Contexte et enjeux

Le 10 février 2026, Rexel, spécialiste français de la distribution d'équipement électrique, a officialisé l'extension de son implantation logistique à Roissy-en-Brie auprès de la foncière ARGAN. Cette opération porte les surfaces exploitées par Rexel de 18 000 m² à 27 000 m², soit une augmentation de 9 000 m² destinée à accueillir l'une de ses filiales spécialisées en systèmes courants faibles.

Cette consolidation logistique s'inscrit dans une stratégie de rationalisation du réseau de distribution de Rexel France, qui opère actuellement 460 agences et 9 plateformes logistiques totalisant environ 200 000 m². Le site de Roissy-en-Brie, situé en première couronne est de l'Île-de-France à 25 km de Paris et à proximité immédiate des axes A4 et N104, devient ainsi un hub régional renforcé pour le groupe.

Les faits clés

  • Extension de 9 000 m² portant la surface totale à 27 000 m² à Roissy-en-Brie (77)
  • Intégration d'une filiale courants faibles avec 6 000 références produits supplémentaires
  • Création de 30 équivalents temps plein liés à la nouvelle activité
  • Remplacement des chaudières gaz par des pompes à chaleur électriques
  • Réduction estimée de 300 tonnes de CO₂ par an grâce à la modernisation énergétique
  • Installation d'un système d'éclairage LED avec détection de présence
  • Modernisation complète des espaces de bureaux

Analyse approfondie

Une stratégie de consolidation logistique

L'extension du site de Roissy-en-Brie reflète une tendance observée chez plusieurs acteurs de la distribution spécialisée en France. Au lieu de multiplier les implantations, Rexel opte pour la densification de ses plateformes existantes afin d'optimiser les coûts opérationnels et de mutualiser les équipements. Avant cette extension, le site gérait déjà un inventaire d'environ 25 000 références produits et employait 70 salariés. L'ajout de 6 000 références et 30 équivalents temps plein témoigne d'une croissance maîtrisée.

Cette approche permet également de réduire les distances de livraison vers les 460 agences du réseau Rexel France, dont le taux de service OTIF (livraison à temps et complète) s'établit autour de 95 % selon les données sectorielles. La localisation stratégique de Roissy-en-Brie, à moins de 40 km des aéroports parisiens et connectée au RER E, facilite la gestion des flux entrants et sortants.

La décarbonation comme impératif réglementaire

Le remplacement des chaudières gaz par des pompes à chaleur électriques n'est pas qu'un choix environnemental volontaire. Depuis 2024, tous les entrepôts logistiques de plus de 1 000 m² en France sont soumis à des obligations de réduction de leur consommation énergétique, avec un premier palier fixé à moins 40 % d'ici 2030.

La solution retenue par Rexel et ARGAN, avec une réduction annuelle estimée à 300 tonnes de CO₂, illustre l'adoption croissante des pompes à chaleur dans le secteur logistique français. Cette technologie, couplée à l'éclairage LED avec détection de présence, permet non seulement de répondre aux exigences réglementaires mais aussi de réduire les charges d'exploitation à moyen terme. Les coûts énergétiques représentent en effet entre 5 et 8 % des charges totales d'un entrepôt logistique moderne.

Cette démarche s'inscrit dans un partenariat de long terme entre Rexel et ARGAN. Les deux entreprises avaient déjà collaboré sur le site de Cestas (Gironde) pour la modernisation et la décarbonation des installations de chauffage, démontrant une approche cohérente à l'échelle nationale.

Le modèle ARGAN face à la demande soutenue

Pour ARGAN, cette extension chez un locataire existant valide la pertinence de son positionnement sur les entrepôts logistiques premium en France métropolitaine. Au 31 décembre 2025, la foncière affichait un patrimoine de 3,8 millions de m² répartis sur plus de cent entrepôts, valorisé 4,1 milliards d'euros pour un revenu locatif annuel de 214 millions d'euros.

Plus révélateur encore, le taux d'occupation du portefeuille ARGAN dépasse 99 % de manière ininterrompue depuis dix ans, un indicateur rare dans l'immobilier d'entreprise français. Ce niveau d'occupation témoigne de la qualité des actifs et de la solidité des relations avec les locataires. ARGAN a d'ailleurs enregistré une croissance de 7 % de ses revenus locatifs en 2025, portée notamment par la révision annuelle des loyers (plus 3,45 % au 1er janvier 2025) et les livraisons de nouveaux projets.

Pour 2026, ARGAN prévoit d'investir 165 millions d'euros dans de nouveaux projets, dont 140 millions à livrer avant juin, avec un rendement moyen supérieur à 6 %. Ce programme inclut notamment des sites destinés à PUMA (42 000 m² près de Strasbourg) et POMONA (extension de 1 300 m² d'entrepôts frigorifiques).

Perspectives d'experts

Vision du bailleur

Ronan Le Lan, Président du Directoire d'ARGAN, souligne l'importance de cette opération dans la stratégie de la foncière.

