VEFA
Achat en l'état futur d'achèvement : étapes, garanties et points de vigilance.
Achat en VEFA : le Guide Complet de l'Achat sur Plan
La Vente en l'État Futur d'Achèvement représente 60 % des transactions immobilières dans le neuf en France. Avec plus de 45 000 réservations au premier trimestre 2026 et un Prêt à Taux Zéro finançant jusqu'à 50 % de l'acquisition, la VEFA s'impose comme un levier patrimonial majeur pour les primo-accédants et les investisseurs.
Qu'est-ce que la VEFA ?
La VEFA, ou Vente en l'État Futur d'Achèvement, est un contrat immobilier encadré par la loi du 3 janvier 1967 qui permet d'acquérir un logement neuf avant même que sa construction ne soit achevée. Concrètement, l'acheteur signe un contrat de réservation avec un promoteur, puis un acte authentique devant notaire, pour un bien qui sera construit selon des plans et des spécifications techniques définies à l'avance. Ce mécanisme, communément appelé « achat sur plan », transfère progressivement la propriété du bien à l'acquéreur au fur et à mesure de l'avancement des travaux.
Le cadre juridique de la VEFA repose sur les articles L.261-1 à L.261-22 et R.261-1 à R.261-33 du Code de la construction et de l'habitation (CCH). Ce dispositif légal protège l'acquéreur à travers plusieurs mécanismes : un contrat de réservation encadré contenant des mentions obligatoires sous peine de nullité, un délai de rétractation de 10 jours calendaires après réception du contrat, et un système de paiement échelonné plafonné par la loi.
En France, la VEFA constitue le mode d'acquisition dominant dans l'immobilier neuf, représentant environ 60 % des transactions du secteur selon les données de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI). Le marché a connu une contraction significative ces dernières années, avec des ventes de logements neufs passant sous le seuil des 100 000 réservations en 2025, soit un recul de 10,8 % par rapport à 2024 (source : FPI France). Cette situation résulte de trois facteurs convergents : un contexte international incertain, une instabilité politique persistante et la suppression du dispositif Pinel, moteur historique de l'investissement locatif dans le neuf.
Malgré ce contexte, le début d'année 2026 montre des signaux encourageants. Le PTZ (Prêt à Taux Zéro) a été revalorisé et élargi, permettant désormais de financer jusqu'à 50 % de l'acquisition pour les primo-accédants. Les taux de crédit immobilier se stabilisent autour de 3,25 % sur 20 ans (source : Empruntis, janvier 2026), et le statut du bailleur privé crée de nouvelles opportunités pour les investisseurs.
L'achat en VEFA se distingue fondamentalement de l'acquisition dans l'ancien par plusieurs caractéristiques : des frais de notaire réduits à 2 ou 3 % du prix d'achat (contre 7 à 8 % dans l'ancien), une conformité automatique aux dernières normes environnementales RE2020, des garanties constructeur solides couvrant jusqu'à 10 ans, et la possibilité de personnaliser son logement via les Travaux Modificatifs Acquéreur (TMA). Ces avantages financiers et qualitatifs font de la VEFA un outil patrimonial particulièrement pertinent dans un marché où la performance énergétique et la qualité de construction deviennent des critères déterminants pour la valorisation à long terme.

La VEFA permet d'acquérir un bien immobilier neuf avant la fin de sa construction
Les Avantages de l'Achat en VEFA
Frais de Notaire Réduits
Les frais d'acquisition en VEFA se limitent à **2 ou 3 % du prix d'achat**, contre 7 à 8 % dans l'ancien. Pour un bien à 300 000 EUR, l'économie atteint entre 12 000 et 18 000 EUR, un avantage financier immédiat qui renforce la capacité d'investissement dès l'acquisition.
Conformité RE2020 et Performance Énergétique
Tout logement VEFA dont le permis de construire a été déposé après le 1er janvier 2022 respecte la norme RE2020. Cette réglementation environnementale réduit la consommation énergétique et l'empreinte carbone, garantissant un **DPE classé A ou B** et des charges de chauffage réduites de 30 à 50 % par rapport à l'ancien non rénové.
Garanties Constructeur Complètes
L'acquéreur en VEFA bénéficie d'un système de protection juridique complet : **garantie de parfait achèvement** (1 an), **garantie biennale** des équipements (2 ans), **garantie décennale** sur la structure (10 ans), et **assurance dommages ouvrage** obligatoire souscrite par le promoteur.
