Un scrutin sous le signe de la vacance record

Les 15 et 22 mars prochains, les Parisiens éliront leur prochain maire dans un contexte immobilier sans précédent. 6,2 millions de m² de bureaux restent inoccupés en Île de France selon les données Immostat du quatrième trimestre 2025, soit un taux de vacance de 11,2 %, en progression de 11 % sur un an. À La Défense, ce chiffre atteint 32 %. En parallèle, la capitale perd en moyenne 14 000 habitants par an depuis 2017 et compte environ 262 000 logements vacants, soit 19 % du parc total.

La production de logements neufs ne compense pas cette hémorragie. En janvier 2026, seuls 30 602 permis de construire ont été délivrés sur l'ensemble du territoire, en recul de 6 % par rapport à décembre. Sur douze mois glissants, 381 486 logements ont été autorisés, un volume inférieur de 7,8 % à la moyenne quinquennale. Les mises en chantier, à 277 230 unités, s'affichent 20 % sous cette même moyenne.

Trois doctrines, six candidats

Le forum organisé par la FNAIM Grand Paris le 19 février 2026 a mis en lumière trois courants distincts parmi les six candidats déclarés : une approche incitative portée par la droite et le centre, une ligne réglementaire défendue par la gauche, et une vision libérale assumée à l'extrême droite.

L'approche incitative : Dati, Bournazel, Mariani

Rachida Dati (LR, MoDem, UDI) veut faire de la rénovation thermique le « projet du siècle pour Paris ». Son objectif : rénover 10 000 logements sociaux par an, contre environ 5 000 aujourd'hui, et connecter 25 % du parc au réseau de chaleur urbain (10 % actuellement). Pour les bureaux, elle mise sur les allègements de taxe foncière prévus par la loi de juin 2025 et le « permis réversible » qui simplifie la reconversion d'actifs tertiaires en logements. La candidate promet de ne pas augmenter la taxe foncière.

Pierre Yves Bournazel (Horizons, Renaissance) cible la reconquête de 60 000 logements vacants grâce à un « pacte de confiance » offrant aux propriétaires un package couvrant garanties locatives et dépôts de garantie, avec un objectif de 20 000 unités remises sur le marché. Il prévoit la création de trois quartiers étudiants (7 000 logements), la limitation des locations touristiques à 30 jours par an contre 90 aujourd'hui, et le quadruplement du rythme de rénovation du parc social. Comme Dati, il s'appuie sur des incitations fiscales pour la reconversion de bureaux, via un crédit d'impôt de 50 % pour les propriétaires de biens classés F ou G au DPE.

Thierry Mariani (RN) propose une réduction de 20 % de la taxe foncière et le financement des rénovations par la vente de 40 000 logements sociaux sur six ans. Son approche de la reconversion repose sur la simplification administrative et le recours aux dispositifs fiscaux existants.

L'approche réglementaire : Grégoire, Chikirou

Emmanuel Grégoire (Union de la gauche), en tête des sondages selon Ipsos, place le logement au cœur de son projet avec 60 000 logements publics supplémentaires : 30 000 sociaux et 30 000 à loyers modérés (jusqu'à 25 % sous le prix du marché). Le candidat prévoit la rénovation de 200 000 logements, la taxation renforcée des biens vacants depuis plus de cinq ans, et la création d'une « brigade de protection du logement » chargée de traquer les meublés touristiques illégaux (environ 25 000 annonces non conformes selon ses chiffres) et de faire respecter l'encadrement des loyers.

Sur la reconversion, Grégoire soutient l'utilisation du PLU bioclimatique pour imposer une part de logements sociaux dans les opérations de transformation de bureaux, et envisage un moratoire sur les nouvelles constructions de bureaux dans certains secteurs.

Sophia Chikirou (LFI) va plus loin en réclamant un quota obligatoire de 20 % de logements lors de toute rénovation majeure de bureaux, la création d'une régie publique de gestion locative, la rénovation de 6 000 logements sociaux par an et un audit de Paris Habitat. Elle est la seule à proposer une hausse de la taxe foncière, de 20,5 à 23 points.

