Un mécanisme ancien remis au goût du jour

Dans un contexte de taux d'intérêt durablement élevés et d'accès au crédit contraint, une opération financière discrète mais stratégique s'impose comme l'un des outils les plus prisés de l'immobilier d'entreprise en 2026 : le sale & leaseback, ou cession-bail. Son principe est simple — une entreprise vend ses actifs immobiliers à un investisseur, puis redevient locataire de ces mêmes biens via un bail long terme — mais ses implications sont profondes pour la dynamique du marché de l'investissement en France.

En 2025, le marché de l'investissement immobilier d'entreprise a totalisé 14,1 milliards d'euros, selon Cushman & Wakefield, soit une hausse de 7 % par rapport à 2024. Dans ce volume, la logistique et les actifs industriels ont joué un rôle déterminant, portés en grande partie par des opérations de cession-bail réalisées par des corporates cherchant à monétiser leur patrimoine foncier sans perdre le contrôle opérationnel de leurs sites.

Les deals emblématiques du tournant 2025-2026

Crossbay et CEVA Logistics : neuf plateformes en cession-bail

L'opération la plus commentée des dernières semaines est celle finalisée en décembre 2025 entre Crossbay, la plateforme de logistique urbaine adossée à MARK Capital Management, et CEVA Logistics, filiale logistique du groupe CMA CGM. Crossbay a acquis un portefeuille de neuf plateformes de messagerie urbaine pour une surface totale de 37 900 m², principalement localisées dans les régions de Marseille et Bordeaux.

Les baux conclus sont des baux fermes de neuf ans, garantissant à l'acquéreur une visibilité locative longue dans des marchés où la logistique du dernier kilomètre reste sous-offrerte. BNP Paribas Real Estate a conseillé le vendeur (CEVA), tandis que CBRE a accompagné Crossbay côté acquéreur. Pour le fonds Crossbay II, cette acquisition porte le portefeuille français au-delà des 150 000 m², après 13 acquisitions cumulées en 2025 pour environ 110 000 m². "Cette transaction renforce l'empreinte de Crossbay dans les grandes villes françaises et garantit à CEVA un accès long terme à des installations de cross-docking de premier rang", a déclaré Augustin Olivier, directeur France de Crossbay.

Fnac Darty cède 75 000 m² à PGIM Real Estate

Quelques mois plus tôt, Fnac Darty avait réalisé une opération de sale & leaseback sur une plateforme logistique XXL de 75 000 m² située à Mitry-Mory (Seine-et-Marne), cédée à PGIM Real Estate, le géant américain de la gestion d'actifs immobiliers. L'actif, d'une emprise foncière de 163 000 m² et idéalement positionné à proximité de l'aéroport Charles-de-Gaulle, illustre l'appétit des institutionnels internationaux pour les grandes plateformes logistiques en Île-de-France sous bail long terme. Reed Smith a conseillé PGIM Real Estate dans cette transaction, tandis que De Pardieu Brocas Maffei a accompagné les aspects réglementaires.

Bert & You et Alderan : 418 000 m² en un seul portefeuille

Dans le registre des opérations de grande envergure, BNP Paribas Real Estate cite la cession par le transporteur Bert & You de 17 actifs logistiques répartis sur l'ensemble du territoire français, représentant plus de 418 000 m², à Alderan, gestionnaire de portefeuilles immobiliers spécialisé dans les actifs industriels et logistiques. Cette opération illustre la montée en puissance du segment "light industrial" dans les stratégies de cession-bail, avec des rendements souvent compris entre 6 % et 8 % selon les marchés, nettement supérieurs aux actifs prime de bureaux.

Renault Group et Sogaris : logistique urbaine en Île-de-France

Dans un registre plus urbain, Renault Group a cédé à Sogaris — spécialiste reconnu de la logistique urbaine en Île-de-France — un actif logistique de 11 000 m² situé au Plessis-Robinson, dans les Hauts-de-Seine. L'opération illustre la volonté des grands groupes industriels de monétiser des actifs immobiliers périphériques pour financer leur transformation et renforcer leurs fonds propres, dans un contexte où les groupes automobiles sont soumis à d'intenses pressions de réinvestissement dans l'électrique.

Pourquoi ce regain d'intérêt pour le sale & leaseback en 2026 ?

Plusieurs facteurs structurels expliquent l'accélération de ces opérations.