Personnalisation via les TMA
Les Travaux Modificatifs Acquéreur permettent d'adapter le logement à ses besoins : choix des revêtements, ajout ou suppression de cloisons, modification des prises électriques, adaptation de la salle de bains. Ces demandes doivent être formulées dans les **30 à 40 jours** suivant la signature du contrat de réservation.
Paiement Échelonné et Progressif
Le prix n'est pas réglé en une seule fois mais selon un échéancier légal lié à l'avancement des travaux : **5 % à la réservation**, 35 % à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau, 95 % à l'achèvement et 5 % à la livraison. Ce mécanisme facilite la gestion budgétaire et sécurise l'acheteur.
Aides au Financement Spécifiques
L'achat en VEFA donne accès au **Prêt à Taux Zéro (PTZ)** finançant jusqu'à 50 % de l'acquisition pour les primo-accédants, à la **TVA réduite à 5,5 %** dans les zones ANRU et QPV, et à l'**exonération de taxe foncière** pendant les deux premières années suivant l'achèvement du logement.
Aucuns Travaux à Prévoir
Le bien est livré neuf, fonctionnel et conforme aux normes les plus récentes en matière d'isolation thermique, acoustique et de sécurité. Aucun coût de rénovation n'est à anticiper, ce qui élimine l'aléa financier majeur de l'achat dans l'ancien où les travaux représentent souvent 10 à 20 % du prix d'acquisition.
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Comment Fonctionne l'Achat en VEFA ?
L'achat en VEFA suit un processus réglementé en plusieurs étapes, chacune encadrée par le Code de la construction et de l'habitation. Comprendre ce mécanisme permet de sécuriser son acquisition et d'anticiper les engagements financiers à chaque phase.
Le contrat de réservation constitue la première étape formelle. Ce document, rédigé par écrit conformément à l'article R.261-27 du CCH, engage le promoteur à réserver un lot précis à l'acquéreur. Il doit contenir des mentions obligatoires sous peine de nullité : la description détaillée du logement (surface, nombre de pièces, situation dans l'immeuble), le prix prévisionnel, la date prévisionnelle de livraison, et les conditions de la garantie financière d'achèvement (GFA). À la signature, un dépôt de garantie est versé, plafonné à 5 % du prix si la vente se conclut dans l'année, ou 2 % si le délai est compris entre un et deux ans.
Après la signature du contrat de réservation, l'acquéreur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours calendaires, décompté à partir du lendemain de la première présentation du courrier recommandé notifiant le contrat. Durant cette période, il peut renoncer à l'achat sans justification et sans pénalité, avec restitution intégrale du dépôt de garantie dans un délai de 21 jours.
La recherche de financement intervient ensuite. L'acquéreur dispose généralement d'un délai contractuel de 45 à 60 jours pour obtenir une offre de prêt bancaire. En cas de refus de financement, il peut se retirer de la vente sous réserve d'avoir mentionné la condition suspensive d'obtention de prêt dans le contrat de réservation, ce qui est la norme.
La signature de l'acte authentique devant notaire formalise la vente. Le promoteur doit notifier le projet d'acte à l'acquéreur au moins un mois avant la date de signature. Cet acte reprend les caractéristiques du bien, le prix définitif, l'échéancier des paiements, les garanties et les pénalités en cas de retard de livraison. À partir de cette signature, l'acquéreur devient juridiquement propriétaire, avec un transfert progressif de propriété.
Les appels de fonds scandent la phase de construction. L'article R.261-14 du CCH fixe les plafonds légaux : 35 % maximum à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau (pose de la toiture), 95 % à l'achèvement des travaux, et les 5 % restants à la livraison. Le promoteur peut ajouter des appels intermédiaires, à condition de justifier l'avancement réel du chantier. Chaque appel de fonds déclenche un déblocage partiel du prêt bancaire.
La livraison constitue l'étape finale. L'acquéreur visite le logement terminé et établit un procès-verbal de livraison. Il dispose de 30 jours après la remise des clés pour notifier au promoteur d'éventuels défauts de conformité ou vices apparents sous forme de réserves. Le promoteur est alors tenu de lever ces réserves dans un délai raisonnable, généralement 30 à 90 jours. Les 5 % restants du prix ne sont versés qu'après la levée de l'ensemble des réserves ou la constatation de l'absence de réserves.
