Contexte et enjeux

Le 1er janvier 2026 marque un tournant pour Unibail-Rodamco-Westfield (URW), leader européen des centres commerciaux et valeur du CAC 40. Vincent Rouget, 45 ans, prend officiellement la présidence du directoire, succédant à Jean-Marie Tritant après cinq années de redressement stratégique. Cette transition, annoncée le 23 octobre 2025 par le conseil de surveillance, intervient dans un contexte de reprise opérationnelle et de consolidation financière du groupe.

Avec un patrimoine de 49,7 milliards d'euros répartis sur 67 centres commerciaux dans 11 pays, URW s'apprête à entrer dans une nouvelle phase de croissance sous la direction d'un cadre formé au capital-investissement immobilier européen. La nomination de Rouget reflète une continuité stratégique : il a activement contribué à l'élaboration du plan d'affaires « A Platform for Growth 2025-2028 » qui projette une croissance de rentabilité de 5,8 % à 6,6 % par an.

Les faits clés

  • Vincent Rouget devient président du directoire d'URW le 1er janvier 2026, après avoir rejoint le groupe en 2023 comme directeur général stratégie et investissement
  • Jean-Marie Tritant quitte ses fonctions après un mandat de cinq ans marqué par une réduction de la dette de 4,7 milliards d'euros et la cession des actifs américains non stratégiques
  • Anne-Sophie Sancerre voit son périmètre élargi aux fonctions de COO Europe, en plus de son rôle de Chief Customer & Retail Officer
  • Le plan stratégique 2025-2028 prévoit une distribution d'au moins 3,1 milliards d'euros aux actionnaires et des investissements annuels d'environ 600 millions d'euros
  • URW affiche une croissance de 2,4 % de ses revenus locatifs bruts sur les neuf premiers mois de 2025, avec une fréquentation en hausse de 1,8 %

Analyse approfondie

Un parcours forgé dans le capital-investissement

Vincent Rouget apporte à URW une expertise de plus de 15 ans dans le capital-investissement immobilier paneuropéen, acquise chez Aermont Capital où il a travaillé sous la direction de Léon Bressler, ancien CEO d'Unibail de 1992 à 2006. Diplômé d'HEC et passé par Morgan Stanley, Rouget a rejoint URW en 2023 en tant que directeur général de la stratégie et des investissements, à un moment charnière pour le groupe.

Cette expérience dans l'allocation de capital et l'analyse d'opportunités immobilières s'avère particulièrement pertinente dans le contexte actuel d'URW. Le groupe a planifié 2,2 milliards d'euros de cessions pour 2025 et début 2026, dont 1 milliard déjà sécurisé, et doit poursuivre une stratégie d'optimisation de son portefeuille autour de ses meilleurs actifs.

Le bilan du mandat Tritant : redressement accompli

Jean-Marie Tritant a pris la tête d'URW en janvier 2021 dans un contexte de crise majeure. Le groupe faisait face à un endettement lourd suite à l'acquisition de Westfield en 2019 pour plus de 20 milliards d'euros, aggravé par les fermetures liées au COVID-19. Sous sa direction, URW a réduit sa dette nette de 4,7 milliards d'euros en IFRS, cédé ses actifs américains non performants et ramené le levier de la dette à 9,2 (objectif 8 en 2028).

Le groupe dispose désormais de 13,9 milliards d'euros de disponibilités sécurisant les échéances financières jusqu'à fin 2028, et maintient des notations BBB+ (Standard & Poor's) et Baa2 (Moody's). Le ratio dette sur capitaux propres s'établit à 41,7 %, marquant une nette amélioration par rapport à la situation de 2020 où le cours de bourse avait atteint son plus bas historique.

La feuille de route 2025-2028 : croissance et rentabilité

Le plan stratégique « A Platform for Growth », élaboré sous l'impulsion de Rouget et Tritant, repose sur trois leviers : croissance organique des revenus locatifs, développement de nouvelles sources de revenus (notamment le retail media via Westfield Rise avec une cible de 180 millions d'euros de revenus nets en 2028), et création de valeur sur le portefeuille d'actifs existants.

