Un scrutin qui redessine les règles du jeu immobilier

Les 15 et 22 mars 2026, les Parisiens choisiront leur prochain maire. Emmanuel Grégoire (Union de la gauche) domine les intentions de vote avec 35 % au premier tour selon le sondage Ipsos du 1er mars, devant Rachida Dati (LR, MoDem, UDI) à 27 %. Pierre Yves Bournazel (Horizons) et Sarah Knafo (Reconquête) sont à égalité à 11,5 %, suivis de Sophia Chikirou (LFI) et Thierry Mariani (RN). Le logement s'impose comme l'enjeu décisif : 71 % des Français déclarent qu'ils tiendront compte des propositions des candidats sur ce sujet au moment de voter, contre 53 % lors du précédent scrutin (Selexium, février 2026). Pour les professionnels de l'immobilier, chaque scénario électoral entraîne des conséquences directes sur les permis de construire, la fiscalité foncière et la valorisation des actifs tertiaires.

Les faits clés du marché parisien à la veille du vote

  • 6,2 millions de m² de bureaux vacants en Île de France, un record depuis 1993 (JLL, bilan 2025). Le taux de vacance régional atteint 11,2 %.
  • 262 000 logements vacants à Paris, soit environ 19 % du parc résidentiel (BourseDesCredits, mars 2026).
  • 14 000 habitants perdus chaque année entre 2017 et 2023, un déclin démographique qui pèse sur la demande locative.
  • 1 250 €/m²/an : loyer prime record dans le Quartier Central des Affaires, en hausse de 11 % (Cushman & Wakefield).
  • 57 000 m² de bureaux reconvertis en logements en 2025 (Deloitte), créant 817 logements, soit 2 % seulement du stock vacant.
  • L'encadrement des loyers a limité la hausse de 5,2 % sur cinq ans, générant une économie moyenne de 984 € par an et par locataire (Apur, actualisé 2025). Son expérimentation expire en novembre 2026.

Le PLU bioclimatique, premier point de fracture entre candidats

Adopté le 20 novembre 2024 par le Conseil de Paris, le Plan Local d'Urbanisme bioclimatique (PLUb) produit ses premiers effets mesurables. Selon une étude Newmark publiée fin février 2026, les permis de construire pour les grands programmes de bureaux se raréfient, les investisseurs se replient sur des actifs sécurisés et le mécanisme du « pastillage » pèse sur les valeurs foncières. Pour les opérations de restructuration de bureaux dépassant 5 000 m², le PLUb impose de consacrer 10 % de la surface à la création de logements. Sur toute parcelle de plus de 150 m², la part réservée à la pleine terre végétalisée peut atteindre 65 %.

David Bourla, directeur de la recherche chez Newmark, qualifie ce document d'urbanisme de « l'un des points de fracture majeurs du débat » électoral. Les positions des candidats divergent radicalement.

Maintien et renforcement

Emmanuel Grégoire et Sophia Chikirou défendent le PLUb. Chikirou propose de l'amender en étendant les droits de préemption renforcés à 50 % du territoire parisien d'ici 2032, avec un quota de 10 % à 55 % de logements sociaux dans toute construction résidentielle neuve selon la zone.

Abrogation ou révision profonde

Sarah Knafo exige la suppression pure et simple du PLUb et du système de pastillage. Thierry Mariani propose de « réviser le PLUb pour libérer la construction » et faciliter la conversion de 500 000 m² de bureaux en logements sur six ans, soit environ 6 000 logements.

Approche incitative

Rachida Dati privilégie la fiscalité comme levier, en s'appuyant sur la loi de juin 2025 pour alléger les taxes foncières des rénovateurs et simplifier les démarches via le « permis réversible ». Pierre Yves Bournazel adopte une ligne similaire avec un crédit d'impôt de 50 % pour les propriétaires de passoires thermiques (DPE F ou G) qui rénovent et remettent en location.

Encadrement des loyers : reconduction, durcissement ou suppression

L'expérimentation de l'encadrement des loyers, en vigueur depuis 2019, arrive à échéance en novembre 2026. Le rapport parlementaire Echaniz et Le Meur juge le dispositif positif et recommande sa pérennisation. Trois visions s'affrontent parmi les candidats.

Renforcement : Grégoire et Chikirou veulent durcir le cadre existant. Chikirou prévoit une « brigade du droit au logement » pour contrôler les annonces Airbnb illégales (25 000 identifiées) et faire respecter les plafonds.

Assouplissement progressif : Dati propose de desserrer l'encadrement lorsqu'un propriétaire remet un bien vacant sur le marché locatif longue durée. Bournazel partage cette ligne de sortie progressive.

Suppression immédiate : Knafo qualifie la mesure d'« absurde » et réclame sa suppression. Mariani envisage une sortie sur quatre ans avant abolition totale.

