L'**échéancier de paiement en VEFA** est l'un des mécanismes les plus structurants de l'achat immobilier sur plan. Contrairement à l'acquisition dans l'ancien, où l'intégralité du prix est versée le jour de la signature de l'acte authentique, la Vente en l'État Futur d'Achèvement organise le règlement du prix en plusieurs tranches successives, chacune liée à une étape précise de la construction. Ces tranches, appelées **appels de fonds**, sont encadrées par l'article R261-14 du Code de la Construction et de l'Habitation (CCH) : le promoteur ne peut jamais exiger davantage que les plafonds légaux fixés à chaque stade d'avancement. Ce dispositif protège l'acheteur en garantissant que ses versements restent proportionnels à la réalité du chantier. > **À retenir :** > - Le paiement en VEFA est fractionné en 5 étapes réglementaires, de la réservation jusqu'à la livraison > - Les plafonds légaux sont fixés par l'article R261-14 du CCH et ne peuvent pas être dépassés dans le contrat > - La banque débloque les fonds directement auprès du promoteur sans transit par le compte de l'acheteur > - Les intérêts intercalaires s'accumulent à chaque déblocage et représentent un coût à anticiper dans le plan de financement > - Le solde de 5 % à la livraison peut être consigné en cas de réserves sur la conformité du bien ## Qu'est-ce qu'un échéancier de paiement en VEFA ? La Vente en l'État Futur d'Achèvement est définie aux articles L261-1 et suivants du CCH. Elle désigne un contrat par lequel un acheteur acquiert un bien immobilier qui n'est pas encore construit ou dont la construction est en cours. Le prix est convenu à la signature, mais son règlement s'étale dans le temps, au rythme de l'avancement des travaux. L'**appel de fonds** est la demande de versement adressée par le promoteur à l'acquéreur lorsqu'un seuil de construction est atteint. Chaque appel est accompagné d'une attestation d'avancement délivrée par le maître d'œuvre ou un architecte tiers, qui certifie que l'étape correspondante est effectivement franchie. L'acheteur dispose généralement de 15 jours pour régler la somme demandée après réception de l'appel de fonds. Ce mécanisme sert deux objectifs complémentaires. Du côté du promoteur, il permet de financer le chantier au fur et à mesure sans mobiliser la totalité du capital dès le départ. Du côté de l'acheteur, il limite l'exposition financière : si le promoteur faisait défaut avant la fin des travaux, les sommes versées ne dépasseraient pas le niveau d'avancement réel du chantier. > **À retenir :** L'échéancier VEFA n'est pas librement négociable entre les parties. Les plafonds fixés par l'article R261-14 du CCH sont d'ordre public, ce qui signifie qu'aucune clause contractuelle ne peut prévoir des versements supérieurs à ces seuils légaux. ## Le calendrier type des appels de fonds VEFA Le tableau ci-dessous présente les cinq étapes réglementaires de l'échéancier, les pourcentages maximaux du prix de vente exigibles à chaque stade, et les éléments déclencheurs correspondants. | Étape | Pourcentage maximal cumulé | Élément déclencheur | |---|---|---| | Contrat de réservation | 5 % (ou 2 % si délai > 1 an) | Signature du contrat préliminaire | | Achèvement des fondations | 35 % | Certification de l'architecte ou du maître d'œuvre | | Mise hors d'eau | 70 % | Pose du toit, de la charpente et des murs clos | | Achèvement de l'immeuble | 95 % | Immeuble entièrement terminé, hors réception | | Livraison du logement | 100 % | Remise des clés et état des lieux de livraison | Ces pourcentages sont **cumulatifs** : à la mise hors d'eau, le promoteur peut demander jusqu'à 70 % du prix total, en tenant compte de ce qui a déjà été versé aux étapes précédentes. Le montant effectivement demandé à chaque appel est donc la différence entre le nouveau plafond et les sommes déjà réglées. ### Le dépôt de garantie à la réservation À la signature du contrat de réservation, le promoteur demande un