Un scrutin décisif pour le marché immobilier français

Le 22 mars 2026, plus de 1 500 communes ont élu leurs maires au second tour des élections municipales. À Paris, Emmanuel Grégoire succède à Anne Hidalgo avec 50,52 % des suffrages. À Lyon, Grégory Doucet conserve son fauteuil avec 50,67 % face à Jean-Michel Aulas. Marseille reste sous la direction de Benoît Payan, tandis que Bordeaux bascule au centre avec Thomas Cazenave (50,95 %), mettant fin au mandat écologiste.

Pour les professionnels de l’immobilier, promoteurs comme investisseurs, ces résultats dessinent une nouvelle carte des opportunités et des contraintes. Le taux de participation, qui a atteint 48,90 % en métropole et 61,60 % à Paris, témoigne d’un intérêt citoyen renforcé pour des enjeux où le logement occupe une place centrale.

Paris : 60 000 logements sociaux et un choc d’offre annoncé

Emmanuel Grégoire, 48 ans, ancien premier adjoint d’Anne Hidalgo chargé de l’urbanisme depuis 2018, place le logement au sommet de ses priorités. Son programme prévoit la création de 60 000 logements publics sur le mandat, répartis à parts égales entre logements sociaux et logements abordables proposés 25 % sous les prix du marché.

Le nouveau maire entend atteindre 40 % de logements publics à Paris d’ici 2035, dont 30 % de logements sociaux et 10 % de logements abordables. Le PLU bioclimatique, adopté en novembre 2024 sous sa supervision, reste le cadre réglementaire de référence. Ce document impose aux promoteurs des zones « de grand déficit en logement social » de réserver 50 % de leurs programmes neufs à l’habitat social.

Parmi les mesures les plus structurantes : l’interdiction des locations touristiques permanentes de type Airbnb, la réquisition des logements vacants depuis plus de cinq ans, le renforcement de la fiscalité sur les résidences secondaires et la création d’une « brigade de protection du logement » pour contrôler les abus. Paris compte environ 300 000 logements vacants ou en résidence secondaire, soit un logement sur cinq.

Les conversions de bureaux en logements, notamment dans les ZAC parisiennes où les projets tertiaires n’ont pas encore démarré, figurent également dans la feuille de route. Le Bail Réel Solidaire (BRS) sera généralisé pour permettre l’accession à la propriété des classes moyennes.

Lyon : cap sur les 30 % de logements sociaux en 2040

Grégory Doucet, réélu de justesse face à Jean-Michel Aulas (50,67 % contre 49,33 %), poursuit la trajectoire engagée lors de son premier mandat. L’objectif affiché : atteindre 30 % de logements sociaux à l’horizon 2040, avec une production de 1 500 nouveaux logements sociaux par an et un doublement des investissements consacrés.

Le programme lyonnais met l’accent sur le BRS, avec des exemples concrets : un 30 m² accessible à 100 000 euros, bien en dessous des prix du marché. La conversion de bureaux vacants en logements, l’encadrement des loyers maintenu et renforcé, ainsi que la lutte contre les locations touristiques non régulées complètent le dispositif.

Lyon prévoit également un fonds dédié à la réduction de 4 °C de la température dans les logements les plus vulnérables à la chaleur, une augmentation de 40 % du budget consacré à l’hébergement d’urgence, et la mise en place d’une garantie locative municipale pour sécuriser les propriétaires bailleurs.

Plus de 70 % des résidents lyonnais sont éligibles au logement social (source : Métropole de Lyon, 2025), ce qui justifie selon la majorité l’ampleur de l’effort public.

Marseille : 25 % de logements sociaux et guerre contre l’habitat indigne

Benoît Payan confirme son cap social pour Marseille, ville où 25 % de la population vit sous le seuil de pauvreté. Son deuxième mandat vise 25 % de logements sociaux avec une enveloppe de 30 millions d’euros. Le volet le plus visible : la lutte contre l’habitat indigne, avec 200 procédures engagées et 29 marchands de sommeil condamnés sous le mandat précédent.

