VEFA

La VEFA, ou Vente en l'État Futur d'Achèvement, est un contrat immobilier encadré par la loi du 3 janvier 1967 qui permet d'acquérir un logement neuf avant même que sa construction ne soit achevée. Concrètement, l'acheteur signe un contrat de réservation avec un promoteur, puis un acte authentique devant notaire, pour un bien qui sera construit selon des plans et des spécifications techniques définies à l'avance. Ce mécanisme, communément appelé « achat sur plan », transfère progressivement la propriété du bien à l'acquéreur au fur et à mesure de l'avancement des travaux.

Le cadre juridique de la VEFA repose sur les articles L.261-1 à L.261-22 et R.261-1 à R.261-33 du Code de la construction et de l'habitation (CCH). Ce dispositif légal protège l'acquéreur à travers plusieurs mécanismes : un contrat de réservation encadré contenant des mentions obligatoires sous peine de nullité, un délai de rétractation de 10 jours calendaires après réception du contrat, et un système de paiement échelonné plafonné par la loi.

En France, la VEFA constitue le mode d'acquisition dominant dans l'immobilier neuf, représentant environ 60 % des transactions du secteur selon les données de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI). Le marché a connu une contraction significative ces dernières années, avec des ventes de logements neufs passant sous le seuil des 100 000 réservations en 2025, soit un recul de 10,8 % par rapport à 2024 (source : FPI France). Cette situation résulte de trois facteurs convergents : un contexte international incertain, une instabilité politique persistante et la suppression du dispositif Pinel, moteur historique de l'investissement locatif dans le neuf.

Malgré ce contexte, le début d'année 2026 montre des signaux encourageants. Le PTZ (Prêt à Taux Zéro) a été revalorisé et élargi, permettant désormais de financer jusqu'à 50 % de l'acquisition pour les primo-accédants. Les taux de crédit immobilier se stabilisent autour de 3,25 % sur 20 ans (source : Empruntis, janvier 2026), et le statut du bailleur privé crée de nouvelles opportunités pour les investisseurs.

L'achat en VEFA se distingue fondamentalement de l'acquisition dans l'ancien par plusieurs caractéristiques : des frais de notaire réduits à 2 ou 3 % du prix d'achat (contre 7 à 8 % dans l'ancien), une conformité automatique aux dernières normes environnementales RE2020, des garanties constructeur solides couvrant jusqu'à 10 ans, et la possibilité de personnaliser son logement via les Travaux Modificatifs Acquéreur (TMA). Ces avantages financiers et qualitatifs font de la VEFA un outil patrimonial particulièrement pertinent dans un marché où la performance énergétique et la qualité de construction deviennent des critères déterminants pour la valorisation à long terme.

L'achat en VEFA suit un processus réglementé en plusieurs étapes, chacune encadrée par le Code de la construction et de l'habitation. Comprendre ce mécanisme permet de sécuriser son acquisition et d'anticiper les engagements financiers à chaque phase.

Le contrat de réservation constitue la première étape formelle. Ce document, rédigé par écrit conformément à l'article R.261-27 du CCH, engage le promoteur à réserver un lot précis à l'acquéreur. Il doit contenir des mentions obligatoires sous peine de nullité : la description détaillée du logement (surface, nombre de pièces, situation dans l'immeuble), le prix prévisionnel, la date prévisionnelle de livraison, et les conditions de la garantie financière d'achèvement (GFA). À la signature, un dépôt de garantie est versé, plafonné à 5 % du prix si la vente se conclut dans l'année, ou 2 % si le délai est compris entre un et deux ans.

Après la signature du contrat de réservation, l'acquéreur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours calendaires, décompté à partir du lendemain de la première présentation du courrier recommandé notifiant le contrat. Durant cette période, il peut renoncer à l'achat sans justification et sans pénalité, avec restitution intégrale du dépôt de garantie dans un délai de 21 jours.

