Le prêt relais est un crédit immobilier à court terme qui permet d'acheter un nouveau logement avant d'avoir vendu le bien actuel. La banque avance une fraction de la valeur du bien à vendre, typiquement entre 60 % et 80 % de son estimation, sous forme d'une avance de trésorerie remboursée en une fois dès que la vente est conclue. En France, la durée maximale légale est de 24 mois, et les taux pratiqués en début 2026 se situent entre 3,40 % et 4,20 % (source : Empruntis, Meilleurtaux, janvier 2026).
À retenir :
Le prêt relais avance 60 % à 80 % de la valeur du bien à vendre pour financer un nouvel achat.
La durée maximale est de 24 mois ; chaque mois supplémentaire augmente directement le coût total.
Il existe deux formules : le prêt relais sec (seul) et le prêt relais adossé (couplé à un crédit long terme).
Le taux d'usure T1 2026 pour les crédits relais est fixé à 6,15 % par la Banque de France.
Le risque principal est l'invendu : si le bien ne se vend pas dans les délais, la banque peut exiger le remboursement immédiat du capital.
Comment fonctionne le prêt relais
Le mécanisme repose sur une avance bancaire calculée à partir de la valeur estimée du bien que vous vendez. La formule de base est la suivante :
Montant du relais = (Valeur estimée × quotité retenue) − Capital restant dû
Si votre bien est estimé à 350 000 €, que la banque retient une quotité de 70 % et qu'il vous reste 90 000 € à rembourser sur votre crédit en cours, le montant du relais sera : (350 000 € × 70 %) − 90 000 € = 155 000 €.
La banque retient délibérément une décote par rapport à l'estimation, généralement 30 %, pour anticiper les marges de négociation à la vente et se couvrir contre une éventuelle baisse du marché. Lorsqu'un compromis de vente est déjà signé, certains établissements acceptent de monter la quotité à 80 %.
Pendant toute la durée du prêt relais, l'emprunteur ne rembourse pas le capital. Il règle soit uniquement l'assurance emprunteur (franchise totale), soit les intérêts et l'assurance (franchise partielle). Le capital est remboursé en une seule fois au moment de la vente, sans pénalité de remboursement anticipé dans la limite de 3 % du capital ou 6 mois d'intérêts (Code de la consommation, article L312-22).
Les deux types de prêt relais
Le prêt relais sec
Le prêt relais sec est accordé seul, sans crédit immobilier complémentaire. Il s'adresse aux propriétaires dont le bien à vendre a une valeur suffisante pour financer intégralement l'acquisition du nouveau logement, ou dont le crédit en cours est entièrement ou quasi remboursé. Le montant peut atteindre 80 % de la valeur d'un bien sous compromis de vente.
Ce montage est adapté aux personnes qui n'ont pas besoin d'un financement supplémentaire à long terme : retraités, propriétaires sans crédit résiduel, ou acquéreurs cherchant un bien de valeur équivalente ou inférieure.
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Le prêt relais adossé
Le prêt relais adossé, aussi appelé crédit relais couplé ou jumelé, est la formule la plus répandue. Il combine le relais à court terme avec un crédit amortissable classique sur 15 à 25 ans. Les deux crédits sont contractés auprès du même établissement, qui émet une seule mensualité pendant la période de transition.
Ce montage est conçu pour les accédants qui "montent en gamme" : le bien à acquérir coûte plus cher que celui à vendre. Le prêt relais couvre la partie financée par la vente, le prêt long terme couvre le solde.
Franchise partielle ou franchise totale
Quelle que soit la formule choisie, vous avez le choix entre deux modes de remboursement pendant la période relais :
Formule
Ce que vous payez chaque mois
Avantage
Point de vigilance
Franchise partielle
Intérêts + assurance
Coût total moins élevé
Mensualités pendant la période de double détention
Franchise totale
Assurance uniquement
Trésorerie maximale
Intérêts capitalisés ; coût total plus élevé si la vente tarde
Pour un relais de 180 000 € à 4,5 %, les intérêts mensuels en franchise partielle représentent 675 € par mois. En franchise totale, ces 675 € s'accumulent chaque mois et s'ajoutent au capital à rembourser à la vente.