dépôt de garantie. Ce dépôt est plafonné à **5 % du prix prévisionnel** si l'acte authentique de vente est signé dans un délai maximal d'un an, ou à **2 % si ce délai est compris entre un et deux ans** (article R261-28 du CCH). Au-delà de deux ans, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé. Cette somme est déposée sur un compte séquestre chez le notaire ou dans un établissement bancaire : elle n'est remise au promoteur qu'à la signature de l'acte de vente définitif. ### L'achèvement des fondations : premier appel de fonds significatif L'achèvement des fondations représente la première étape de construction attestée. Le promoteur peut alors demander jusqu'à **35 % du prix total**, déduction faite du dépôt de garantie déjà versé. C'est à ce stade que l'acheteur ayant souscrit un prêt immobilier effectue le premier déblocage de fonds auprès de sa banque. ### La mise hors d'eau : palier à 70 % La mise hors d'eau correspond à la pose complète du toit, de la charpente et des murs extérieurs clos. À ce stade, l'immeuble est protégé des intempéries. Le promoteur peut exiger jusqu'à **70 % du prix total cumulé**. C'est le palier intermédiaire le plus élevé et, pour l'acheteur à crédit, celui où les intérêts intercalaires atteignent leur niveau le plus significatif. ### L'achèvement de l'immeuble : palier à 95 % Lorsque l'immeuble est entièrement achevé, comprenant les finitions intérieures, les équipements techniques et les parties communes, le plafond légal monte à **95 %**. Il subsiste donc une retenue de 5 % jusqu'à la livraison effective du logement à l'acheteur. ### Le solde de 5 % à la livraison Le solde final de **5 % est versé le jour de la remise des clés**, lors de la visite de livraison. Ce montant peut être **consigné** si l'acheteur constate des défauts de conformité ou des malfaçons lors de l'état des lieux de livraison (article L261-10 du CCH). La consignation permet de retenir la somme jusqu'à ce que le promoteur procède aux travaux correctifs. En l'absence de réserves motivées, le solde doit être versé immédiatement. ## Comment la banque débloque les fonds en VEFA Le fonctionnement du crédit immobilier en VEFA diffère substantiellement de celui d'un achat dans l'ancien. Dans l'ancien, la banque débloque l'intégralité du prêt en une seule fois le jour de la signature de l'acte authentique. En VEFA, le prêt est débloqué en plusieurs tranches successives, calées sur le calendrier des appels de fonds. Lorsque le promoteur émet un appel de fonds, il adresse simultanément la demande à l'acheteur et à la banque prêteuse, accompagnée de l'attestation d'avancement des travaux. La banque vérifie le document, puis transfère directement la somme correspondante sur le compte séquestre ou au promoteur. **L'argent ne transite pas par le compte bancaire de l'acheteur.** ### Les intérêts intercalaires : un coût à intégrer dès le départ Entre le premier déblocage de fonds et la livraison du bien, l'acheteur ne rembourse pas encore le capital de son prêt. En revanche, il paie chaque mois des **intérêts intercalaires** calculés sur les sommes effectivement débloquées. Ces intérêts s'accumulent à chaque nouveau déblocage : au palier des fondations (35 % débloqués), puis à la mise hors d'eau (70 %), puis à l'achèvement (95 %). Pour un prêt de 250 000 € à un taux de 3,35 % (taux moyen projeté par BPCE pour 2026), les intérêts intercalaires sur une période de construction de 24 mois peuvent représenter entre 8 000 € et 14 000 € selon le rythme de déblocage. Ce montant s'ajoute au coût total de l'acquisition et doit être intégré dans le calcul du **taux annuel effectif global (TAEG)**. Il existe deux options de gestion : - **Le différé total** : l'acheteur ne paie que les primes d'assurance emprunteur jusqu'à la livraison. Les intérêts s'accumulent et viennent augmenter le capital restant dû. Cette option allège la trésorerie pendant la construction mais alourdit les mensualités