La croissance des revenus locatifs nets devrait atteindre 2,6 % à 3,3 % par an, hors indexation, portée par l'augmentation des loyers et du taux d'occupation. Le résultat net récurrent ajusté par action est projeté entre 9,3 et 9,5 euros en 2025, avant de remonter entre 9,7 et 10,1 euros en 2028. URW vise une distribution de 60 % à 70 % de son bénéfice aux actionnaires à partir de 2027.

Perspectives d'experts

Vision optimiste : continuité et croissance

Jacques Richier, président du conseil de surveillance, a souligné que cette annonce « reflète la planification proactive de notre succession managériale, la solide performance du groupe et sa trajectoire positive ». Jean-Marie Tritant a exprimé sa « totale confiance dans la croissance future d'URW sous la direction de Vincent ».

La performance opérationnelle des neuf premiers mois de 2025 confirme cette dynamique : les ventes des commerçants ont progressé de 3,4 % et la fréquentation de 1,8 %, tandis que les revenus locatifs bruts ont augmenté de 2,4 %. Le groupe a également acquis 25 % du centre commercial Saint James Quarter à Édimbourg, témoignant d'un appétit pour les actifs premium.

Vision prudente : défis du secteur retail

Le marché français des centres commerciaux fait face à des tensions structurelles. Le taux de vacance atteint 15 % dans les centres commerciaux français, et 10 % pour les points de vente en pied d'immeuble. La concurrence du e-commerce et l'évolution des comportements de consommation obligent les acteurs à repenser leur modèle économique.

URW mise sur la diversification de son mix commercial (restauration, loisirs, sport) pour attirer une clientèle jeune : selon le groupe, 31 % de la clientèle est issue de la génération Z et 70 % des 15-24 ans considèrent le centre commercial comme un lieu de socialisation. Cette transformation nécessite des investissements continus et une adaptation rapide aux attentes des consommateurs.

Implications pour les lecteurs de Ganeden

Cette succession s'inscrit dans un contexte plus large de stabilisation du secteur immobilier commercial après plusieurs années difficiles. Pour les investisseurs et professionnels de l'immobilier, URW représente un baromètre du marché des centres commerciaux européens. La capacité du groupe à exécuter son plan 2025-2028, notamment en termes de croissance organique et de création de nouvelles sources de revenus, sera scrutée de près.

Le retour annoncé de Xavier Niel au conseil de surveillance (mars 2025) – l'entrepreneur détient désormais 25,51 % du capital et des droits de vote – témoigne de la confiance des actionnaires de référence. Niel et Léon Bressler avaient mené en 2020 une fronde d'actionnaires couronnée de succès, aboutissant au rejet d'une augmentation de capital de 3,5 milliards d'euros et à la refonte de la gouvernance.

Ce qu'il faut surveiller

  • L'exécution du programme de cessions de 2,2 milliards d'euros et son impact sur le désendettement
  • La montée en puissance de Westfield Rise et des revenus de retail media
  • L'évolution du taux d'occupation et des loyers prime dans les actifs phares du groupe
  • Les arbitrages d'allocation de capital entre croissance organique, développements et distributions aux actionnaires
  • L'adaptation du portefeuille aux nouvelles attentes des consommateurs (expérience, loisirs, durabilité)

Conclusion

La prise de fonction de Vincent Rouget le 1er janvier 2026 marque le passage d'URW d'une phase de redressement à une phase de croissance maîtrisée. Après cinq ans de restructuration sous Jean-Marie Tritant, le groupe dispose d'un bilan assaini, d'un portefeuille recentré sur ses meilleurs actifs européens et américains, et d'une feuille de route claire jusqu'en 2028.

Le défi pour le nouveau président du directoire sera d'exécuter cette stratégie dans un environnement retail en mutation, tout en maintenant la confiance des actionnaires de référence et en générant de la valeur à long terme. La continuité managériale – Rouget ayant co-élaboré le plan stratégique – devrait faciliter cette transition, tandis que l'expérience acquise chez Aermont Capital lui confère une vision patrimoniale et une expertise en allocation de capital précieuses pour naviguer dans le cycle actuel de l'immobilier commercial.