Contexte et enjeux

Le promoteur immobilier nantais Réalités s'apprête à tourner une page critique de son histoire. Après trois années de restructuration intensive et un an sous protection du redressement judiciaire, le groupe vise une sortie officielle mi-février 2026. Cette étape marque un tournant dans une crise immobilière qui a frappé des centaines d'acteurs français depuis 2022.

Avec 216 millions d'euros de chiffre d'affaires en 2024 et 500 emplois en jeu, Réalités incarne à la fois la fragilité du secteur et la possibilité d'un redressement structuré. Son plan de continuation, soumis au vote des créanciers du 12 au 19 janvier 2026, prévoit un remboursement progressif des créances sur 10 ans avec des conversions massives au capital.

Les faits clés

  • Jugement attendu mi-février 2026 pour officialiser la sortie du redressement judiciaire ouvert en février 2025
  • 216 millions d'euros de chiffre d'affaires réalisés en 2024, contre 402 millions en 2023
  • 500 emplois maintenus, contre 1 100 avant la crise
  • 10 ans de remboursement progressif des créances avec conversion au capital
  • Seuil de rentabilité réduit de 80 % grâce à la refonte opérationnelle
  • 70 % B2B et 30 % B2C : nouveau mix produit axé sur les partenariats professionnels
  • Plus de 50 projets finalisés via des accords de copromotion
  • Moins de 1 % : participation résiduelle des actionnaires actuels après dilution

Analyse approfondie

Une trajectoire de croissance brisée par la crise

Pendant près de 20 ans, Réalités a incarné la success-story de la promotion immobilière française : une croissance annuelle moyenne de 27 % et des marges d'EBITDA autour de 10 %. Fondé par Yoann Choin-Joubert, le groupe s'était imposé comme un acteur régional majeur, notamment dans l'Ouest de la France.

Le choc de 2022 a tout changé. La hausse brutale des taux d'intérêt, l'explosion des coûts de construction et l'effondrement de la demande ont paralysé le marché. Réalités, alors en phase d'hyper-croissance avec un portefeuille de projets valorisé à 3,18 milliards d'euros fin 2022 et une dette de 400 millions d'euros, s'est retrouvé piégé. Les 119,5 millions d'euros d'investissements réalisés entre 2020 et 2023 n'ont pas suffi à amortir le choc.

Un plan de redressement pragmatique

Le plan de continuation présenté en décembre 2025 repose sur trois piliers : une réduction drastique du point mort (divisé par cinq), un recentrage sur les activités rentables, et une finalisation des projets en cours via la copromotion. La création d'un réseau commercial baptisé ISIA traduit cette volonté de pivoter vers un modèle B2B à 70 %, réduisant l'exposition au marché résidentiel particulier.

Les créanciers, qui se sont prononcés du 12 au 19 janvier 2026, acceptent un remboursement étalé sur une décennie avec des conversions au capital. Les actionnaires actuels, en revanche, voient leur participation tomber sous la barre de 1 %, une dilution quasi totale qui reflète l'ampleur de la restructuration financière nécessaire.

Perspectives d'experts

Vision prudente : un secteur sous pression structurelle

Le cas Réalités ne peut se comprendre isolément. En 2024, 1 554 promoteurs et constructeurs français ont été placés en cessation de paiements, et 308 projets immobiliers se sont retrouvés en situation de défaillance, un niveau jamais atteint depuis 50 ans. Les défaillances chez les promoteurs ont bondi de 45 % au troisième trimestre 2025 par rapport à la même période en 2024.

Vincent Desruelles, expert du cabinet Xerfi, souligne que « la promotion immobilière reste confrontée à des freins structurels puissants qui limitent l'ampleur de la reprise ». Les plans sociaux chez Nexity (275 licenciements), Bouygues Immobilier ou Vinci Immobilier témoignent d'un ajustement en profondeur du secteur.

Vision équilibrée : un modèle repensé

Le maintien de 500 emplois et la finalisation de plus de 50 projets via la copromotion démontrent une certaine résilience opérationnelle. La stabilisation de l'équipe dirigeante autour de Yoann Choin-Joubert (fondateur et PDG), Nicolas Bany (directeur promotion), Bertrand Malbet (directeur général adjoint) et Marie Ollivaud (secrétaire générale) offre une continuité managériale rassurante.

La transformation en Société en commandite par actions (SCA) et le recentrage sur le B2B permettent de limiter l'exposition aux aléas du marché résidentiel particulier, segment le plus touché par la crise du crédit immobilier.

Implications pour les lecteurs de Ganeden

Pour les investisseurs institutionnels, la sortie de Réalités du redressement judiciaire ouvre potentiellement la voie à des opérations de capital en fin février 2026, comme annoncé dans le plan. Les fusions-acquisitions pourraient également se multiplier dans un secteur en phase de consolidation.

Pour les foncières et investisseurs en actifs, le modèle de copromotion adopté par Réalités préfigure une évolution du secteur : moins de développement en propre, plus de partenariats pour mutualiser les risques. Cette tendance devrait s'accentuer en 2026.

Pour les analystes du marché immobilier, le cas Réalités illustre la difficulté des promoteurs moyens à survivre dans un environnement de taux élevés et de demande atone. Seuls les acteurs capables de réduire drastiquement leur point mort et de diversifier leurs débouchés (B2B, copromotion) semblent en mesure de traverser la crise.

Ce qu'il faut surveiller

Le jugement définitif du tribunal de commerce de Nantes, attendu mi-février 2026, validera ou non la sortie du redressement judiciaire. En cas de validation, les opérations de capital et potentielles fusions-acquisitions prévues pour fin février constitueront un test grandeur nature de l'appétit des investisseurs pour un secteur en pleine mutation.

Plus largement, l'évolution du nombre de défaillances chez les promoteurs au premier trimestre 2026 dira si la crise touche à sa fin ou s'intensifie. Avec seulement 250 000 mises en chantier en 2024, un niveau inédit depuis les années 1950, et une baisse de 17 % des transactions dans l'ancien, le secteur reste sous haute surveillance.

Conclusion

La sortie probable de Réalités du redressement judiciaire mi-février 2026 ne marque pas la fin de la crise immobilière française, mais elle démontre qu'un redressement structuré est possible. Avec un modèle économique repensé, un seuil de rentabilité drastiquement abaissé et un recentrage sur le B2B et la copromotion, le groupe nantais pourrait devenir un cas d'école pour les promoteurs en difficulté. Reste à savoir si le marché immobilier français, encore fragilisé par des taux élevés et une demande en berne, offrira les conditions d'une véritable reprise en 2026.