Tout au long du processus, l'acquéreur peut effectuer des visites de chantier à certaines étapes clés, notamment au moment du cloisonnement intérieur et lors d'une pré-livraison environ un mois avant la date de remise des clés. Ces visites permettent de vérifier la conformité du bien avec les plans et le descriptif technique du contrat.
Les Étapes Clés de l'Achat en VEFA
Signature du Contrat de Réservation
Vous sélectionnez un programme neuf et signez le contrat préliminaire avec le promoteur. Ce document détaille la description du logement, le prix prévisionnel et la date de livraison. Un dépôt de garantie de 2 à 5 % est versé sur un compte séquestre. Vous disposez ensuite de 10 jours pour vous rétracter sans frais.
Obtention du Financement
Vous disposez de 45 à 60 jours pour décrocher votre prêt immobilier. C'est le moment d'activer le PTZ si vous êtes primo-accédant, de vérifier votre éligibilité à la TVA réduite à 5,5 % et de comparer les offres bancaires. La condition suspensive d'obtention de prêt protège votre engagement.
Signature de l'Acte Authentique
L'acte de vente est signé devant notaire. Le projet d'acte vous est communiqué un mois avant la signature. Il formalise le transfert progressif de propriété, l'échéancier des appels de fonds et les garanties du promoteur incluant la garantie financière d'achèvement (GFA).
Construction et Appels de Fonds
Le promoteur procède aux travaux et vous adresse des appels de fonds à chaque étape : 35 % aux fondations, 70 % à la mise hors d'eau, 95 % à l'achèvement. Vous pouvez visiter le chantier au moment du cloisonnement et lors de la pré-livraison pour vérifier la conformité.
Livraison et Remise des Clés
Vous inspectez le logement terminé et établissez le procès-verbal de livraison. Vous disposez de 30 jours pour signaler d'éventuelles réserves. Les 5 % restants du prix sont consignés jusqu'à la levée de toutes les réserves. Les garanties constructeur (1 an, 2 ans, 10 ans) prennent effet à compter de la réception des travaux.

Le processus VEFA suit un calendrier réglementé de 12 à 24 mois
VEFA ou Achat dans l'Ancien : Quel Choix Privilégier ?
Comparaison des deux modes d'acquisition
Achat en VEFA (neuf)
- Frais de notaire réduits : 2 à 3 % du prix d'achat
- Normes RE2020 : DPE classé A ou B garanti
- Garanties constructeur : parfait achèvement, biennale, décennale
- Personnalisation du logement via les TMA
- Éligible au PTZ (jusqu'à 50 %) et TVA 5,5 % en zones ANRU
- Paiement échelonné selon l'avancement des travaux
- Délai de livraison : 12 à 24 mois
- Exonération de taxe foncière pendant 2 ans
Achat dans l'ancien
- Frais de notaire élevés : 7 à 8 % du prix d'achat
- DPE variable, souvent classé D à G
- Garantie des vices cachés limitée à 2 ans
- Aucune possibilité de personnalisation avant achat
- Non éligible au PTZ (sauf travaux importants)
- Paiement intégral à la signature de l'acte
- Disponibilité immédiate
- Travaux de rénovation fréquents (10 à 20 % du prix)
Chiffres Clés du Marché VEFA en France
| Indicateur | Donnée | Source |
|---|---|---|
| Part de la VEFA dans le neuf | 60 % des transactions | FPI France |
| Réservations particuliers 2025 | 64 867 logements | FPI France, bilan 2025 |
| Mises en vente 2025 | 73 470 logements | Ministère de la Transition écologique |
| Prix moyen au m² (neuf) | 5 197 EUR/m² | FPI France, T1 2025 |
| Frais de notaire VEFA | 2 à 3 % du prix | Notaires de France |
| Taux moyen crédit 20 ans | 3,25 % | Empruntis, janvier 2026 |
| Retards de livraison | 29,3 % des ventes | Étude UFC Que Choisir |
| Retard moyen constaté | 5,4 mois | Étude UFC Que Choisir |
| Autorisations de construire 2025 | 379 222 logements | Ministère, Sit@del2 |
| Stock de logements neufs | 123 945 unités | FPI France, fin 2025 |
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Analyse du Marché VEFA : Contexte et Perspectives
Le marché de la VEFA traverse une phase de transition profonde après trois années consécutives de contraction. Selon les données de la FPI France, les ventes de logements neufs aux particuliers ont atteint 64 867 unités en 2025, un recul de 6 % par rapport aux 69 061 logements vendus en 2024. Sur deux ans, les promoteurs ont perdu environ 40 % de leur volume de ventes, illustrant l'ampleur de la crise structurelle du secteur (source : Actual Immo, avril 2025).
