Contexte et enjeux

Le marché locatif des bureaux parisiens tient sa transaction phare du début d'année 2026. Accenture, le cabinet de conseil international aux 750 000 collaborateurs dans le monde, a officialisé la signature d'un bail portant sur la quasi-totalité des 27 000 m² de l'immeuble situé au 14 rue Bergère, dans le 9e arrondissement de Paris. L'opération, révélée par CFNEWS IMMO le 23 janvier 2026, constitue l'une des plus importantes transactions locatives de bureaux à Paris depuis 2023.

Les faits clés

  • Surface louée : 24 600 m² sur un total de 27 000 m², soit la quasi-totalité de l'immeuble
  • Loyer facial : environ 950 €/m²/an, dans la fourchette haute du marché parisien hors QCA
  • Propriétaires : LaSalle Investment Management et EDF Invest
  • Rénovation : 100 millions d'euros de travaux, livrés au premier trimestre 2026
  • Architecte : PCA-STREAM (Philippe Chiambaretta), avec Bouygues Construction
  • Départ : Accenture quitte le 118 avenue de France (13e arrondissement), propriété de CNP Assurances et Macif (via Mutavie)

Analyse approfondie

Un immeuble d'exception renaît après trois ans de travaux

Construit en 1880 pour le Comptoir National d'Escompte de Paris, ancêtre de BNP Paribas , l'îlot Bergère est inscrit à l'Inventaire supplémentaire des Monuments historiques depuis 1991. Acquis en 2019 par LaSalle Investment Management, l'immeuble a fait l'objet d'une restructuration lourde de trois ans, confiée à l'agence PCA-STREAM de Philippe Chiambaretta. L'approche, qualifiée de « patrimoine, vivant et contemporain » par l'architecte, vise à concilier respect du bâti historique et objectifs Net Zéro Carbone à horizon 2050.

Le programme de rénovation a mobilisé jusqu'à 280 personnes en période de pointe. L'immeuble vise les certifications HQE, BREEAM Excellent et BBCA Rénovation, avec une réduction de 50 % des émissions de CO2 en exploitation. Au-delà des plateaux de bureaux, le bâtiment accueillera en rez-de-chaussée un restaurant (la Grande Brasserie), un bar (Sainte-Cécile), un espace de coworking, une salle de sport, un auditorium et des terrasses en toiture offrant une vue panoramique sur les toits de Paris.

Un signal fort pour le marché des grandes surfaces

Dans un contexte de raréfaction des transactions de grande taille, cette opération envoie un signal positif au marché parisien. Selon Magali Marton, directrice de la recherche chez Knight Frank France, « seules quatre autres transactions locatives de cette taille ont été réalisées depuis 2023 » à Paris. La demande placée de bureaux en Île-de-France s'est établie à 1,638 million de m² en 2025, en baisse de 9 % sur un an, et les grandes transactions de plus de 5 000 m² ont reculé à 32 opérations à fin septembre 2025, contre 38 un an plus tôt.

Le loyer de 950 €/m²/an positionne l'immeuble dans le segment prime du 9e arrondissement, un secteur qui bénéficie de la dynamique des Grands Boulevards et de la proximité de la gare Saint-Lazare. À titre de comparaison, le loyer prime QCA (Quartier Central des Affaires) a atteint 1 230 €/m²/an en 2025, en hausse de 11 % sur un an.

Perspectives d'experts

Vision optimiste

Cette transaction confirme que les entreprises de premier plan restent prêtes à investir massivement dans des espaces de qualité, bien situés et responsables sur le plan environnemental. Le choix d'un monument historique rénové plutôt que d'un immeuble neuf témoigne d'une évolution des critères de sélection : les grands utilisateurs recherchent désormais une combinaison de prestige architectural, de performance énergétique et de services aux occupants.

« Il ne reste que quatre transactions locatives de cette envergure depuis 2023 à Paris. », Magali Marton, Head of Research, Knight Frank France

Vision prudente

Malgré cette transaction d'envergure, le marché locatif francilien reste sous pression. Le taux de vacance dépasse désormais 8 % dans Paris intra-muros et 11,2 % à l'échelle de l'Île-de-France, avec 7,7 millions de m² disponibles au 1er janvier 2026. L'offre immédiate a bondi de 51 % à Paris sur un an, avec un pic de 94 % pour les bureaux neufs. Les mises en chantier reculent de 20 à 25 % sur un an, signe d'un ajustement structurel en cours.

Implications pour les lecteurs de Ganeden

Pour les investisseurs et professionnels de l'immobilier, cette opération illustre plusieurs tendances de fond du marché parisien en 2026 :

  • La prime à la qualité s'accentue. Les actifs restructurés de grade A dans Paris intra-muros captent l'essentiel de la demande locative, tandis que les bureaux vieillissants en périphérie peinent à trouver preneur.
  • Le patrimoine historique, un atout concurrentiel. La réhabilitation d'immeubles classés, malgré des surcoûts significatifs, permet de proposer une offre différenciante prisée des grands comptes internationaux.
  • Le 9e arrondissement confirme son attractivité. La zone Grands Boulevards / Opéra s'affirme comme un pôle tertiaire premium alternatif au QCA traditionnel.
  • La question du 118 avenue de France. Le départ d'Accenture du 13e arrondissement libérera une surface significative que CNP Assurances et Macif devront recomercialiser dans un marché rive gauche plus difficile.

Ce qu'il faut surveiller

Plusieurs éléments méritent une attention particulière dans les prochaines semaines :

  • La livraison effective de l'îlot Bergère, prévue au premier trimestre 2026, et l'installation d'Accenture dans ses nouveaux locaux
  • La mise en commercialisation du 118 avenue de France et le niveau de loyer qui sera pratiqué
  • Les prochaines grandes transactions locatives du millésime 2026, avec Hélios à Lille et LNB au 25 Yves Toudic (Paris 10e) déjà enregistrées
  • L'évolution du taux de vacance parisien, qui pourrait atteindre 11 à 12 % début 2026 selon Knight Frank
  • Les prévisions de demande placée 2026, estimées entre 1,7 et 1,8 million de m² par BNP Paribas Real Estate

Conclusion

L'installation d'Accenture au 14 Bergère incarne la mutation en cours du marché tertiaire parisien : un marché à deux vitesses où les actifs d'exception concentrent la demande tandis que l'offre secondaire s'accumule. Cette transaction de 24 600 m² à 950 €/m²/an valide le modèle de réhabilitation patrimoniale premium et confirme que Paris reste une destination de premier plan pour les sièges européens des grands groupes internationaux. Reste à savoir si d'autres opérations de cette envergure suivront en 2026, dans un contexte économique et politique encore incertain.