Taux, durée et coût réel en 2026
Taux pratiqués début 2026
Les taux du prêt relais suivent de près les taux des crédits immobiliers classiques, mais avec une majoration de 0,10 à 0,80 point selon l'établissement et le profil emprunteur. En début 2026, la fourchette observée se situe entre 3,40 % et 4,20 % pour les meilleurs profils (source : Empruntis, Meilleurtaux). Le taux annuel effectif global (TAEG) moyen au T4 2025 atteignait 4,61 %, assurance incluse.
Le taux d'usure en vigueur au T1 2026, fixé par la Banque de France selon l'article L314-6 du Code de la consommation, est de 6,15 % : aucun crédit relais ne peut légalement dépasser ce plafond.
Pour les profils seniors ou présentant des risques de santé particuliers, les primes d'assurance majorées peuvent faire tendre le TAEG vers ce plafond légal, rendant parfois l'obtention d'un prêt relais plus difficile.
Durée maximale : 24 mois
La durée standard d'un prêt relais est de 12 mois, renouvelable une fois pour 12 mois supplémentaires. Au-delà de 24 mois, la banque peut transformer le crédit en prêt amortissable classique ou exiger le remboursement immédiat.
La durée est le premier levier de maîtrise du coût total. Pour 155 000 € à 3,80 % :
Sur 12 mois : 5 890 € d'intérêts
Sur 18 mois : 8 835 € d'intérêts (+50 %)
Sur 24 mois : 11 780 € d'intérêts (le double)
Simulation complète : exemple chiffré
Situation : Propriétaire avec un bien estimé à 300 000 €, capital restant dû de 60 000 €. Acquisition d'un nouveau bien à 420 000 €.
Poste
Montant
Montant du relais (300 000 € × 70 % − 60 000 €)
150 000 €
Prêt complémentaire sur 20 ans (420 000 € + 7 % notaire − 150 000 €)
299 400 €
Intérêts relais sur 12 mois à 4 %
6 000 €
Assurance relais (0,40 %/an)
600 €
Mensualité prêt complémentaire (taux 3,5 %)
~1 740 €/mois
Total mensuel pendant la période relais
~2 350 €
Conditions d'éligibilité et dossier à constituer
Critères imposés par les banques
Pour obtenir un prêt relais, vous devez satisfaire les critères suivants :
Être propriétaire d'un bien immobilier en cours de mise en vente.
Taux d'endettement inférieur à 35 %, règle HCSF obligatoire depuis janvier 2021 pour tous les établissements de crédit français.
Revenus stables : salarié en CDI, fonctionnaire, ou professionnel libéral établi.
Estimation crédible du bien à vendre : la banque peut mandater sa propre expertise si elle juge votre estimation trop optimiste.
Assurance emprunteur couvrant au minimum le décès et la perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA).
Documents à préparer
Pièce d'identité et justificatif de domicile
3 derniers bulletins de salaire et contrat de travail
2 derniers avis d'imposition
3 derniers relevés bancaires
Titre de propriété du bien à vendre
Estimation récente (moins de 3 mois) issue de deux agences immobilières distinctes
Compromis d'achat du nouveau bien (si déjà signé)
Compromis de vente ou mandat exclusif (si disponible, améliore la quotité)
Motifs de refus fréquents
Les banques refusent le prêt relais principalement dans quatre situations : taux d'endettement dépassant 35 %, situation professionnelle instable (CDD, intérim), estimation du bien jugée trop élevée par rapport aux références de marché local, et profil senior pour lequel l'assurance fait dépasser le taux d'usure.
Les risques à anticiper
Le risque d'invendu
C'est le principal risque du prêt relais. Si le bien ne trouve pas d'acquéreur dans les 24 mois, trois scénarios se présentent selon l'établissement et le contrat :
La banque propose une prolongation à sa discrétion, sans obligation légale.
Le crédit relais est transformé en crédit amortissable, ce qui alourdit les mensualités.
La banque exige le remboursement immédiat du capital, ce qui peut contraindre à une vente en urgence à prix réduit.
La double charge financière
Pendant la période de transition, vous supportez simultanément les charges des deux logements : intérêts du relais, mensualité du prêt complémentaire, taxe foncière, charges de copropriété et éventuellement un loyer si vous quittez le bien à vendre avant de déménager dans le nouveau. Il est indispensable de simuler ce "reste à vivre" avant de signer.
Le risque de surestimation
Si vous fixez une estimation trop optimiste, la banque retiendra une valeur inférieure à la vôtre. Le montant du relais sera alors insuffisant pour boucler le plan de financement. Pire : si la vente se conclut à un prix inférieur à l'avance consentie, vous devrez combler le solde sur vos fonds propres.
