Contexte et enjeux : une foncière logistique au sommet de son cycle

Argan, seule foncière cotée française spécialisée dans le développement et la location d’entrepôts premium, vient de franchir un cap symbolique. Le 10 mars 2026, la société a annoncé la signature d’un bail de 32 000 m² avec JS Logistics, filiale du groupe chinois Zongteng, sur son site du Coudray-Montceaux en Essonne. Cette opération porte le taux d’occupation de l’ensemble du patrimoine Argan à 100 %, un niveau que la foncière maintient de façon quasi continue depuis plus de dix ans.

Les faits clés de la transaction

  • Surface louée : 32 000 m² sur un complexe total de 163 000 m² comprenant deux bâtiments
  • Locataire : JS Logistics (groupe Zongteng), spécialiste de la logistique transfrontalière pour le commerce en ligne
  • Durée du bail : 9 ans dont 6 années fermes
  • Localisation : Le Coudray-Montceaux (91), accès direct à l’autoroute A6, à environ 30 km au sud du périphérique parisien
  • Conseil : CBRE, mandaté par les deux parties
  • Résultat : Taux d’occupation du patrimoine Argan ramené à 100 %

Qui est JS Logistics ?

Filiale du groupe Zongteng, fondé en 2009 à Shenzhen, JS Logistics s’est implantée en France en 2018 avec un premier site de 15 000 m² en Île-de-France. L’entreprise opère aujourd’hui près de 100 000 m² répartis sur quatre sites franciliens. Le Coudray-Montceaux constitue sa première implantation au sud de la région. Les activités couvrent l’entreposage, le stockage et la préparation de commandes dans les segments ameublement, bricolage et produits de consommation. Le réseau mondial de Zongteng s’étend à plus de 30 pays avec 4 000 collaborateurs, signe d’une montée en puissance des opérateurs logistiques asiatiques sur le sol européen.

Analyse financière : une année 2025 au-delà des objectifs

Des revenus locatifs en progression de 7 %

Argan a enregistré 212 millions d’euros de revenus locatifs en 2025, contre 198,3 millions en 2024. Cette croissance repose sur deux leviers : l’effet année pleine des huit livraisons réalisées en 2024 et l’indexation des loyers de +3,45 % au 1er janvier 2025.

Un résultat net récurrent en hausse de 13 %

Le résultat net récurrent (part du groupe) atteint 154,8 millions d’euros, soit 6,00 euros par action (+8 %). Le résultat net consolidé IFRS s’établit à 245,2 millions d’euros, porté par un impact positif de juste valeur de 91 millions.

Un patrimoine valorisé à 4,07 milliards d’euros

La valorisation du patrimoine progresse de 4 % pour atteindre 4,07 milliards d’euros (hors droits de mutation), reflétant la hausse des loyers de marché dans un contexte de quasi-stabilisation du taux de capitalisation à 5,25 %. L’ANR EPRA NTA s’établit à 91,50 euros par action (+7 %), tandis que l’ANR EPRA NRV atteint 103,50 euros.

Quelle solidité bilancielle pour Argan ?

Le ratio LTV EPRA recule de 200 points de base à 41,1 %, contre 43,1 % fin 2024. Le coût moyen de la dette s’établit à 2,10 % (en baisse de 15 points de base), avec une structure prudente : 60 % à taux fixe et 39 % à taux variable couvert. Le ratio dette nette sur EBITDA recule de 0,7x à 8,5x. Cette trajectoire de désendettement offre à la foncière une marge de manoeuvre pour poursuivre ses investissements.

Perspectives 2026 : 165 millions d’euros déjà sécurisés

Pour l’exercice 2026, Argan vise des revenus locatifs de 220 millions d’euros (+4 %) et un résultat net récurrent par action stable à environ 6,00 euros. Le pipeline d’investissement totalise 165 millions d’euros sécurisés, dont 140 millions à livrer avant le 30 juin, avec huit nouvelles opérations prévues. Parmi les locataires récemment intégrés figurent Danone, Ferrero et Puma, signe d’une diversification de la base locative vers des enseignes de premier plan. Le dividende proposé s’élève à 3,65 euros par action, en progression de 6 %.

Le marché logistique français : un contexte favorable mais sélectif

Le marché français de l’immobilier logistique a enregistré 3,2 millions de m² commercialisés en 2025 (surfaces supérieures à 5 000 m²), en repli modéré de 4 % sur un an, selon les données Immostat. L’offre immédiatement disponible a reculé pour la première fois en dix trimestres, à 4,8 millions de m², tandis que la vacance nationale se stabilise entre 5,8 % et 6,3 %. Le quatrième trimestre a néanmoins marqué un net rebond avec 936 000 m² placés (+15 % sur un an).

À titre de comparaison, Prologis, premier acteur mondial du secteur, affiche un taux d’occupation de 96,7 % en France sur 3,3 millions de m². Le 100 % d’Argan sur 4 millions de m² constitue donc un résultat remarquable dans un marché où la vacance structurelle reste présente.

Quels enseignements pour les investisseurs ?

Trois signaux méritent l’attention des professionnels. Premièrement, la capacité d’Argan à maintenir une occupation intégrale sur un patrimoine de cette envergure confirme la pertinence de son modèle : des actifs premium, labellisés AutOnom® (production d’énergie pour autoconsommation), situés sur des axes stratégiques. Deuxièmement, l’arrivée de JS Logistics illustre la montée en puissance des opérateurs logistiques liés au commerce en ligne transfrontalier, qui représentent une nouvelle source de demande structurelle. Troisièmement, la trajectoire de désendettement (LTV en baisse à 41,1 %) et la guidance 2026 offrent une visibilité appréciable dans un marché où la sélectivité prime désormais sur le volume.

Ce qu’il faut surveiller

L’assemblée générale d’Argan, prévue le 26 mars 2026, statuera sur le dividende de 3,65 euros. Les prochaines publications de revenus locatifs (1er avril et 1er juillet 2026) permettront de vérifier si le rythme de croissance se maintient. Au-delà d’Argan, l’évolution du taux de vacance national et le comportement des opérateurs logistiques asiatiques constitueront deux indicateurs clés pour mesurer la santé du segment logistique français en 2026.