Contexte et enjeux

Mercredi 28 janvier 2026, l'Assemblée nationale a adopté à une large majorité (77 voix contre 22) la proposition de loi visant à moderniser la gestion du patrimoine immobilier de l'État. Ce texte, porté par le député Renaissance Thomas Cazenave, acte la création d'une foncière publique chargée de gérer les quelque 195 000 bâtiments appartenant à l'État français.

La réforme, débattue « depuis plus de vingt ans mais toujours ajournée » selon les termes de M. Cazenave, constitue un tournant majeur dans la gestion de l'immobilier public. Elle intervient après la censure par le Conseil constitutionnel, fin 2024, d'une disposition similaire intégrée au projet de loi de finances, ce qui avait nécessité le dépôt d'une proposition de loi spécifique.

Les faits clés

  • Vote : 77 voix pour, 22 contre à l'Assemblée nationale
  • Patrimoine concerné : 195 745 bâtiments et 31 170 terrains, soit 96 millions de m² de surface bâtie
  • Valeur estimée : 74 milliards d'euros
  • Objectif : réduction de 25 % du parc immobilier d'ici 2032
  • Investissements nécessaires : entre 140 et 150 milliards d'euros d'ici 2050 pour la mise aux normes

Analyse approfondie

Un changement de paradigme

La foncière, qui prendra la forme d'un établissement public à caractère industriel et commercial (EPIC), deviendra propriétaire des bâtiments de l'État. Les ministères, jusqu'alors occupants à titre gratuit, devront désormais verser des loyers. Cette séparation entre propriétaire et occupant vise à responsabiliser les administrations sur les surfaces réellement utilisées.

« Actuellement, nous faisons face à la dilution des responsabilités », a expliqué Thomas Cazenave. « Les ministères ne sont pas assez incités à optimiser leur utilisation de l'espace, à partager les bureaux, à être plus sobres, à réinvestir dans la rénovation énergétique. »

Le financement de la transition écologique

Les loyers perçus auprès des administrations occupantes permettront de financer la rénovation énergétique du parc immobilier de l'État. Le ministre de la Fonction publique, David Amiel, a rappelé lors des débats « le mur d'investissement de 140 à 150 milliards d'euros nécessaires d'ici à 2050 » pour la mise aux normes du parc.

Depuis 2018, seuls 4,4 milliards d'euros ont été investis dans la rénovation énergétique des bâtiments publics, un montant jugé insuffisant par la Cour des comptes. Cette dernière avait pointé, dans son rapport de novembre 2023, des « résultats décevants » en matière de rationalisation et de rénovation.

Perspectives d'experts

Vision favorable

Pour les partisans de la réforme, la création de la foncière permettra enfin de professionnaliser la gestion de l'immobilier public et de dégager des marges de manœuvre financières.

« C'est un changement complet de modèle pour répondre à deux défis : la transition écologique et l'efficacité de l'action publique. », Thomas Cazenave, député Renaissance

Pierre Moscovici, Premier président de la Cour des comptes, avait souligné dès 2023 que « la gestion par l'État de son patrimoine immobilier doit faire l'objet d'une réforme profonde pour franchir le mur d'investissement qui se dresse devant elle ».

Vision prudente

Cette réforme inquiète cependant certains syndicats et parlementaires de gauche, qui y voient le risque d'une dérive vers une logique de marché. La CGT Finances publiques demande qu'il n'y ait « aucune privatisation des services du domaine » et s'inquiète du devenir des agents actuellement rattachés à la Direction de l'immobilier de l'État (DIE).

Le syndicat signale que des agents des services du domaine de plusieurs départements ont été informés que leurs missions seraient transférées à la foncière d'ici quelques années, avec l'obligation de suivre la nouvelle structure, hors de la DGFiP.

Implications pour les professionnels de l'immobilier

La création de la foncière de l'État aura des répercussions significatives sur le marché immobilier français :

  • Cessions d'actifs : L'objectif de réduction de 25 % du parc implique des cessions massives de bâtiments publics dans les prochaines années, créant des opportunités pour les investisseurs institutionnels et privés.
  • Rénovation énergétique : Le programme de mise aux normes générera un flux d'appels d'offres considérable pour les entreprises du BTP et les bureaux d'études spécialisés.
  • Marchés locaux : Les arbitrages immobiliers de l'État dans certains territoires pourraient modifier les équilibres des marchés locaux, notamment dans les villes moyennes.

Ce qu'il faut surveiller

Le texte doit désormais être examiné par le Sénat, le gouvernement ayant engagé la procédure accélérée. Plusieurs points restent à préciser :

  • Les modalités de transfert de propriété entre l'État et la nouvelle foncière
  • Le périmètre exact des bâtiments concernés (80 % du parc appartient à l'État, le reste à ses opérateurs)
  • Les règles de gouvernance de l'établissement public
  • Le calendrier de mise en œuvre des premiers loyers

Conclusion

L'adoption de cette proposition de loi marque une étape décisive dans la modernisation de la gestion immobilière de l'État français. Si la réforme aboutit, elle transformera profondément la relation entre les administrations et leurs locaux, tout en mobilisant des moyens sans précédent pour la transition écologique du parc public. Les professionnels de l'immobilier devront suivre attentivement l'examen au Sénat et les décrets d'application qui préciseront les contours opérationnels de ce nouveau dispositif.