Reconversion des bureaux : l'équation non résolue

Avec 460 000 m² de bureaux neufs livrés et restés vides en 2025, un niveau inédit depuis plus de dix ans (Deloitte), la reconversion constitue un levier théorique considérable. La loi du 16 juin 2025 a abaissé le seuil de vote en assemblée générale de copropriété à la majorité simple pour autoriser les changements de destination. Les ratios de compensation varient toutefois de 1:1 hors secteurs renforcés à 3:1 pour les meublés touristiques dans les arrondissements à forte concentration, ce qui freine de nombreux projets.

Selon Armel Ract Madoux, analyste chez Deloitte, des obstacles structurels persistent : les coûts de transformation atteignent 2 000 à 3 500 €/m², les contraintes techniques (hauteurs sous plafond, ventilation, accès lumineux) éliminent une part importante du stock, et la rentabilité reste défavorable face aux loyers prime du QCA. La reconversion se concentre en petite couronne, où les valeurs sont plus accessibles et la demande résidentielle forte.

Fiscalité foncière et logement social : les écarts budgétaires

Les candidats s'opposent aussi sur la taxe foncière et les objectifs de logement social, deux paramètres déterminants pour le rendement locatif net des investisseurs.

Stabilité fiscale : Grégoire, Dati et Bournazel promettent de ne pas augmenter la taxe foncière (actuellement à 20,5 %).

Hausse assumée : Chikirou propose de relever le taux de 20,5 % à 23 % pour financer l'acquisition de 5 000 biens publics d'ici 2032 et le gel des loyers sociaux la première année.

Baisse massive : Knafo ambitionne de diviser la taxe foncière par deux sur dix ans, financée par une réduction de 50 % des effectifs municipaux et 10 milliards d'euros d'économies. Mariani promet une réduction de 20 %, représentant entre 205 € et 820 € d'économie selon la taille du bien.

Sur le logement social, Grégoire vise 40 % du parc parisien. Dati souhaite plafonner à 25 % et réorienter 250 millions d'euros du budget de préemption vers un plan massif de rénovation (10 000 logements sociaux par an). Knafo prône zéro construction sociale neuve et la vente de logements sociaux aux occupants.

Implications pour les investisseurs et professionnels

Le résultat du scrutin déterminera la trajectoire du marché parisien pour les six prochaines années. Trois scénarios se dessinent selon les familles politiques.

Un maintien de la ligne Hidalgo sous Grégoire signifierait la poursuite du PLUb, un renforcement de l'encadrement des loyers et une pression accrue sur la conversion bureaux vers logements. Les investisseurs tertiaires verraient leurs marges de manœuvre se réduire dans les opérations de restructuration, mais les actifs conformes aux critères bioclimatiques pourraient bénéficier d'une prime de rareté.

Une victoire de Dati ou Bournazel ouvrirait un cycle de dérégulation partielle : assouplissement du PLUb, incitations fiscales à la rénovation et desserrement progressif de l'encadrement des loyers. Ce scénario serait le plus favorable aux opérations de transformation et au retour de capitaux privés dans la rénovation thermique.

Un basculement vers Knafo ou Mariani impliquerait une rupture plus nette : abrogation du PLUb, suppression de l'encadrement des loyers et baisse de la pression fiscale. Ce scénario libérerait théoriquement l'offre, mais l'absence de garde fous réglementaires pourrait accentuer les tensions sur le marché locatif populaire.

Ce qu'il faut surveiller

Le premier tour du 15 mars donnera le rapport de force réel entre les blocs. Le taux de participation, historiquement bas aux municipales parisiennes (42 % en 2020), sera le premier indicateur à suivre. La dynamique des alliances entre les deux tours conditionnera ensuite l'ampleur du mandat obtenu. Pour le marché, les premières décisions attendues portent sur la révision (ou non) du PLUb, la reconduction de l'encadrement des loyers avant l'échéance de novembre, et le niveau de la taxe foncière voté dans le budget 2027. Les investisseurs institutionnels interrogés par le baromètre MSCI et BPCE privilégient pour l'heure la stabilité de leurs allocations plutôt qu'un retour offensif sur le marché, dans l'attente de ce signal politique.

Conclusion

Les municipales de mars 2026 à Paris ne sont pas un scrutin local ordinaire pour l'immobilier. Avec 6,2 millions de m² de bureaux vacants, un PLU bioclimatique contesté et un encadrement des loyers qui arrive à expiration, le prochain maire héritera de leviers considérables. Que le curseur penche vers la régulation renforcée, l'incitation fiscale ou la libéralisation totale, chaque trajectoire redistribuera les cartes entre propriétaires, locataires, promoteurs et investisseurs pour les années à venir.