Contexte et enjeux
Le Sénat a adopté le 20 janvier 2026, par 230 voix pour et 102 contre, la proposition de loi « CHOC » (Conforter l'Habitat, l'Offre de logements et la Construction). Portée par les sénateurs LR Dominique Estrosi Sassone et Mathieu Darnaud, cette réforme ambitieuse entend répondre à une crise du logement devenue structurelle, avec seulement 280 000 logements construits en 2024 contre les 400 000 jugés nécessaires pour satisfaire la demande.
Les faits clés
- Vote : 230 voix pour, 102 contre (majorité LR, centristes et Indépendants)
- Objectif : 400 000 logements neufs par an d'ici 2030, dont 120 000 logements sociaux
- Rénovation énergétique : 800 000 logements existants à rénover annuellement
- Texte : 20 articles articulés autour de 6 axes majeurs
- Soutien gouvernemental : Vincent Jeanbrun (ministre du Logement) salue un « quasi-projet de loi »
Analyse approfondie
La réforme controversée de la loi SRU
La mesure la plus débattue concerne l'assouplissement de la loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU), qui impose depuis 2000 aux communes urbaines un quota de 20 à 25 % de logements sociaux. Désormais, les communes en retard sur leurs objectifs pourront comptabiliser jusqu'à 25 % de logements intermédiaires dans leurs quotas de logements sociaux.
Les logements intermédiaires, aux loyers plafonnés mais supérieurs au parc social, ciblent les classes moyennes. Pour les sénateurs de droite, cette flexibilité permettra de débloquer la construction. Pour la gauche, c'est une « remise en cause du pacte républicain » qui risque de réduire l'offre pour les ménages les plus modestes.
Le renforcement du pouvoir des maires
Le texte accorde aux maires un « droit d'opposition motivé » sur l'attribution des logements sociaux et leur délègue le contingent préfectoral pour les primo-attributions. Cette mesure vise à répondre à « un sentiment de dépossession de plus en plus marqué chez les élus locaux », selon les auteurs du texte.
Le ministre Vincent Jeanbrun a défendu cette disposition : « Quand une ville réussit à mobiliser du foncier et des moyens, dans un contexte compliqué, et qu'aucun habitant de la commune ne peut en profiter, il y a quelque chose d'injuste. »
Mesures complémentaires
La proposition de loi prévoit également :
- L'exonération des prélèvements SRU pour les maires respectant leurs objectifs triennaux
- Le report de la date limite des engagements de l'Anru de 2026 à 2027
- L'acquisition au prix du terrain nu des biens en état d'abandon manifeste
- Le renforcement des procédures d'expulsion pour les squats de meublés touristiques
- Un forfait de charges pour les locataires sociaux de moins de 30 ans
Perspectives d'experts
Vision favorable
Dominique Estrosi Sassone, présidente de la commission des Affaires économiques et co-auteure du texte, défend « une boussole » face à la crise du logement. Le texte vise à « réconcilier les maires avec l'acte de bâtir » en leur redonnant la maîtrise du peuplement.
« Ce dispositif va créer un choc d'offre et permettre de construire près de 50 000 logements en plus par an. » – Vincent Jeanbrun, ministre du Logement
Du côté des professionnels, Olivier Salleron, président de la FFB, salue « une mesure positive demandée par le secteur depuis plusieurs années ». Pascal Boulanger (FPI) évoque « une victoire pour la France, ses investisseurs et ses locataires ».
Vision critique
L'opposition de gauche dénonce un « détricotage » de la loi SRU. Le sénateur écologiste Yannick Jadot estime que cette réforme « récompense les villes qui refusent de jouer le jeu de la mixité sociale », qualifiant le texte de « loi cynique, au détriment des plus vulnérables ».
« Oui à la construction de logements intermédiaires, mais pas au détriment du logement social. » – Viviane Artigalas, sénatrice socialiste
La sénatrice communiste Marianne Margaté déplore un texte qui construira « des logements aux loyers trop élevés, inaccessibles sauf aux classes moyennes supérieures ». L'association Droit au logement dénonce les risques de « clientélisme » liés au pouvoir accru des maires.
Implications pour les lecteurs de Ganeden
Pour les investisseurs immobiliers, cette réforme pourrait dynamiser le marché du logement intermédiaire, segment jusqu'ici contraint par des rendements modérés. L'intégration aux quotas SRU offre un débouché institutionnel nouveau pour ce type de produit.
Les promoteurs immobiliers voient dans ce texte un signal de relance attendu, même si Pascal Boulanger (FPI) rappelle que « tant qu'il n'y aura pas de relance de la demande, on ne s'attaquera pas à l'offre ». Le « dispositif Jeanbrun » inscrit au PLF 2026 pourrait compléter l'arsenal en stimulant l'investissement locatif privé.
Pour les bailleurs sociaux, l'USH salue la révision à la baisse de la RLS (de 1,3 Md€ à 900 M€) mais s'inquiète de l'impact sur la production de logements très sociaux si les communes privilégient le logement intermédiaire.
Ce qu'il faut surveiller
Passage à l'Assemblée nationale : Transmis aux députés, le texte risque de se heurter à l'absence de majorité absolue. Le gouvernement pourrait reprendre certaines mesures dans son propre projet de loi « Simplification logement ».
Dispositif Jeanbrun : Le nouveau statut du bailleur privé, inscrit dans le PLF 2026 via le 49.3, devra être confirmé par l'adoption définitive du budget.
Articulation avec le plan gouvernemental : Le Premier ministre Sébastien Lecornu a présenté le 23 janvier un plan « Relance Logement » visant 50 000 logements locatifs privés et 125 000 logements sociaux dès 2026.
Conclusion
La proposition de loi CHOC cristallise le débat entre deux visions du logement : d'un côté, la relance de la construction par la flexibilité et l'autonomie locale ; de l'autre, la préservation des obligations de mixité sociale héritées de la loi SRU. Son avenir à l'Assemblée nationale reste incertain, mais elle pose les jalons d'une refonte profonde de la politique du logement en France. Les professionnels de l'immobilier y voient un premier pas vers la sortie de crise, tandis que les défenseurs du logement social craignent un recul durable de l'accès au logement pour les plus modestes.