définitives. - **Le différé partiel** : l'acheteur paie les intérêts intercalaires mois par mois, au fur et à mesure des déblocages. Le capital restant dû ne s'accumule pas et les mensualités définitives sont plus prévisibles. ## La fiscalité applicable à un achat en VEFA L'achat en VEFA bénéficie d'une fiscalité sensiblement plus favorable que l'achat dans l'immobilier ancien. | Élément fiscal | VEFA (neuf) | Achat dans l'ancien | |---|---|---| | Frais de notaire | 2 % à 3 % du prix d'achat | 7 % à 8 % du prix d'achat | | Droits de mutation | 0,715 % (taxe de publicité foncière) | 5,80 % à 6 % (droits d'enregistrement) | | TVA | 20 % incluse dans le prix promoteur (ou 5,5 % en zone ANRU sous conditions) | Non applicable | | Taxe foncière | Exonération de 2 ans possible sur demande | Pas d'exonération automatique | Pour un appartement en VEFA au prix de 250 000 €, les frais de notaire représentent environ 6 100 €, soit 2,44 % du prix d'achat (source : Chambre des notaires, barème 2026). Dans l'ancien, le même bien aurait généré des frais de l'ordre de 18 000 € à 20 000 €, soit sept à huit fois plus. La TVA à taux réduit de 5,5 % s'applique sous conditions strictes : le logement doit être situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) ou à moins de 300 mètres de sa périphérie, et destiné à la résidence principale de l'acheteur ou d'un locataire aux ressources plafonnées. ## Les droits et protections de l'acheteur en VEFA Le cadre légal de la VEFA intègre plusieurs mécanismes de protection spécifiques à l'acheteur, absents de l'achat dans l'ancien. ### La garantie financière d'achèvement Avant de commercialiser un programme, le promoteur doit obtenir une **garantie financière d'achèvement (GFA)** auprès d'un établissement bancaire ou d'une compagnie d'assurance. Cette garantie, extrinsèque ou intrinsèque, assure que le chantier sera mené à son terme même en cas de défaillance du promoteur. Depuis la loi du 3 janvier 1967 et ses modifications successives, la GFA est obligatoire pour tout programme vendu en secteur protégé (logements à usage d'habitation). ### Le délai de rétractation de 10 jours Après la signature de l'acte de vente définitif chez le notaire, l'acheteur bénéficie d'un délai de rétractation de 10 jours s'il n'a pas signé de contrat de réservation préalable. Ce délai lui permet de renoncer à l'achat sans pénalité ni justification. Si un contrat de réservation a été signé, ce délai de rétractation s'applique à ce stade initial. ### Les garanties post-livraison À la remise des clés, trois garanties légales entrent en vigueur : - La **garantie de parfait achèvement** couvre pendant un an tous les désordres signalés à la livraison ou survenus dans l'année suivante. - La **garantie biennale** couvre pendant deux ans les équipements dissociables de l'immeuble (volets, robinetterie, radiateurs). - La **garantie décennale** couvre pendant dix ans les vices affectant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. ### Les pénalités en cas de retard de paiement Si l'acheteur tarde à régler un appel de fonds, le promoteur peut appliquer des **pénalités de retard plafonnées à 1 % par mois** sur le montant dû. En cas de non-paiement persistant, une clause résolutoire prévue au contrat peut entraîner la résolution automatique de la vente, avec une indemnité forfaitaire pouvant atteindre 10 % du prix total. À l'inverse, si le promoteur livre le bien après la date contractuelle sans motif légitime, l'acheteur peut réclamer des dommages et intérêts. Certains contrats prévoient expressément des pénalités de retard à la charge du promoteur, généralement de l'ordre de 1/3 000e du prix de vente par jour de retard. ## Ce que les concurrents ne disent pas : les points de vigilance réels La plupart des guides sur l'échéancier VEFA se concentrent sur le calendrier réglementaire. Voici trois points rarement abordés qui peuvent avoir un impact significatif sur l'acheteur. **La clause de « causes légitimes » de retard peut doubler le retard réel.