Un scrutin sous tension pour la filière immobilière

33 173 communes ont désigné leur maire dès le premier tour, le 15 mars 2026, sur les quelque 35 000 appelées aux urnes. Seules 1 719 localités se rendront de nouveau dans les isoloirs le 22 mars pour départager les listes en présence. Pour la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) et les constructeurs de maisons individuelles, chaque résultat local pèse : le maire reste l'autorité qui délivre ou refuse les permis de construire et façonne le plan local d'urbanisme (PLU).

La participation, mesurée à 48,90 % à 17 heures pour la France hexagonale, confirme un intérêt citoyen modéré mais réel. Les résultats dessinent une carte politique renouvelée, avec une poussée du Rassemblement national confirmée à Nice (Éric Ciotti, 43,43 %), Toulon (Laure Lavalette, 42,05 %), Nîmes et Perpignan. La France Insoumise s'est qualifiée pour le second tour dans huit des dix plus grandes villes du pays.

Pourquoi les promoteurs surveillent ce scrutin de près

92 352 logements neufs vendus en 2025 : ce chiffre, en recul de 10,8 % par rapport à 2024 et de 44,7 % par rapport aux 166 980 unités de 2019, illustre la gravité de la crise traversée par la promotion immobilière. Pascal Boulanger, président de la FPI, qualifie 2025 d'« année catastrophique, la pire depuis 40 ans ».

L'investissement locatif s'est effondré de 90 % depuis la fin du dispositif Pinel en 2021, avec moins de 10 000 ventes annuelles dédiées. Les mises en commercialisation plafonnent entre 12 000 et 13 000 unités par mois, contre 25 000 à 30 000 en période normale. Dans certains marchés locaux comme Grenoble, les délais d'écoulement atteignent 48 mois, contre 10 à 15 mois en période saine.

L'objectif gouvernemental de 2 millions de logements sur cinq ans, soit 400 000 par an d'ici 2030, repose en grande partie sur la volonté des élus municipaux de faciliter la délivrance des permis. En janvier 2026, seuls 30 602 logements ont été autorisés, en baisse de 6 % par rapport à décembre. Sur douze mois glissants, les 381 486 autorisations restent inférieures de 7,8 % à la moyenne quinquennale.

Les leviers concrets du maire sur la production de logements

Le maire concentre plusieurs prérogatives déterminantes pour le marché local. Il délivre les permis de construire, de lotir et les déclarations préalables. Il participe à l'élaboration du PLU, document qui définit le zonage, les hauteurs maximales, les obligations de stationnement et les emplacements réservés au logement social. Un terrain classé en zone constructible peut voir sa valeur multipliée ; un gel de l'urbanisation peut bloquer toute opération pendant des années.

Le droit de préemption urbain (DPU) offre aux communes la possibilité d'acquérir un bien avant l'acheteur privé, dans un délai de deux mois après notification notariale. Cette arme stratégique permet de constituer des réserves foncières pour des projets d'intérêt général.

Les élus fixent également les taux de la taxe sur les résidences secondaires et encadrent les locations touristiques. Marseille limite déjà les meublés Airbnb à 90 nuits par an. Ces décisions influencent directement la rentabilité des opérations pour les investisseurs.

Ce que réclame la FPI aux maires élus

Pascal Boulanger plaide pour un renforcement de l'aide aux maires bâtisseurs. Le dispositif actuel verse 1 500 euros par logement autorisé, un montant jugé insuffisant par la profession. La FPI propose de reverser une partie de la TVA générée par chaque logement neuf (environ 50 000 euros par unité vendue) aux communes qui construisent au delà de leur moyenne historique.

Les programmes éligibles à cette aide renforcée sont ceux dont le permis de construire a été déposé entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2026. La date butoir coïncide avec l'installation des nouveaux conseils municipaux, ce qui ajoute une pression calendaire sur les décisions d'urbanisme.