Cette relocalisation illustre la capacité d'ARGAN à accompagner durablement le développement de ses clients locataires. La grande proximité avec nos clients est primordiale.

Cette déclaration met en avant le modèle relationnel d'ARGAN, qui privilégie les partenariats de long terme avec des entreprises en croissance. Le fait que Rexel choisisse d'étendre sa présence sur un site existant plutôt que de chercher un nouvel emplacement témoigne de la qualité de service et de la capacité d'adaptation de la foncière.

Vision du locataire

Du côté de Rexel, Hugues Farjon, Directeur Immobilier, inscrit l'opération dans une logique d'optimisation opérationnelle et environnementale.

Cette extension s'inscrit dans notre stratégie de rationalisation logistique et renforce la performance environnementale du site.

L'intégration d'une filiale spécialisée en courants faibles sur un site existant permet à Rexel de mutualiser les infrastructures (quais de chargement, systèmes informatiques, équipes de manutention) tout en élargissant l'offre produit disponible localement. Cette consolidation réduit les coûts unitaires de traitement des commandes et améliore les délais de livraison pour les clients finaux.

Le contexte du marché logistique francilien

Le marché de la logistique en Île-de-France affiche des signaux de reprise après plusieurs trimestres difficiles. En 2025, la région a enregistré 645 000 m² de demande placée, soit une hausse de 39 % par rapport à 2024. Ce rebond s'explique notamment par la stabilisation des chaînes d'approvisionnement post pandémie et la reprise des investissements dans les infrastructures logistiques.

Le loyer prime atteint 89 euros par m² par an en Île-de-France, avec une légère hausse annuelle. Cette progression tarifaire s'explique par l'urgence opérationnelle de certains preneurs, qui réduit les marges de négociation, en particulier sur les actifs neufs ou récents. Toutefois, le taux de vacance demeure supérieur à 8 %, ce qui offre encore des opportunités de négociation sur les actifs de seconde main ou les localisations moins stratégiques.

Dans ce contexte, les foncières comme ARGAN qui affichent des taux d'occupation proches de 100 % bénéficient d'un positionnement premium leur permettant de maintenir des rendements attractifs. Le dividende proposé par ARGAN pour 2026 s'établit à 3,45 euros par action, en progression de 5 %, offrant un rendement de près de 4,9 % aux actionnaires.

Implications pour les professionnels du secteur

Cette opération entre Rexel et ARGAN illustre plusieurs tendances structurantes pour l'immobilier logistique français.

Premièrement, la consolidation des surfaces par les grands utilisateurs devient la norme. Plutôt que de chercher de nouveaux sites, les entreprises préfèrent densifier leurs implantations existantes pour optimiser les coûts et simplifier la gestion. Cette tendance favorise les foncières capables d'offrir des possibilités d'extension sur leurs sites, comme ARGAN le fait systématiquement en intégrant des réserves foncières dans ses développements.

Deuxièmement, la décarbonation passe du statut d'engagement volontaire à celui d'obligation réglementaire. Les pompes à chaleur, l'éclairage LED et la récupération de chaleur deviennent des standards incontournables. Les actifs qui ne répondent pas à ces critères risquent une dévalorisation progressive, à l'image de ce qui s'est produit avec les passoires thermiques dans le résidentiel.

Troisièmement, la localisation en première couronne francilienne conserve sa prime. Malgré l'essor de la logistique en grande couronne et en région, la proximité des bassins de consommation urbains reste déterminante pour les acteurs de la distribution spécialisée qui doivent livrer rapidement leurs clients.

Ce qu'il faut surveiller

Plusieurs développements méritent attention dans les mois à venir.

Le programme d'investissement 2026 d'ARGAN, avec 165 millions d'euros à déployer, donnera une indication sur la capacité de la foncière à maintenir ses rendements dans un contexte de hausse des coûts de construction. Les trois projets majeurs annoncés (PUMA, POMONA, et autres) devraient être livrés au premier semestre, avec un impact visible sur les revenus locatifs dès le second semestre.

Du côté de Rexel, l'intégration opérationnelle de la filiale courants faibles à Roissy-en-Brie constituera un test pour le modèle de consolidation. Si l'opération démontre des gains d'efficacité significatifs, elle pourrait être répliquée sur d'autres sites du réseau français.

Enfin, l'évolution du taux de vacance en Île-de-France sera à observer. Si celui-ci continue de baisser, les foncières premium comme ARGAN pourraient retrouver un pouvoir de négociation renforcé sur les renouvellements de baux et les révisions triennales.

Conclusion

L'extension de 9 000 m² de Rexel sur le site ARGAN de Roissy-en-Brie illustre une évolution pragmatique du marché logistique français, où consolidation opérationnelle et décarbonation se rejoignent. Cette opération démontre que les foncières capables d'accompagner la croissance de leurs locataires tout en intégrant les nouvelles exigences environnementales conservent un avantage concurrentiel solide. Avec un taux d'occupation à 99 % et un pipeline d'investissements de 165 millions d'euros pour 2026, ARGAN confirme son positionnement de référence sur le segment des entrepôts logistiques premium en France.