Plusieurs facteurs expliquent cette contraction. La suppression du dispositif Pinel au 31 décembre 2024 a supprimé un levier fiscal majeur pour l'investissement locatif, qui représentait historiquement 30 à 40 % des ventes en VEFA. Parallèlement, la hausse des coûts de construction liée à la norme RE2020 et à l'inflation des matériaux a maintenu les prix du neuf à des niveaux élevés, avec un prix moyen de 5 197 EUR/m² au premier trimestre 2025 selon la FPI.
Le marché présente néanmoins des signaux de reprise pour 2026. Les autorisations de construire ont progressé de 15 % en 2025 avec 379 222 logements autorisés, indiquant un regain de confiance des promoteurs. Les mises en vente ont également augmenté à 73 470 logements, contre 61 729 en 2024, reflétant une volonté de reconstituer l'offre commerciale.
Sur le plan financier, plusieurs mesures gouvernementales soutiennent la demande. Le Prêt à Taux Zéro a été maintenu et revalorisé, avec des plafonds d'éligibilité relevés pour couvrir davantage de ménages. La TVA réduite à 5,5 % dans les quartiers prioritaires et les zones ANRU a vu ses plafonds de prix actualisés au 1er janvier 2026. L'exonération fiscale sur les dons familiaux destinés à l'acquisition d'un logement neuf a été prolongée jusqu'à fin 2026, offrant une opportunité supplémentaire pour les acquéreurs bénéficiant d'un soutien familial.
Le nouveau statut du bailleur privé, instauré en remplacement partiel du dispositif Pinel, crée un cadre fiscal inédit pour l'investissement locatif dans le neuf. Ce dispositif vise à relancer la production de logements tout en encourageant les propriétaires bailleurs à proposer des loyers modérés.
Trois tendances structurelles façonnent la demande en VEFA. La performance énergétique est devenue un critère non négociable, les logements classés F ou G au DPE subissant une décote pouvant atteindre 20 % (source : Notaires de France). La demande d'espaces modulables (bureau à domicile, pièce supplémentaire) explose depuis la généralisation du télétravail. Enfin, les zones périurbaines bien desservies par les transports en commun concentrent une part croissante des programmes neufs, offrant un meilleur rapport qualité prix que les centres urbains saturés. Chez Ganeden, nous suivons ces évolutions de marché pour fournir des analyses actualisées et des repères concrets aux acquéreurs et investisseurs engagés dans un projet VEFA.
Évolution des Ventes de Logements Neufs en France
Source : FPI France, Ministère de la Transition écologique, bilans annuels 2020 à 2025

Le marché VEFA montre des signaux de reprise après trois années de contraction
Risques et Cadre Légal de l'Achat en VEFA
L'achat en VEFA offre un cadre juridique protecteur, mais il comporte des risques spécifiques que tout acquéreur doit anticiper. Une connaissance approfondie du dispositif légal et des écueils potentiels permet de sécuriser son investissement.
Le risque de retard de livraison constitue la préoccupation principale des acquéreurs. Selon une étude de référence, 29,3 % des ventes en VEFA sont affectées par un retard, avec un décalage moyen de 5,4 mois par rapport à la date prévisionnelle. L'impact financier direct atteint en moyenne 4 500 EUR par acquéreur, en raison des loyers supplémentaires, des frais de garde-meuble et des intérêts intercalaires prolongés. Le contrat de réservation doit prévoir une clause de pénalités de retard ; en son absence, l'acquéreur conserve la possibilité d'engager une action judiciaire pour obtenir réparation.
Le risque de non-conformité porte sur les écarts entre le bien livré et les plans contractuels. La loi admet une tolérance de 5 % (soit 1/20e) sur la surface habitable : en deçà de cet écart, aucune action juridique n'est recevable. Au-delà, l'acquéreur peut exiger une réduction proportionnelle du prix ou, dans les cas les plus graves, la résolution de la vente. Les litiges portent fréquemment sur les matériaux, les finitions et la disposition des pièces, le promoteur disposant d'une certaine latitude pour adapter les plans aux contraintes techniques.