** Certains contrats de VEFA stipulent que les circonstances légitimes de suspension du délai de livraison (intempéries, grèves) génèrent un retard contractuel équivalent au **double** du temps effectivement perdu. Un mois d'intempéries peut donc se traduire par deux mois de retard officiel sans recours possible pour l'acheteur. Il faut lire attentivement cette clause avant de signer. **Le contenu exact de l'attestation d'avancement des travaux n'est pas standardisé.** La loi impose que le promoteur prouve l'avancement avant tout appel de fonds, mais le format de cette attestation n'est pas réglementé. Certains promoteurs s'appuient sur une simple déclaration interne ; d'autres font intervenir un architecte tiers. L'acheteur peut demander l'intervention d'un bureau de contrôle indépendant à ses frais pour vérifier la réalité de l'avancement. **La charge foncière peut être incluse dans les premiers appels de fonds.** Le ministère du Logement a confirmé que le coût du terrain peut être intégré dans les appels de fonds antérieurs à l'achèvement des fondations, à condition que les plafonds cumulatifs légaux ne soient pas dépassés. Cette pratique accélère les déblocages de fonds et augmente mécaniquement les intérêts intercalaires dans les premières phases de construction. ## FAQ : échéancier de paiement VEFA ### Que se passe-t-il si je ne peux pas régler un appel de fonds à temps ? Vous disposez généralement de 15 jours après réception de l'appel pour effectuer le virement. Au-delà, des pénalités de retard de 1 % par mois sur le montant dû peuvent être appliquées par le promoteur. Si le retard se prolonge, une clause résolutoire peut entraîner la résolution du contrat avec perte d'une indemnité pouvant aller jusqu'à 10 % du prix total. Si vous anticipez une difficulté de trésorerie, contactez votre banque et le promoteur avant l'échéance pour trouver un arrangement. ### Puis-je refuser de payer le solde de 5 % à la livraison si je constate des défauts ? Oui. Si vous constatez des défauts de conformité ou des malfaçons lors de la visite de livraison, vous avez le droit de **consigner** le solde de 5 % auprès d'un tiers (caisse des dépôts ou notaire). La consignation doit être motivée par des réserves précises consignées dans le procès-verbal de livraison. Le promoteur ne perçoit les fonds qu'après avoir procédé aux corrections. Ce droit est prévu par l'article L261-10 du CCH et par le formulaire de consignation disponible sur Service-Public.fr. ### Les intérêts intercalaires sont-ils déductibles fiscalement ? Pour un achat en résidence principale, les intérêts intercalaires ne sont pas déductibles. En revanche, pour un investissement locatif, les intérêts intercalaires payés pendant la phase de construction constituent des **charges foncières déductibles** des revenus fonciers, à condition que la location commence dans les 12 mois suivant la livraison. Ce point mérite d'être vérifié avec un conseiller fiscal selon votre situation personnelle. ### L'échéancier peut-il être modifié après la signature de l'acte de vente ? Les plafonds légaux de l'article R261-14 du CCH ne peuvent pas être modifiés par accord entre les parties, ni augmentés ni contournés. En revanche, les parties peuvent convenir que le promoteur appelle des sommes inférieures aux plafonds légaux à certaines étapes. Un promoteur peut donc choisir de n'appeler que 30 % à l'achèvement des fondations au lieu des 35 % autorisés, mais il ne peut jamais dépasser les seuils réglementaires. ### Quand commence réellement le remboursement du prêt immobilier ? Avec un **différé partiel**, vous remboursez les intérêts intercalaires chaque mois dès le premier déblocage. Le remboursement du capital commence à la livraison. Avec un **différé total**, ni capital ni intérêts ne sont remboursés pendant la construction : les intérêts s'accumulent sur le capital