L'approche libérale : Knafo

Sarah Knafo (Reconquête) prend le contrepied en préconisant la suppression de l'encadrement des loyers, l'abolition du PLU bioclimatique et la fin des quotas de logements sociaux dans les projets de reconversion. Son argumentaire : ces contraintes rendent les opérations non rentables pour le secteur privé et bloquent le « recyclage urbain » dont Paris a besoin. Elle propose par ailleurs une division par deux de la taxe foncière et un plan d'économies de 10 milliards d'euros sur dix ans, financé par une réduction de 50 % des effectifs municipaux.

Le vrai potentiel de la reconversion

Derrière les promesses électorales, les chiffres révèlent l'ampleur du défi. La métropole du Grand Paris a transformé 57 000 m² de bureaux en logements en 2025, créant environ 817 nouveaux logements selon une étude Deloitte publiée en décembre. Ce volume ne représente que 2 % du stock vacant. L'ancienne ministre du Logement Valérie Létard avait pourtant présenté en mars 2025 un plan visant la création de 25 000 logements à court terme et jusqu'à 70 000 à plus long terme par la transformation du parc tertiaire.

Plusieurs obstacles structurels freinent ces opérations. Le coût de reconversion oscille entre 2 000 et 4 000 € le m², selon la configuration du bâtiment, les contraintes de mise aux normes et la localisation. Les immeubles construits avant les années 1970, avec des trames étroites et des plateaux profonds, se prêtent mal à la transformation en logements. Les immeubles « IGH » (grande hauteur) imposent des contraintes de sécurité incendie supplémentaires qui alourdissent la facture.

Le risque du gel électoral sur les permis

Au delà de Paris même, l'enjeu s'étend aux 34 875 communes françaises qui renouvelleront également leurs maires les 15 et 22 mars. L'analyse des données du scrutin de 2020 montre que cinq communes sur six continuent d'instruire les permis de construire normalement en période électorale. En revanche, dans le sixième restant, l'activité d'instruction chute significativement, avec un effet de rattrapage étalé sur trois ans après l'élection.

Le risque est encore plus marqué dans les communes où un changement de majorité politique se profile. Les nouvelles équipes peuvent recourir au « sursis à statuer », mécanisme juridique permettant de suspendre l'instruction des permis pendant deux ans le temps d'élaborer un nouveau document d'urbanisme.

Ce que ce scrutin change pour les investisseurs

Pour les professionnels de l'immobilier, l'enjeu dépasse la rhétorique électorale. Le marché locatif de bureaux en Île de France a enregistré seulement 1 638 100 m² de demande placée en 2025, en recul de 9 % sur un an et de 25 % sous la moyenne décennale, selon JLL. Le nombre de transactions (2 649) accuse des baisses respectives de 10 % et 16 %.

Le segment prime parisien (QCA) résiste, porté par la rareté de l'offre neuve aux dernières normes environnementales. Mais les actifs secondaires, particulièrement en première couronne nord et à La Défense (32 % de vacance), subissent une pression durable sur les valeurs locatives et les taux de capitalisation.

La politique du prochain maire de Paris influencera directement plusieurs paramètres : le rythme de reconversion des bureaux obsolètes, l'évolution de la taxe foncière (qui pèse sur le rendement net des actifs parisiens), les règles d'urbanisme applicables aux projets de transformation, et le positionnement de la capitale face à la concurrence des métropoles régionales pour attirer entreprises et talents.

Éléments à surveiller

Trois échéances structureront les prochaines semaines. Le premier tour du 15 mars donnera une première indication sur l'orientation politique de la capitale. Le décret de simplification de l'urbanisme, annoncé pour fin mars par le gouvernement Lecornu, pourrait modifier les règles du jeu pour les opérations de reconversion. Le MIPIM de Cannes (9 au 13 mars), premier grand salon international de l'immobilier, permettra de mesurer l'appétit des investisseurs étrangers pour le marché francilien dans ce contexte d'incertitude politique.

Pour les investisseurs institutionnels et les promoteurs, la période impose une vigilance accrue sur les communes susceptibles de connaître une alternance politique, et une anticipation des délais d'instruction des permis dans les mois qui suivront le scrutin.