Le risque de défaillance du promoteur est encadré par la Garantie Financière d'Achèvement (GFA). Depuis 2015, cette garantie est obligatoirement extrinsèque, c'est-à-dire fournie par un établissement bancaire ou un assureur tiers. En cas de faillite du promoteur en cours de construction, le garant prend en charge l'achèvement des travaux ou le remboursement des sommes versées. Cette disposition protège l'acquéreur contre le scénario le plus redouté : l'abandon de chantier.
Le système de garanties constructeur offre une protection échelonnée dans le temps. La garantie de parfait achèvement couvre pendant un an tous les défauts signalés lors de la livraison ou dans les 12 mois suivants. La garantie biennale protège pendant deux ans les équipements dissociables (robinetterie, volets, interphones). La garantie décennale couvre pendant dix ans les dommages affectant la solidité de la structure ou rendant le logement impropre à sa destination. Enfin, l'assurance dommages ouvrage (DO), obligatoirement souscrite par le promoteur avant l'ouverture du chantier, permet un préfinancement rapide des réparations relevant de la décennale sans attendre la détermination des responsabilités.
Les clauses contractuelles à surveiller méritent une attention particulière. La clause de révision de prix peut autoriser le promoteur à augmenter le prix de vente en cours de construction, en fonction de l'évolution de l'indice BT01. L'acquéreur dispose toutefois d'une protection : si le prix définitif dépasse de plus de 5 % le prix prévisionnel, il peut renoncer à l'achat. La clause de pénalités de retard, quand elle existe, prévoit une indemnisation forfaitaire pour chaque jour de retard, généralement calculée sur la base du loyer équivalent du logement.
Les droits à la livraison sont clairement établis. L'acquéreur peut formuler des réserves dans le procès-verbal de livraison, puis compléter sa liste dans un délai de 30 jours. Le promoteur ne peut en aucun cas conditionner la remise des clés à l'absence de réserves ; une telle pratique est illégale. Les 5 % du prix restants sont consignés chez le notaire et ne sont libérés qu'après la levée effective de toutes les réserves, ou par décision judiciaire en cas de litige persistant.
Questions Fréquentes sur l'Achat en VEFA
Qu'est-ce que la VEFA exactement ?
La VEFA, ou Vente en l'État Futur d'Achèvement, est un contrat encadré par la loi du 3 janvier 1967 permettant d'acquérir un logement neuf avant la fin de sa construction. L'acheteur signe un contrat de réservation puis un acte authentique devant notaire, et devient progressivement propriétaire au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Ce mécanisme, aussi appelé « achat sur plan », représente environ 60 % des transactions dans l'immobilier neuf en France.
Quelle est la différence entre VEFA et achat dans l'ancien ?
La VEFA porte sur un bien neuf en cours de construction avec des frais de notaire réduits (2 à 3 %), des garanties constructeur (jusqu'à 10 ans), une conformité aux normes RE2020 et un paiement échelonné. L'achat dans l'ancien concerne un bien existant avec des frais de notaire de 7 à 8 %, une disponibilité immédiate mais souvent des travaux de rénovation à prévoir et une garantie des vices cachés limitée à 2 ans.
Combien de temps dure un achat en VEFA du début à la fin ?
Le processus complet dure généralement entre 12 et 24 mois. La phase administrative (réservation, financement, signature de l'acte authentique) prend environ 3 à 6 mois. La phase de construction varie de 9 à 18 mois selon la taille du programme et les conditions du chantier. Des retards sont possibles et concernent environ 29,3 % des ventes selon les statistiques du secteur.
Qu'est-ce que la garantie financière d'achèvement (GFA) ?
La GFA est une garantie obligatoire depuis 2015, fournie par un établissement bancaire ou un assureur tiers (garantie extrinsèque). Elle protège l'acquéreur en cas de défaillance financière du promoteur en cours de construction. Le garant s'engage à financer l'achèvement des travaux ou à rembourser les sommes déjà versées par l'acquéreur, éliminant le risque d'abandon de chantier.
Peut-on se rétracter après avoir signé le contrat de réservation ?
Oui. L'acquéreur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours calendaires à compter du lendemain de la réception du contrat par lettre recommandée ou de sa remise en main propre. Durant ce délai, il peut renoncer à l'achat sans justification et sans pénalité. Le dépôt de garantie est alors intégralement restitué dans un délai maximum de 21 jours.