Un département de 130 agents entièrement dédié au logement poursuivra les travaux d’office lorsque les propriétaires défaillants refusent d’intervenir. Le BRS sera étendu, l’encadrement des loyers envisagé, et les locations touristiques encadrées plus strictement.

La réhabilitation du parc existant, notamment les copropriétés dégradées, constitue le chantier prioritaire. Marseille mise également sur l’adaptation climatique des bâtiments : ventilation naturelle, végétalisation et gestion thermique font partie des exigences pour les nouveaux projets.

Bordeaux : le retour du centre et un signal pour les promoteurs

Le basculement de Bordeaux du camp écologiste vers le centre, avec l’élection de Thomas Cazenave (50,95 %), constitue le résultat le plus commenté par les acteurs de la construction. Le député macroniste a promis un assouplissement des contraintes réglementaires pour relancer la production de logements neufs dans la métropole bordelaise.

Ce changement politique intervient alors que les permis de construire ont progressé de 15 % au niveau national en 2025 par rapport à 2024 (source : FPI), sans toutefois compenser la chute de 53,3 % des ventes aux investisseurs privés. La FPI, par la voix de son président Pascal Boulanger, attend des « maires courageux » capables de résister à la pression des riverains opposés aux projets de construction.

Perspectives pour les professionnels de l’immobilier

Ce que les promoteurs doivent anticiper

À Paris, les nouvelles règles du PLU bioclimatique et le système d’Urbascore imposent aux opérateurs de financer en parallèle la rénovation thermique de bâtiments existants pour obtenir leurs permis. La part de logement social obligatoire dans les zones déficitaires (50 %) réduit mécaniquement la marge sur les programmes neufs.

À Lyon et Marseille, les conversions de bureaux vacants en logements ouvrent un créneau pour les promoteurs spécialisés dans la réhabilitation. À Bordeaux, l’assouplissement attendu pourrait créer une fenêtre d’opportunité pour les opérations neuves, à condition que les taux de crédit ne se dégradent pas davantage (l’OAT 10 ans a atteint 3,81 % fin mars, son plus haut depuis 2009).

Ce que les investisseurs doivent surveiller

Le renforcement de l’encadrement des loyers dans les grandes métropoles limite les perspectives de rendement locatif en zone tendue. En revanche, le dispositif Jeanbrun, promulgué en février 2026 en remplacement du Pinel, offre un amortissement annuel déduit des revenus fonciers qui pourrait relancer l’investissement locatif dans les communes volontaristes.

Les marchés des villes moyennes, où l’extrême droite a progressé lors de ce scrutin, présentent un profil d’incertitude accru en matière de politique foncière et de délivrance de permis de construire.

La FPI appelle à un partenariat maires et promoteurs

La Fédération des promoteurs immobiliers rappelle que chaque logement neuf vendu génère environ 50 000 euros de TVA pour l’État. La FPI plaide pour qu’une partie de cette recette soit reversée aux communes bâtisseuses, une mesure incitative portée depuis plusieurs années et remise sur la table à l’occasion de ces élections.

Sevrées de taxe d’habitation sur les résidences principales depuis 2023, les municipalités manquent de ressources pour accompagner la construction neuve. Le « courage politique » réclamé par Pascal Boulanger se heurte à une réalité budgétaire : sans compensation financière, peu de maires accepteront de délivrer massivement des permis face à l’hostilité locale.

Ce qu’il faut retenir

Les municipales 2026 confirment une tendance de fond : les grandes métropoles françaises durcissent l’encadrement du marché immobilier, privilégient le logement social et la réhabilitation au détriment de la construction neuve privée. Les professionnels du secteur devront adapter leurs modèles économiques à des contraintes réglementaires renforcées, tout en identifiant les créneaux ouverts par les conversions de bureaux, le BRS et le nouveau dispositif Jeanbrun. Le prochain rendez vous décisif : l’installation des conseils municipaux le 29 mars et les premières délibérations sur les budgets locaux.