La recherche de financement intervient ensuite. L'acquéreur dispose généralement d'un délai contractuel de 45 à 60 jours pour obtenir une offre de prêt bancaire. En cas de refus de financement, il peut se retirer de la vente sous réserve d'avoir mentionné la condition suspensive d'obtention de prêt dans le contrat de réservation, ce qui est la norme.

La signature de l'acte authentique devant notaire formalise la vente. Le promoteur doit notifier le projet d'acte à l'acquéreur au moins un mois avant la date de signature. Cet acte reprend les caractéristiques du bien, le prix définitif, l'échéancier des paiements, les garanties et les pénalités en cas de retard de livraison. À partir de cette signature, l'acquéreur devient juridiquement propriétaire, avec un transfert progressif de propriété.

Les appels de fonds scandent la phase de construction. L'article R.261-14 du CCH fixe les plafonds légaux : 35 % maximum à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau (pose de la toiture), 95 % à l'achèvement des travaux, et les 5 % restants à la livraison. Le promoteur peut ajouter des appels intermédiaires, à condition de justifier l'avancement réel du chantier. Chaque appel de fonds déclenche un déblocage partiel du prêt bancaire.

La livraison constitue l'étape finale. L'acquéreur visite le logement terminé et établit un procès-verbal de livraison. Il dispose de 30 jours après la remise des clés pour notifier au promoteur d'éventuels défauts de conformité ou vices apparents sous forme de réserves. Le promoteur est alors tenu de lever ces réserves dans un délai raisonnable, généralement 30 à 90 jours. Les 5 % restants du prix ne sont versés qu'après la levée de l'ensemble des réserves ou la constatation de l'absence de réserves.

Tout au long du processus, l'acquéreur peut effectuer des visites de chantier à certaines étapes clés, notamment au moment du cloisonnement intérieur et lors d'une pré-livraison environ un mois avant la date de remise des clés. Ces visites permettent de vérifier la conformité du bien avec les plans et le descriptif technique du contrat.

Le marché de la VEFA traverse une phase de transition profonde après trois années consécutives de contraction. Selon les données de la FPI France, les ventes de logements neufs aux particuliers ont atteint 64 867 unités en 2025, un recul de 6 % par rapport aux 69 061 logements vendus en 2024. Sur deux ans, les promoteurs ont perdu environ 40 % de leur volume de ventes, illustrant l'ampleur de la crise structurelle du secteur (source : Actual Immo, avril 2025).

Plusieurs facteurs expliquent cette contraction. La suppression du dispositif Pinel au 31 décembre 2024 a supprimé un levier fiscal majeur pour l'investissement locatif, qui représentait historiquement 30 à 40 % des ventes en VEFA. Parallèlement, la hausse des coûts de construction liée à la norme RE2020 et à l'inflation des matériaux a maintenu les prix du neuf à des niveaux élevés, avec un prix moyen de 5 197 EUR/m² au premier trimestre 2025 selon la FPI.

Le marché présente néanmoins des signaux de reprise pour 2026. Les autorisations de construire ont progressé de 15 % en 2025 avec 379 222 logements autorisés, indiquant un regain de confiance des promoteurs. Les mises en vente ont également augmenté à 73 470 logements, contre 61 729 en 2024, reflétant une volonté de reconstituer l'offre commerciale.

Sur le plan financier, plusieurs mesures gouvernementales soutiennent la demande. Le Prêt à Taux Zéro a été maintenu et revalorisé, avec des plafonds d'éligibilité relevés pour couvrir davantage de ménages. La TVA réduite à 5,5 % dans les quartiers prioritaires et les zones ANRU a vu ses plafonds de prix actualisés au 1er janvier 2026. L'exonération fiscale sur les dons familiaux destinés à l'acquisition d'un logement neuf a été prolongée jusqu'à fin 2026, offrant une opportunité supplémentaire pour les acquéreurs bénéficiant d'un soutien familial.

Le nouveau statut du bailleur privé, instauré en remplacement partiel du dispositif Pinel, crée un cadre fiscal inédit pour l'investissement locatif dans le neuf. Ce dispositif vise à relancer la production de logements tout en encourageant les propriétaires bailleurs à proposer des loyers modérés.