Quel est le montant du dépôt de garantie en VEFA ?
Le dépôt de garantie est plafonné par la loi et séquestré sur un compte dédié. Son montant maximum est de 5 % du prix de vente si l'acte définitif est signé dans un délai d'un an, et de 2 % si ce délai est compris entre un et deux ans. Si le délai dépasse deux ans, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé par le promoteur.
Comment choisir un promoteur immobilier fiable ?
Privilégiez les promoteurs adossés à de grands groupes (Nexity, Bouygues Immobilier, Vinci Immobilier, Kaufman & Broad, Cogedim) qui offrent une solidité financière et une expérience éprouvée. Vérifiez leur historique de livraisons, le taux de réserves à la livraison, les délais réels constatés et les avis clients. Un promoteur sérieux gère les réserves en 30 à 90 jours et communique régulièrement sur l'avancement du chantier.
Quels documents vérifier avant de signer le contrat de réservation ?
Examinez attentivement le contrat de réservation qui doit contenir : la description du logement (surface, nombre de pièces, étage), la note descriptive technique détaillant les matériaux et équipements, les plans du lot et de l'immeuble, le prix prévisionnel et les conditions de révision, la date de livraison estimée, les pénalités de retard, et la garantie financière d'achèvement. Les plaquettes commerciales et les perspectives 3D n'ont aucune valeur contractuelle.
Comment se déroulent les appels de fonds ?
Les appels de fonds suivent un échéancier légal lié à l'avancement des travaux : 5 % à la réservation, 35 % maximum à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau, 95 % à l'achèvement de l'immeuble et 5 % à la livraison. Le promoteur peut insérer des paliers intermédiaires à condition de justifier l'avancement réel du chantier. Chaque appel déclenche un déblocage partiel du prêt bancaire.
Quels sont les avantages fiscaux de l'achat en VEFA ?
L'achat en VEFA offre plusieurs avantages fiscaux : des frais de notaire réduits à 2 ou 3 % du prix d'achat, une TVA à 5,5 % (au lieu de 20 %) pour les logements situés en zones ANRU ou QPV sous conditions de ressources, une exonération de taxe foncière pendant les deux premières années suivant l'achèvement, et l'éligibilité au PTZ pour les primo-accédants.
Peut-on bénéficier du PTZ pour un achat en VEFA ?
Oui. Le Prêt à Taux Zéro est accessible aux primo-accédants (personnes n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années) sous conditions de ressources. En 2026, le PTZ finance jusqu'à 50 % de l'acquisition d'un appartement neuf et jusqu'à 30 % d'une maison neuve. Ce prêt sans intérêts est cumulable avec d'autres aides comme la TVA réduite et le Prêt Action Logement.
Comment fonctionne la TVA réduite à 5,5 % en VEFA ?
La TVA à 5,5 % s'applique aux logements neufs situés dans les zones ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) ou les Quartiers Prioritaires de la Ville (QPV), à condition que le bien serve de résidence principale pendant au moins 10 ans et que les ressources du ménage respectent les plafonds fixés. Pour un achat de 300 000 EUR en Île-de-France, l'économie peut atteindre 43 500 EUR. En cas de revente avant 10 ans, un complément de TVA est exigible, diminué d'un dixième par année de détention à partir de la cinquième année.
Existe-t-il une exonération de taxe foncière pour un logement VEFA ?
Oui. Les logements neufs bénéficient d'une exonération de taxe foncière pendant les deux premières années suivant l'achèvement de la construction. Cette exonération s'applique automatiquement, mais l'acquéreur doit effectuer une déclaration auprès du centre des impôts fonciers dans les 90 jours suivant l'achèvement des travaux en remplissant le formulaire H1 (maison) ou H2 (appartement).
Quel est le prix moyen d'un logement en VEFA ?
Le prix moyen au m² dans l'immobilier neuf s'établit à 5 197 EUR au premier trimestre 2025, avec des variations significatives selon la localisation. En Île-de-France, les prix dépassent fréquemment 6 000 EUR/m², tandis qu'en régions, ils oscillent entre 3 500 et 4 500 EUR/m². Aux frais de construction s'ajoutent les frais de notaire (2 à 3 %), le dépôt de garantie initial et les éventuels travaux modificatifs acquéreur (TMA).
Comment se comparent les frais de notaire en VEFA et dans l'ancien ?
