Premier achat
Guides et conseils pour les primo accédants souhaitant acheter leur résidence principale.
Premier Achat Immobilier : le Guide Complet du Primo-Accédant
Plus de 560 000 Français concrétisent chaque année leur premier achat immobilier. Avec des taux stabilisés autour de 3,27 % sur 20 ans et un PTZ élargi, le contexte est favorable pour devenir propriétaire. Découvrez toutes les étapes, les aides et les stratégies pour réussir votre projet.
Le Premier Achat Immobilier en France
Le premier achat immobilier désigne l'acquisition d'un bien immobilier par une personne ou un couple qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années. Ce statut de primo-accédant, défini par l'article L. 31-10-3 du Code de la construction et de l'habitation, ouvre l'accès à des dispositifs financiers exclusifs : prêt à taux zéro (PTZ), prêt Action Logement à 1 %, TVA réduite à 5,5 % dans certaines zones et exonération temporaire de taxe foncière pour les logements neufs.
Selon les données de l'Observatoire Crédit Logement, les primo-accédants représentent plus de 50 % de la production de crédits à l'habitat pour l'acquisition d'une résidence principale en France. Le profil type du primo-accédant en France est un individu de 33 ans, percevant un revenu moyen de 3 709 EUR par mois, avec un apport personnel moyen de 39 000 EUR représentant environ 24 % du montant total du prêt (source : Observatoire Crédit Logement, 2024).
L'accession à la propriété constitue un pilier fondamental de la constitution du patrimoine des ménages français. En devenant propriétaire, le primo-accédant transforme un loyer mensuel versé à fonds perdu en un investissement patrimonial concret. Chaque mensualité de crédit le rapproche de la pleine propriété du bien, tout en bénéficiant de l'exonération de plus-value à la revente de sa résidence principale, un avantage fiscal considérable.
Le marché immobilier français a connu un rebond significatif : après un creux à 750 000 transactions en 2024, le volume est remonté à 921 000 ventes à fin septembre 2025, soit une hausse de 11 % sur un an (source : Notaires de France, bilan 2025). Les prévisions pour 2026 anticipent 980 000 logements vendus, confirmant une trajectoire de reprise favorable aux acquéreurs.
Pour un primo-accédant, comprendre les mécanismes du marché, les étapes du processus d'achat et les dispositifs d'aide disponibles est essentiel pour transformer ce projet de vie en réalité concrète. Ce guide détaille chaque aspect de l'accession à la propriété, des premiers calculs de capacité d'emprunt jusqu'à la signature de l'acte authentique chez le notaire.
Les Avantages du Premier Achat Immobilier
Constitution de Patrimoine
Chaque mensualité de crédit immobilier vous rapproche de la pleine propriété. Contrairement au loyer versé à fonds perdu, votre remboursement construit un actif tangible dont la valeur historique progresse en moyenne de 2 à 3 % par an sur le long terme en France (source : Insee, indices des prix des logements).
Avantages Fiscaux Exclusifs
Le statut de primo-accédant ouvre l'accès au PTZ couvrant jusqu'à 50 % du montant de l'opération, à la TVA réduite à 5,5 % en zones ANRU et QPV, et à l'exonération de taxe foncière pendant 2 ans pour les logements neufs. L'exonération totale de plus-value à la revente de la résidence principale complète ces avantages.
Protection Contre l'Inflation Locative
Les loyers augmentent chaque année selon l'IRL (Indice de Référence des Loyers), atteignant +3,49 % sur un an au premier trimestre 2024 (source : Insee). La mensualité d'un prêt à taux fixe reste constante pendant toute la durée du crédit, protégeant le propriétaire contre cette inflation.
Stabilité et Sécurité du Logement
Le propriétaire n'est plus soumis aux aléas du marché locatif : congé pour vente, hausse des loyers ou refus de renouvellement de bail. La propriété garantit une stabilité résidentielle pour toute la famille, avec la liberté d'aménager et de rénover sans autorisation du bailleur.
Effet de Levier du Crédit
Le crédit immobilier permet d'acquérir un bien d'une valeur bien supérieure à votre épargne disponible. Avec un apport de 39 000 EUR, un primo-accédant peut financer un projet de 250 000 à 300 000 EUR, profitant de l'effet de levier pour multiplier la rentabilité de son investissement initial.
Transmission Patrimoniale
L'immobilier constitue le premier poste du patrimoine des ménages français, représentant **61 % du patrimoine brut** des ménages (source : Insee, comptes de patrimoine 2023). La résidence principale représente un actif transmissible aux héritiers, offrant une sécurité financière intergénérationnelle.
Évaluez Votre Capacité d'Achat Immobilier
Découvrez votre budget d'acquisition réaliste en fonction de vos revenus, de votre apport et des aides auxquelles vous avez droit en tant que primo-accédant.
Comment Fonctionne le Premier Achat Immobilier ?
Le processus d'acquisition immobilière en France suit un parcours structuré, encadré juridiquement, qui se déroule généralement sur 4 à 6 mois entre la première recherche et la remise des clés. Comprendre chaque étape permet d'anticiper les délais, les coûts et les décisions clés.
Étape 1 : Définition du budget et capacité d'emprunt. Avant toute recherche, il est indispensable de calculer précisément votre capacité d'acquisition. Les banques appliquent la règle du taux d'endettement maximal de 35 % des revenus nets (recommandation du HCSF depuis janvier 2022). Pour un couple gagnant 5 000 EUR nets mensuels, la mensualité maximale s'élève à 1 750 EUR. Sur 20 ans au taux moyen de 3,27 % (source : Observatoire Crédit Logement, février 2026), cela représente une capacité d'emprunt d'environ 290 000 EUR, à laquelle s'ajoute votre apport personnel.