La sensibilité au marché
En période de correction des prix ou de hausse des taux, le risque d'invendu et de vente à perte augmente. Le marché immobilier français a connu une contraction significative en 2022-2024 avec une baisse des volumes de transactions de près de 20 % selon les chiffres du Conseil Supérieur du Notariat. Cette conjoncture a rendu le prêt relais plus risqué pour les biens situés dans des marchés moins liquides.
Optimiser votre prêt relais : conseils de professionnels
Fixer un prix de vente juste dès le départ
La stratégie "tester le marché avec un prix élevé puis baisser" est contre-productive avec un prêt relais. Chaque mois supplémentaire est une dépense directe et certaine. Basez votre prix sur les ventes réelles comparables dans votre quartier (données DVF, Demandes de Valeurs Foncières, disponibles sur data.gouv.fr) et non sur les prix affichés.
Anticiper des paliers de baisse de prix
Si le bien ne reçoit pas d'offre dans les 6 à 8 premières semaines, programmez une baisse immédiate plutôt que d'attendre. Un bien vendu en 4 mois à 5 % sous le prix initial coûte toujours moins cher en intérêts qu'un bien vendu en 14 mois au prix demandé.
Déléguer l'assurance emprunteur
Depuis la loi Lemoine (entrée en vigueur en septembre 2022 pour tous les contrats), vous pouvez souscrire l'assurance emprunteur auprès d'un assureur externe à tout moment, sans frais ni justification. Sur un relais de 200 000 €, une prime d'assurance déléguée à 0,25 % économise jusqu'à 600 € par an par rapport à un contrat groupe bancaire à 0,55 %.
Signer un mandat exclusif
Bien que non obligatoire, la signature d'un mandat exclusif avec une agence renforce votre dossier bancaire et accélère statistiquement la vente. Les biens sous mandat exclusif se vendent en moyenne 15 % plus vite selon les données de la FNAIM (Fédération Nationale de l'Immobilier).
Fiscalité du prêt relais
Déductibilité des intérêts
Les intérêts d'un prêt relais sont déductibles des revenus fonciers si le nouveau bien acquis est destiné à la location et que vous optez pour le régime réel d'imposition. Cette déductibilité s'applique uniquement aux intérêts finançant l'acquisition du bien locatif, pas à ceux liés au remboursement du relais lui-même.
Pour l'acquisition d'une résidence principale ou secondaire, la déductibilité des intérêts d'emprunt a été supprimée. Le crédit d'impôt prévu par la loi TEPA ne s'applique plus aux acquisitions postérieures à 2011.
Plus-value à la revente
La plus-value réalisée lors de la vente du bien actuel est totalement exonérée d'impôt si ce bien constitue votre résidence principale au moment de la cession, ou si la mise en vente est concomitante à votre déménagement (Bulletin Officiel des Finances Publiques, BOI-RFPI-PVI-10-40-10). L'existence du prêt relais ne modifie ni la durée de détention ni les conditions d'exonération.
Pour un bien locatif ou une résidence secondaire, la plus-value est soumise à l'impôt sur le revenu à 19 % et aux prélèvements sociaux à 17,2 %, avec des abattements progressifs à partir de la 6ème année de détention.
Les alternatives au prêt relais
Le prêt achat-revente
C'est l'alternative la plus proche du prêt relais. Un seul crédit fusionne l'encours restant, le montant de la passerelle et le nouveau financement, sur une durée de 15 à 25 ans. Il n'y a qu'une seule mensualité, ajustable selon les besoins. La quotité peut atteindre 80 à 90 % de la valeur du bien à vendre, et la pression temporelle est faible. En contrepartie, le montage est plus complexe et n'est proposé que par certains établissements.
La vente longue
Négocier avec le vendeur du nouveau bien un délai allongé entre la signature du compromis et l'acte authentique (6 à 12 mois au lieu de 3 mois habituels) permet de vendre l'ancien logement sans financement intermédiaire. Cette solution est gratuite et sans frais financiers, mais elle nécessite l'accord explicite du vendeur.
La vente à réméré
La vente à réméré consiste à céder le bien actuel à un investisseur avec une faculté de rachat exclusive pendant 6 mois à 5 ans. Le vendeur peut continuer à occuper le bien en versant une indemnité d'occupation. Le prix de vente est toutefois décoté de 30 à 50 % par rapport à la valeur marchande. C'est une solution de dernier recours pour les emprunteurs qui ne peuvent pas obtenir de financement bancaire classique.