La contrainte de financement. Avec des taux de crédit immobilier toujours au-dessus de 3,5 % pour les entreprises bien notées, le recours à l'endettement classique pour financer des investissements industriels ou technologiques s'avère plus coûteux. La cession-bail permet de lever des fonds propres sans dilution des actionnaires.

La réforme fiscale 2026. La loi de finances pour 2026 a durci le régime de l'apport-cession en excluant les activités de promotion immobilière et de marchands de biens. En revanche, le sale & leaseback d'actifs opérationnels conserve un traitement avantageux : les actifs cédés depuis plus de cinq ans sont soumis à des droits de mutation de 7,4 %, tandis que les biens de moins de cinq ans bénéficient d'un taux réduit à 1,8 %, selon BNP Paribas Real Estate.

La polarisation des investisseurs. Sur un marché de l'investissement en bureaux où 81 % des volumes se concentrent en Île-de-France et où les actifs secondaires peinent à trouver preneurs, la logistique sous bail long terme répond au besoin des fonds de flux réguliers et de visibilité. Les transactions de sale & leaseback, avec leurs baux fermes de 9 à 12 ans, offrent exactement ce profil.

Le contexte macroéconomique. Avec un PIB français en hausse de seulement 0,9 % en 2025 et une inflation revenue à 0,8 %, les entreprises privilégient l'optimisation du bilan à l'expansion patrimoniale. "Beaucoup de groupes industriels et de distributeurs réalisent qu'ils n'ont pas vocation à être propriétaires de leur outil logistique", résume BNP Paribas Real Estate dans son analyse des tendances 2026.

Perspectives de marché et signaux pour 2026

Knight Frank, dans son bilan 2025 et ses perspectives 2026, estime que le marché de l'investissement en immobilier d'entreprise et de diversification (résidentiel, hôtellerie, santé) pourrait atteindre 23 à 25 milliards d'euros en 2026. Dans ce scénario, les opérations de sale & leaseback sur le segment industriel et logistique devraient rester un moteur de volumes, d'autant que plusieurs grands groupes français auraient des programmes de cession d'actifs immobiliers à l'étude.

Du côté des acquéreurs, les fonds spécialisés dans la logistique urbaine (Crossbay, Argan, Corum, GLP) restent en compétition active pour ces actifs, avec des taux de capitalisation en logistique prime remontés entre 4,75 % et 5,25 % après leur compression historique de 2021-2022. Les actifs en sale & leaseback avec des locataires de crédit premium commandent des primes significatives sur ces niveaux, avec des rendements initiaux parfois sous les 4,5 % en Île-de-France.

Pour les professionnels de l'immobilier, la vigilance s'impose néanmoins sur la durée résiduelle des baux et la solidité des locataires corporate : si Fnac Darty ou CEVA Logistics offrent des bilans robustes, certains cédants en difficulté financière peuvent tenter des opérations de sale & leaseback comme dernier recours, portant un risque locatif accru pour l'acquéreur.

Ce qu'il faut surveiller

Les prochains mois verront les statistiques Immostat du premier trimestre 2026 confirmer ou non si la tendance se maintient. Les grandes annonces à attendre : de nouvelles opérations de cession-bail dans le secteur de la grande distribution (Carrefour et Casino ayant déjà cédé des volumes significatifs ces dernières années), ainsi que des opérations dans le secteur de la santé, où EHPAD et cliniques privés cherchent eux aussi à optimiser leurs bilans immobiliers. Le deal Alderan-Bert & You illustre que le marché de la cession-bail s'étend bien au-delà de la logistique XXL vers le "light industrial" et les petites plateformes de messagerie, ouvrant un gisement de volume significatif pour les gestionnaires spécialisés.

Conclusion

Le sale & leaseback s'impose en 2026 comme la grande opération d'arbitrage bilanciel de l'immobilier d'entreprise français. Dans un marché polarisé entre actifs prime de bureaux parisiens et logistique sous bail long terme, ces transactions permettent aux entreprises de dégager des liquidités sans sacrifier leur outil opérationnel, tout en offrant aux investisseurs institutionnels la visibilité locative que le marché des bureaux peine à leur garantir. La multiplication des deals — Crossbay-CEVA, PGIM-Fnac Darty, Alderan-Bert & You, Sogaris-Renault — dessine les contours d'un marché qui ne montre aucun signe d'essoufflement.