En VEFA, les frais de notaire s'élèvent à 2 ou 3 % du prix d'achat, contre 7 à 8 % dans l'ancien. Pour un bien à 250 000 EUR, la différence est significative : environ 6 250 EUR en VEFA contre 17 500 à 20 000 EUR dans l'ancien. Cette économie de 11 000 à 14 000 EUR s'explique par la structure différente des droits de mutation applicable aux biens neufs.
Quels sont les frais annexes à prévoir en plus du prix d'achat ?
Au-delà du prix du bien et des frais de notaire, prévoyez : le dépôt de garantie (2 à 5 % du prix, récupéré sur le prix total), les éventuels TMA (travaux modificatifs acquéreur), les frais de dossier bancaire, les frais de garantie du prêt (hypothèque ou cautionnement), l'assurance emprunteur, et les intérêts intercalaires versés pendant la phase de construction sur les sommes déjà débloquées par la banque.
Que sont les intérêts intercalaires et comment les calculer ?
Les intérêts intercalaires sont les intérêts payés sur les sommes déjà débloquées par la banque pendant la phase de construction, avant le début du remboursement du prêt principal. Ils se calculent sur le capital débloqué à chaque appel de fonds, au taux du prêt immobilier. Certaines banques proposent un différé total (pas de paiement pendant la construction) qui reporte ces intérêts sur le capital emprunté.
Quelles garanties protègent l'acquéreur en VEFA ?
L'acquéreur bénéficie de quatre garanties principales : la garantie de parfait achèvement (1 an, couvre tous les défauts signalés), la garantie biennale (2 ans, couvre les équipements dissociables), la garantie décennale (10 ans, couvre les dommages structurels), et l'assurance dommages ouvrage qui permet un préfinancement rapide des réparations. À cela s'ajoute la garantie financière d'achèvement (GFA) qui protège contre la faillite du promoteur.
Que faire en cas de retard de livraison ?
En cas de retard, vérifiez d'abord si le contrat prévoit une clause de pénalités de retard et si le retard dépasse les délais légitimes (intempéries, cas de force majeure). Adressez une mise en demeure au promoteur par lettre recommandée. Si le retard cause un préjudice (loyers supplémentaires, garde-meuble), vous pouvez demander une indemnisation amiable ou, à défaut, saisir le tribunal judiciaire. Conservez tous les justificatifs de dépenses supplémentaires.
Comment se déroule la livraison d'un logement VEFA ?
La livraison comprend une visite complète du logement avec le promoteur pour vérifier la conformité aux plans et au descriptif technique. Un procès-verbal est rédigé sur place, mentionnant les éventuelles réserves (défauts, non-conformités, malfaçons). L'acquéreur dispose de 30 jours supplémentaires pour signaler des défauts non détectés lors de la visite. Les clés sont remises le jour de la livraison ; le promoteur ne peut pas conditionner cette remise à l'absence de réserves.
Qu'est-ce que les TMA (Travaux Modificatifs Acquéreur) ?
Les TMA permettent à l'acquéreur de personnaliser son logement en cours de construction : ajout ou suppression de cloisons, modification des prises électriques, changement de revêtements, adaptation de la salle de bains. La demande doit être formulée dans les 30 à 40 jours suivant la signature du contrat de réservation. Les TMA sont facturés en supplément et ne doivent pas modifier la structure porteuse, compromettre la conformité RE2020, ni retarder le calendrier de livraison.
Peut-on investir en VEFA pour du locatif ?
Oui. L'investissement locatif en VEFA permet de conjuguer les avantages du neuf (garanties, normes récentes, absence de travaux) avec des dispositifs fiscaux avantageux. Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet de déduire jusqu'à 50 % des revenus locatifs avec le régime micro-BIC ou d'amortir le bien sur plusieurs années avec le régime réel. Le nouveau statut du bailleur privé, instauré en 2025, offre un cadre complémentaire pour l'investissement locatif dans le neuf.
La VEFA est elle adaptée aux primo-accédants ?
La VEFA est particulièrement adaptée aux primo-accédants grâce au cumul d'aides financières : PTZ finançant jusqu'à 50 % de l'acquisition, TVA réduite à 5,5 % dans les zones éligibles, frais de notaire réduits et exonération de taxe foncière. Le paiement échelonné facilite la gestion budgétaire et le bien est livré sans travaux à prévoir. Néanmoins, le délai d'attente (12 à 24 mois) et le prix au m² plus élevé que dans l'ancien sont des paramètres à intégrer dans la réflexion.