Tableau comparatif des alternatives
Solution
Avance
Coût
Pression temporelle
Accord tiers requis
Prêt relais
60 à 80 %
Taux majoré, durée courte
Forte (24 mois max)
Non
Prêt achat-revente
80 à 90 %
Taux long terme
Faible
Non
Vente longue
Aucune avance
Nul
Faible
Oui (vendeur)
Vente à réméré
50 à 70 %
Très élevé
Nulle
Oui (investisseur)
FAQ : prêt relais
Peut-on obtenir un prêt relais sans avoir mis le bien en vente ?
Oui, la majorité des banques accordent le prêt relais dès lors que vous êtes propriétaire d'un bien immobilier destiné à être vendu, même sans mandat signé. Un mandat exclusif ou un compromis de vente existant permet néanmoins d'obtenir une quotité plus élevée (jusqu'à 80 %) et renforce la solidité du dossier.
Que se passe-t-il si je vends mon bien plus cher que prévu ?
Si le prix de vente final est supérieur à l'avance accordée par la banque, vous remboursez intégralement le prêt relais avec le produit de la vente et conservez le surplus. Les pénalités de remboursement anticipé sont plafonnées à 3 % du capital restant dû ou à 6 mois d'intérêts, selon le montant le plus bas (Code de la consommation, article L312-22).
Le prêt relais est-il cumulable avec un PTZ ?
Oui. Le prêt à taux zéro (PTZ) peut être intégré dans le plan de financement global lorsqu'un prêt relais adossé est mis en place, sous réserve de respecter les conditions d'éligibilité du PTZ (primo-accession, plafonds de revenus, zones géographiques). Le PTZ vient alors en complément du prêt amortissable classique.
Quels sont les frais annexes à anticiper ?
Outre les intérêts et l'assurance emprunteur, les frais d'un prêt relais incluent : frais de dossier (200 à 800 €), garantie (hypothèque conventionnelle ou caution Crédit Logement, représentant environ 1 à 2 % du capital), frais d'expertise si la banque mandate son propre évaluateur (150 à 500 €), et les frais de notaire liés à la main levée de l'hypothèque à la vente du bien.
Un locataire peut-il souscrire un prêt relais ?
Non. Le prêt relais est réservé aux propriétaires, car il est adossé à la valeur d'un bien immobilier existant. Un locataire souhaitant acheter son premier logement doit recourir à d'autres dispositifs de financement (PTZ, prêt action logement, prêt conventionné).
Comment la banque estime-t-elle la valeur du bien ?
La banque s'appuie en priorité sur les estimations que vous fournissez (idéalement deux estimations écrites issues d'agences différentes). Elle peut mandater sa propre expertise immobilière si elle considère votre estimation supérieure aux références du marché local. Les données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) disponibles sur data.gouv.fr servent souvent de base de comparaison objective.
Peut-on renégocier les conditions du prêt relais en cours ?
Le taux d'un prêt relais est fixe et généralement non renégociable une fois le contrat signé. En revanche, si votre situation se dégrade (vente qui tarde, marché immobilier difficile), vous pouvez demander à votre banque une transformation du crédit relais en prêt amortissable classique, ou une prolongation de la durée. Ces décisions restent à la discrétion de l'établissement.
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Conclusion
Le prêt relais est un outil efficace pour saisir une opportunité immobilière sans attendre la vente de votre bien actuel. Ses deux formules (sec et adossé) s'adaptent à des situations patrimoniales distinctes, et ses deux modes de remboursement (franchise partielle ou totale) permettent de moduler la pression sur la trésorerie mensuelle.
Le prêt relais présente néanmoins un risque central qu'il faut anticiper avec méthode : un bien qui ne se vend pas dans les 24 mois transforme une solution de financement fluide en contrainte financière sérieuse. La clé réside dans une estimation réaliste dès le départ, une stratégie de mise en vente active et une simulation rigoureuse du coût total sur différentes hypothèses de durée.
Avant de souscrire, comparez les offres de plusieurs établissements, vérifiez que votre taux d'endettement respecte la règle HCSF des 35 %, et examinez la possibilité d'une vente longue si le vendeur du nouveau bien est disposé à accorder un délai.