Trois tendances structurelles façonnent la demande en VEFA. La performance énergétique est devenue un critère non négociable, les logements classés F ou G au DPE subissant une décote pouvant atteindre 20 % (source : Notaires de France). La demande d'espaces modulables (bureau à domicile, pièce supplémentaire) explose depuis la généralisation du télétravail. Enfin, les zones périurbaines bien desservies par les transports en commun concentrent une part croissante des programmes neufs, offrant un meilleur rapport qualité prix que les centres urbains saturés. Chez Ganeden, nous suivons ces évolutions de marché pour fournir des analyses actualisées et des repères concrets aux acquéreurs et investisseurs engagés dans un projet VEFA.

L'achat en VEFA offre un cadre juridique protecteur, mais il comporte des risques spécifiques que tout acquéreur doit anticiper. Une connaissance approfondie du dispositif légal et des écueils potentiels permet de sécuriser son investissement.

Le risque de retard de livraison constitue la préoccupation principale des acquéreurs. Selon une étude de référence, 29,3 % des ventes en VEFA sont affectées par un retard, avec un décalage moyen de 5,4 mois par rapport à la date prévisionnelle. L'impact financier direct atteint en moyenne 4 500 EUR par acquéreur, en raison des loyers supplémentaires, des frais de garde-meuble et des intérêts intercalaires prolongés. Le contrat de réservation doit prévoir une clause de pénalités de retard ; en son absence, l'acquéreur conserve la possibilité d'engager une action judiciaire pour obtenir réparation.

Le risque de non-conformité porte sur les écarts entre le bien livré et les plans contractuels. La loi admet une tolérance de 5 % (soit 1/20e) sur la surface habitable : en deçà de cet écart, aucune action juridique n'est recevable. Au-delà, l'acquéreur peut exiger une réduction proportionnelle du prix ou, dans les cas les plus graves, la résolution de la vente. Les litiges portent fréquemment sur les matériaux, les finitions et la disposition des pièces, le promoteur disposant d'une certaine latitude pour adapter les plans aux contraintes techniques.

Le risque de défaillance du promoteur est encadré par la Garantie Financière d'Achèvement (GFA). Depuis 2015, cette garantie est obligatoirement extrinsèque, c'est-à-dire fournie par un établissement bancaire ou un assureur tiers. En cas de faillite du promoteur en cours de construction, le garant prend en charge l'achèvement des travaux ou le remboursement des sommes versées. Cette disposition protège l'acquéreur contre le scénario le plus redouté : l'abandon de chantier.

Le système de garanties constructeur offre une protection échelonnée dans le temps. La garantie de parfait achèvement couvre pendant un an tous les défauts signalés lors de la livraison ou dans les 12 mois suivants. La garantie biennale protège pendant deux ans les équipements dissociables (robinetterie, volets, interphones). La garantie décennale couvre pendant dix ans les dommages affectant la solidité de la structure ou rendant le logement impropre à sa destination. Enfin, l'assurance dommages ouvrage (DO), obligatoirement souscrite par le promoteur avant l'ouverture du chantier, permet un préfinancement rapide des réparations relevant de la décennale sans attendre la détermination des responsabilités.

Les clauses contractuelles à surveiller méritent une attention particulière. La clause de révision de prix peut autoriser le promoteur à augmenter le prix de vente en cours de construction, en fonction de l'évolution de l'indice BT01. L'acquéreur dispose toutefois d'une protection : si le prix définitif dépasse de plus de 5 % le prix prévisionnel, il peut renoncer à l'achat. La clause de pénalités de retard, quand elle existe, prévoit une indemnisation forfaitaire pour chaque jour de retard, généralement calculée sur la base du loyer équivalent du logement.