emprunté. Dans les deux cas, les primes d'assurance emprunteur sont dues dès le premier déblocage. Comparez les deux options auprès de votre banque avant de choisir. ### Comment vérifier que le promoteur respecte bien les plafonds légaux ? Vérifiez, pour chaque appel de fonds reçu, que le pourcentage cumulé du prix total facturé ne dépasse pas le seuil correspondant à l'étape déclarée. Conservez le tableau de l'échéancier signé lors de l'acte authentique et comparez chaque appel à ce tableau. En cas de doute, un notaire ou un avocat spécialisé en droit immobilier peut analyser la situation rapidement. ### Que couvre la garantie financière d'achèvement en pratique ? La garantie financière d'achèvement (GFA) assure que le programme sera livré même si le promoteur fait faillite ou rencontre une difficulté financière majeure. Elle ne couvre pas les retards de livraison hors défaillance financière, ni les défauts de qualité. En pratique, la GFA est activée par le garant (banque ou assureur) qui reprend le financement du chantier ou mandate un autre promoteur pour le terminer. Elle constitue la principale protection de l'acheteur contre la défaillance du maître d'ouvrage. ## Comment Ganeden vous accompagne dans votre projet VEFA Ganeden décrypte chaque étape de l'achat immobilier neuf : des premières questions sur le financement jusqu'aux subtilités de la livraison. Nos guides pratiques sont conçus pour que vous maîtrisiez les mécanismes réels de la VEFA avant de signer, pas après. Pour aller plus loin dans votre projet, consultez nos outils d'analyse disponibles sur [/outils](/outils) ou prenez contact avec notre équipe éditoriale via [/contact](/contact). Nous publions régulièrement des analyses de marchés locaux, des décryptages réglementaires et des études de cas sur l'investissement en VEFA à travers les principales métropoles françaises. ## Conclusion L'échéancier de paiement en VEFA structure l'ensemble du processus d'acquisition d'un logement sur plan. Cinq étapes réglementaires, des plafonds fixés par l'article R261-14 du CCH, et des mécanismes bancaires spécifiques (déblocages successifs, intérêts intercalaires, différé d'amortissement) forment un cadre juridique et financier cohérent qui protège l'acheteur tout en permettant au promoteur de financer la construction. Comprendre ce calendrier avant de signer le contrat de réservation, c'est s'assurer que le plan de financement est correctement calibré et que les droits au moment de la livraison sont bien connus. --- **À lire également :** - [Tout comprendre à l'achat en VEFA](/fondations/acquerir/vefa) - [Le contrat de réservation en VEFA : ce qu'il faut vérifier](/fondations/acquerir/vefa/contrat-reservation-vefa) - [Les garanties légales du logement neuf](/fondations/acquerir/vefa/garanties-logement-neuf) - [Intérêts intercalaires VEFA : calcul et optimisation](/fondations/acquerir/vefa/interets-intercalaires-vefa) - [Livraison VEFA : comment se préparer à la remise des clés](/fondations/acquerir/vefa/livraison-vefa) **Sources :** - [Légifrance, articles L261-1 et R261-14 du Code de la Construction et de l'Habitation](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGISCTA000006159128) : texte législatif de référence - [Service-Public.fr, acte de vente d'un logement en VEFA](https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2961) : guide officiel de l'administration française - [FPI France, marché du logement neuf à fin décembre 2025](https://fpifrance.fr/presse/le-marche-du-logement-neuf-fin-decembre-2025-perspectives-2026) : données de marché 2026 - [BPCE, projections taux immobiliers 2026](https://blog.maslow.immo/previsions-marche-immobilier-2026/) : taux moyen projeté à 3,35 % pour 2026 - [Chambre des notaires, barème des frais d'acquisition 2026](https://fourez.notaires.fr/informations-et-conseils/comment-calculer-les-frais-d-acquisition-pour-un-bien-neuf-ou-en-vefa/1430) : calcul des frais de notaire en VEFA