique, elle ne résout pas les problèmes concrets de confort thermique et de précarité énergétique des occupants.

Perspectives d'experts

Vision optimiste : un alignement européen nécessaire

Les défenseurs de la réforme insistent sur sa cohérence avec la stratégie de décarbonation française. En valorisant l'électricité bas-carbone, le nouveau calcul envoie un signal clair en faveur de l'électrification du chauffage, notamment via les pompes à chaleur. Cette orientation s'inscrit dans l'objectif de sortie progressive des chaudières au fioul et au gaz, conformément aux engagements climatiques de la France.

Pour les propriétaires concernés, la mesure offre une fenêtre de respiration. Plutôt que de brader leur bien ou d'engager des dizaines de milliers d'euros de travaux sous la contrainte, ils conservent la possibilité de louer légalement et disposent de davantage de temps pour planifier des rénovations éventuelles. Dans un contexte de tension sur l'offre locative, particulièrement en Île-de-France où près de 50 % des biens sont classés F ou G, éviter le retrait de 850 000 logements du marché contribue à préserver l'équilibre fragile entre offre et demande.

Vision prudente : attention aux effets pervers

À l'inverse, certains analystes craignent que cette revalorisation artificielle ne démotive les propriétaires à entreprendre de véritables travaux d'amélioration énergétique. Alexis Lagarde de l'UNPI reconnaît lui-même que la réforme concerne « un mécanisme de calcul théorique » qui ne reflète qu'imparfaitement les performances réelles des matériaux de construction anciens, notamment en termes de confort d'été.

Le risque d'un « effet d'attente » sur le marché a également été souligné par Loïc Cantin de la FNAIM : à l'approche du 1er janvier 2026, certains propriétaires ont pu retarder ventes et locations dans l'espoir d'un reclassement favorable, créant temporairement une raréfaction de l'offre. Ce phénomène illustre les distorsions que peuvent engendrer des modifications réglementaires anticipées.

Enfin, la persistance d'environ 80 000 DPE frauduleux chaque année, selon un rapport parlementaire de décembre 2025, relativise la fiabilité globale du dispositif. Sans renforcement des contrôles et professionnalisation accrue des diagnostiqueurs, le DPE risque de rester un outil imparfait, quels que soient les ajustements méthodologiques.

Implications pour les lecteurs de Ganeden

Pour les investisseurs immobiliers, promoteurs et acteurs du marché français, la réforme DPE 2026 modifie l'équation économique de l'immobilier résidentiel. Les opportunités d'acquisition sur des biens électriques précédemment décotés méritent un réexamen attentif : certaines « fausses passoires », reclassées mécaniquement, peuvent offrir des rendements locatifs restaurés sans nécessiter d'investissements lourds en rénovation.

À l'inverse, les véritables passoires thermiques, non concernées par la réforme, verront leur décote s'accentuer par effet de contraste. La polarisation du marché entre biens performants et biens réellement énergivores se renforce. Les stratégies d'investissement doivent désormais intégrer cette distinction entre amélioration comptable et amélioration réelle.

Pour les foncières et gestionnaires de portefeuilles, la révision offre un répit sur certains actifs, mais ne dispense pas d'une stratégie de mise aux normes à moyen terme. L'interdiction de location des classes F en 2028 demeure, et les attentes des locataires en matière de confort énergétique continueront de croître, réforme ou non.

Ce qu'il faut surveiller

Plusieurs points d'attention émergent pour les prochains mois. D'abord, l'utilisation effective de la plateforme Ademe de recalcul gratuit des DPE : son taux d'adoption par les propriétaires donnera une indication de l'impact réel de la mesure. Ensuite, l'évolution des pratiques bancaires : les établissements de crédit réintégreront-ils rapidement les revenus locatifs des biens reclassés dans leurs critères d'octroi de prêts ?

Sur le plan réglementaire, il conviendra d'observer si de nouvelles modifications du DPE sont envisagées, notamment concernant la prise en compte du confort d'été et de la qualité des matériaux, comme le réclament certaines fédérations professionnelles. Enfin, la question de la lutte contre les DPE frauduleux, avec la possible création d'une fédération professionnelle des diagnostiqueurs, pourrait transformer en profondeur la fiabilité du dispositif.

Conclusion

La réforme DPE 2026 illustre la complexité de concilier objectifs environnementaux, réalités du parc immobilier existant et équilibres économiques du secteur. En reclassant mécaniquement 850 000 logements, elle offre un répit bienvenu aux propriétaires de biens électriques et contribue à éviter une crise de l'offre locative. Pour autant, elle ne résout pas la question de fond : comment massifier la rénovation énergétique du parc immobilier français tout en préservant la rentabilité de l'investissement locatif et l'accessibilité du logement ?

Pour les acteurs du marché immobilier professionnel, la réforme ouvre une fenêtre d'opportunité sur certains segments d'actifs, tout en accentuant la polarisation entre vrais et faux énergivores. Dans un contexte où les promoteurs immobiliers ont livré moins de 10 000 logements neufs au troisième trimestre 2025 — un niveau historiquement bas —, cette mesure réglementaire constitue un ajustement technique qui, s'il ne transforme pas structurellement le marché, en modifie néanmoins sensiblement les dynamiques à court terme.