Les droits à la livraison sont clairement établis. L'acquéreur peut formuler des réserves dans le procès-verbal de livraison, puis compléter sa liste dans un délai de 30 jours. Le promoteur ne peut en aucun cas conditionner la remise des clés à l'absence de réserves ; une telle pratique est illégale. Les 5 % du prix restants sont consignés chez le notaire et ne sont libérés qu'après la levée effective de toutes les réserves, ou par décision judiciaire en cas de litige persistant.

L'achat en VEFA correspond à des profils d'acquéreurs variés, chacun y trouvant des avantages spécifiques en fonction de sa situation patrimoniale, de ses objectifs et de son horizon de placement.

Les primo-accédants constituent le profil le plus naturellement adapté à la VEFA. N'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années, ils accèdent au cumul le plus avantageux d'aides : PTZ finançant jusqu'à 50 % de l'acquisition, TVA à 5,5 % dans les zones éligibles, frais de notaire à 2 ou 3 %, et exonération de taxe foncière pendant deux ans. Le paiement échelonné sur la durée de construction (12 à 24 mois) leur permet de constituer progressivement leur apport tout en bénéficiant d'un bien livré aux normes les plus récentes. La garantie financière d'achèvement et les garanties constructeur éliminent les principaux risques financiers liés à un premier achat.

Les jeunes couples et familles en constitution trouvent dans la VEFA la possibilité de concevoir un logement adapté à l'évolution de leur foyer. Les TMA permettent d'anticiper les besoins futurs : ajout d'une cloison pour une chambre d'enfant, aménagement d'un espace bureau, adaptation de la salle de bains. Les normes RE2020 garantissent un confort thermique et acoustique optimal, avec des charges énergétiques maîtrisées sur le long terme. La livraison sans travaux constitue un avantage décisif pour des ménages dont le budget est souvent contraint par le remboursement du prêt immobilier.

Les investisseurs locatifs utilisent la VEFA comme outil de constitution patrimoniale. Le statut LMNP permet une optimisation fiscale significative, avec un amortissement comptable du bien sur plusieurs décennies en régime réel. Le logement neuf attire des locataires prêts à payer un loyer supérieur grâce à la qualité des prestations (isolation, équipements, parties communes modernes). L'absence de travaux pendant les premières années réduit la vacance locative et les charges d'entretien. Le nouveau statut du bailleur privé offre un cadre complémentaire pour les investisseurs souhaitant proposer des loyers modérés en échange d'avantages fiscaux.

Les cadres et professions libérales en mobilité apprécient la VEFA pour la sécurité juridique qu'elle procure. Achetant souvent à distance (mutation professionnelle, expatriation temporaire), ils s'appuient sur le cadre contractuel strict et les garanties constructeur pour sécuriser leur acquisition sans pouvoir visiter régulièrement le chantier. Le paiement échelonné s'adapte à des revenus souvent dynamiques mais irréguliers.

Les préretraités et retraités actifs voient dans la VEFA l'opportunité d'acquérir un logement parfaitement adapté à leur prochaine phase de vie. L'accessibilité PMR (Personne à Mobilité Réduite) est intégrée dès la conception dans les logements neufs, anticipant les besoins futurs. Le confort acoustique et thermique des constructions RE2020 répond à des exigences de qualité de vie élevées. L'absence de travaux de rénovation à prévoir pendant au moins une décennie offre une sérénité financière appréciable pour des ménages dont les revenus seront progressivement remplacés par des pensions.

Les secundo-accédants qui revendent un premier bien pour en acquérir un plus grand ou mieux situé trouvent dans la VEFA un cadre sécurisé. Le produit de la revente de leur bien actuel peut servir d'apport conséquent, limitant le recours à l'emprunt. Même sans le PTZ (réservé aux primo-accédants), ils bénéficient des frais de notaire réduits, des garanties constructeur et de la performance énergétique du neuf. Le délai de construction peut être mis à profit pour vendre leur bien actuel dans de bonnes conditions de marché.

Quel que soit votre profil, Ganeden met à votre disposition des guides pratiques, des analyses de marché et des outils de simulation pour vous accompagner dans chaque étape de votre projet d'achat en VEFA.