L'achat en VEFA reste l'un des modes d'acquisition les mieux encadrés du droit immobilier français. La combinaison de la garantie financière d'achèvement, des garanties constructeur et du paiement échelonné offre un niveau de sécurité juridique supérieur à l'achat dans l'ancien, à condition de vérifier scrupuleusement le contrat de réservation et de choisir un promoteur solide.
À Qui S'adresse l'Achat en VEFA ?
L'achat en VEFA correspond à des profils d'acquéreurs variés, chacun y trouvant des avantages spécifiques en fonction de sa situation patrimoniale, de ses objectifs et de son horizon de placement.
Les primo-accédants constituent le profil le plus naturellement adapté à la VEFA. N'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années, ils accèdent au cumul le plus avantageux d'aides : PTZ finançant jusqu'à 50 % de l'acquisition, TVA à 5,5 % dans les zones éligibles, frais de notaire à 2 ou 3 %, et exonération de taxe foncière pendant deux ans. Le paiement échelonné sur la durée de construction (12 à 24 mois) leur permet de constituer progressivement leur apport tout en bénéficiant d'un bien livré aux normes les plus récentes. La garantie financière d'achèvement et les garanties constructeur éliminent les principaux risques financiers liés à un premier achat.
Les jeunes couples et familles en constitution trouvent dans la VEFA la possibilité de concevoir un logement adapté à l'évolution de leur foyer. Les TMA permettent d'anticiper les besoins futurs : ajout d'une cloison pour une chambre d'enfant, aménagement d'un espace bureau, adaptation de la salle de bains. Les normes RE2020 garantissent un confort thermique et acoustique optimal, avec des charges énergétiques maîtrisées sur le long terme. La livraison sans travaux constitue un avantage décisif pour des ménages dont le budget est souvent contraint par le remboursement du prêt immobilier.
Les investisseurs locatifs utilisent la VEFA comme outil de constitution patrimoniale. Le statut LMNP permet une optimisation fiscale significative, avec un amortissement comptable du bien sur plusieurs décennies en régime réel. Le logement neuf attire des locataires prêts à payer un loyer supérieur grâce à la qualité des prestations (isolation, équipements, parties communes modernes). L'absence de travaux pendant les premières années réduit la vacance locative et les charges d'entretien. Le nouveau statut du bailleur privé offre un cadre complémentaire pour les investisseurs souhaitant proposer des loyers modérés en échange d'avantages fiscaux.
Les cadres et professions libérales en mobilité apprécient la VEFA pour la sécurité juridique qu'elle procure. Achetant souvent à distance (mutation professionnelle, expatriation temporaire), ils s'appuient sur le cadre contractuel strict et les garanties constructeur pour sécuriser leur acquisition sans pouvoir visiter régulièrement le chantier. Le paiement échelonné s'adapte à des revenus souvent dynamiques mais irréguliers.
Les préretraités et retraités actifs voient dans la VEFA l'opportunité d'acquérir un logement parfaitement adapté à leur prochaine phase de vie. L'accessibilité PMR (Personne à Mobilité Réduite) est intégrée dès la conception dans les logements neufs, anticipant les besoins futurs. Le confort acoustique et thermique des constructions RE2020 répond à des exigences de qualité de vie élevées. L'absence de travaux de rénovation à prévoir pendant au moins une décennie offre une sérénité financière appréciable pour des ménages dont les revenus seront progressivement remplacés par des pensions.
Les secundo-accédants qui revendent un premier bien pour en acquérir un plus grand ou mieux situé trouvent dans la VEFA un cadre sécurisé. Le produit de la revente de leur bien actuel peut servir d'apport conséquent, limitant le recours à l'emprunt. Même sans le PTZ (réservé aux primo-accédants), ils bénéficient des frais de notaire réduits, des garanties constructeur et de la performance énergétique du neuf. Le délai de construction peut être mis à profit pour vendre leur bien actuel dans de bonnes conditions de marché.
Quel que soit votre profil, Ganeden met à votre disposition des guides pratiques, des analyses de marché et des outils de simulation pour vous accompagner dans chaque étape de votre projet d'achat en VEFA.

La VEFA s'adapte à des profils variés, du primo-accédant à l'investisseur locatif
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