« Les municipalités ont besoin d'aide face au rejet de l'acte de construire de la population. » Pascal Boulanger, président de la FPI

Thierry Repentin, responsable logement à l'Association des maires de France (AMF), appuie ce constat : réhabiliter l'acte de construire est devenu un défi politique local. À Chambéry, un projet a suscité des pétitions massives ; chaque nouveau programme déclenche désormais des contestations.

Le dispositif Jeanbrun peut il servir d'étincelle ?

La loi de finances 2026 a créé un statut de bailleur privé, baptisé « dispositif Jeanbrun », destiné à relancer la construction et la réhabilitation de logements destinés à la location longue durée. Il remplace le Pinel, supprimé depuis le 1er janvier 2025.

La FPI mise sur cette mesure pour ramener les ventes aux investisseurs à 60 000 unités annuelles, contre moins de 10 000 actuellement. Des réunions mensuelles entre la fédération et Matignon sont prévues pour suivre la montée en puissance du dispositif.

Parallèlement, l'exonération de plus value immobilière sur les cessions aux organismes de logement social a été prolongée jusqu'au 31 décembre 2027. Un levier supplémentaire pour fluidifier le marché foncier dans les communes volontaristes.

Carte nationale : où la construction se concentre

Les données de janvier 2026 révèlent un marché à deux vitesses. Les départements les plus dynamiques en autorisations de construire sur douze mois sont le Val de Marne (14 500 unités, +16,9 %), la Gironde (13 300, +17,6 %), le Nord (12 800, +29,9 %), les Hauts de Seine (12 300, +27 %) et la Seine Saint Denis (11 500, +65,6 %).

À l'opposé, Paris n'enregistre que 1 600 autorisations, en chute de 61,5 %. Le logement collectif recule de 9,8 % en un mois à l'échelle nationale (18 698 autorisations), tandis que l'individuel progresse légèrement de 0,7 % (11 904 unités).

Les mises en chantier cumulées sur douze mois atteignent 277 230 unités, soit 20 % de moins que la moyenne quinquennale. L'habitat collectif, moteur traditionnel de la production, souffre de la raréfaction des investisseurs et de l'incertitude réglementaire.

Ce que les programmes municipaux annoncent

Les engagements de campagne varient fortement selon les sensibilités politiques. À Paris, Emmanuel Grégoire (PS, EELV, PCF) vise 40 % de logements publics. Ian Brossat (PCF) veut dépasser les 5 000 logements sociaux rénovés par an. Rachida Dati (LR) privilégie l'entretien du parc existant.

À Lyon, Grégory Doucet (EELV) cible 30 % de logements sociaux d'ici 2040 et étend l'encadrement des loyers. À Marseille, Benoît Payan (PS, EELV, PCF) programme 4 500 unités annuelles dont 2 300 en logement social ou intermédiaire. À Nantes, Johanna Rolland (PS, EELV, PCF) ambitionne 40 % de logement social avec un encadrement des loyers.

Ces orientations dessinent un paysage municipal où le logement social et l'encadrement locatif dominent le débat dans les grandes métropoles, alors que la profession appelle à stimuler la construction privée pour atteindre les objectifs nationaux.

Ce qu'il faut surveiller avant le second tour

Le 22 mars tranchera dans 1 719 communes, dont plusieurs métropoles clés pour le marché immobilier. Les configurations politiques issues du premier tour influenceront les coalitions de second tour et, par ricochet, les politiques d'urbanisme des six prochaines années.

Les investisseurs et promoteurs attentifs aux dynamiques locales devraient surveiller trois indicateurs après l'installation des conseils municipaux : la révision éventuelle des PLU, le rythme de délivrance des permis de construire au second semestre 2026, et l'adoption ou non du dispositif de maires bâtisseurs renforcé que la FPI appelle de ses vœux.

La construction neuve traverse une crise structurelle, avec des permis en baisse, des chantiers en recul et des investisseurs absents. Les résultats du 15 mars offrent un premier signal sur la direction que prendront les politiques locales d'urbanisme. Le second tour, puis les premières décisions des nouveaux exécutifs municipaux, confirmeront si la filière peut espérer un rebond en 2027.