Étape 2 : Recherche du bien. Consultez les annonces sur les portails immobiliers (SeLoger, Leboncoin, Bien'ici), sollicitez les agences immobilières locales et activez votre réseau personnel. Pour chaque bien visité, vérifiez le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), les charges de copropriété, la taxe foncière et les éventuels travaux votés ou à prévoir.
Étape 3 : Offre d'achat. Une fois le bien trouvé, adressez une offre d'achat écrite au vendeur en précisant le prix proposé et le délai de validité (généralement 7 à 14 jours). Selon les données de marché, la marge de négociation moyenne se situe entre 3 et 7 % du prix affiché selon les zones géographiques et l'état du bien.
Étape 4 : Compromis ou promesse de vente. Ce document juridique engage les deux parties. L'acheteur verse un dépôt de garantie de 5 à 10 % du prix, conservé par le notaire. Le délai de rétractation légal est de 10 jours calendaires à compter de la notification du compromis (article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation).
Étape 5 : Recherche du financement. Vous disposez en moyenne de 45 à 60 jours (selon les termes du compromis) pour obtenir votre offre de prêt. Sollicitez plusieurs banques ou faites appel à un courtier pour comparer les propositions. La durée moyenne d'emprunt atteint 254 mois soit 21 ans et 2 mois en janvier 2026 (source : Observatoire Crédit Logement). N'oubliez pas de comparer le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui intègre tous les frais du crédit.
Étape 6 : Signature de l'acte authentique. Chez le notaire, l'acte de vente officialise le transfert de propriété. Vous réglez le solde du prix, les frais de notaire et récupérez les clés de votre nouveau logement. Les frais de notaire représentent 7 à 8 % du prix dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf.
Les 6 Étapes Clés de Votre Premier Achat
Définir Votre Budget et Capacité d'Emprunt
Calculez votre capacité d'acquisition en tenant compte de vos revenus, de votre apport personnel, du taux d'endettement maximal de 35 % et des aides primo-accédant éligibles (PTZ, Action Logement). Un courtier ou votre banque peut réaliser cette simulation gratuitement.
Rechercher et Visiter les Biens
Définissez vos critères prioritaires (localisation, surface, nombre de pièces, performance énergétique) et consultez les annonces sur les portails spécialisés. Visitez au moins 5 à 10 biens pour affiner votre perception du marché local et votre capacité de négociation.
Formuler une Offre d'Achat
Adressez une offre écrite au vendeur avec un prix argumenté. Appuyez votre négociation sur les éléments objectifs : DPE du bien, travaux à prévoir, prix au mètre carré du quartier, durée de mise en vente du bien.
Signer le Compromis de Vente
Ce document engage juridiquement les deux parties. Vérifiez toutes les conditions suspensives (obtention du prêt, résultat des diagnostics). Vous disposez de 10 jours de rétractation après signature.
Obtenir Votre Financement
Sollicitez plusieurs banques ou un courtier pour obtenir les meilleures conditions de prêt. Comparez le TAEG, négociez l'assurance emprunteur (la loi Lemoine permet de changer à tout moment) et intégrez les aides primo-accédant dans votre plan de financement.
Signer l'Acte Authentique et Recevoir les Clés
La signature chez le notaire officialise le transfert de propriété. Vous réglez le solde du prix et les frais d'acquisition, puis recevez les clés de votre nouveau logement. Félicitations, vous êtes propriétaire.
Acheter dans le Neuf ou dans l'Ancien ?
Quel type de bien choisir pour votre premier achat ?
Immobilier Neuf
- Frais de notaire réduits : 2 à 3 % du prix d'achat
- Exonération de taxe foncière pendant 2 ans
- Normes RT 2020 / RE 2020 : performance énergétique optimale (DPE A ou B)
- Garanties constructeur de 1 à 10 ans (parfait achèvement, biennale, décennale)
- Éligibilité maximale au PTZ (jusqu'à 50 % du montant)
- Prix d'achat 15 à 20 % supérieur à l'ancien à surface équivalente
- Délai de livraison : 12 à 24 mois en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement)
Immobilier Ancien
- Prix d'achat inférieur de 15 à 20 % par rapport au neuf
- Disponibilité immédiate : emménagement rapide après signature
- Choix d'emplacement plus large, y compris centres-villes historiques
- Cachet architectural : parquets, moulures, hauteur sous plafond
- Frais de notaire de 7 à 8 % du prix d'achat
- Travaux de rénovation à prévoir : isolation, électricité, plomberie (18 000 à 25 000 EUR en moyenne)
- DPE variable : vérifier la classe énergétique avant toute offre
Les Chiffres Clés du Premier Achat Immobilier en France
| Indicateur | Donnée | Source |
|---|---|---|
| Âge moyen du primo-accédant | 33 ans | Observatoire Crédit Logement, 2024 |
| Revenu moyen du foyer primo-accédant | 3 709 EUR/mois | Observatoire Crédit Logement, 2024 |
| Apport personnel moyen | 39 000 EUR (24 % du prêt) | Observatoire Crédit Logement, 2024 |
| Taux moyen sur 20 ans | 3,27 % | Observatoire Crédit Logement, février 2026 |
| Durée moyenne d'emprunt | 254 mois (21 ans 2 mois) | Observatoire Crédit Logement, janvier 2026 |
| Frais de notaire (ancien) | 7 à 8 % du prix d'achat | Notaires de France |
| Frais de notaire (neuf) | 2 à 3 % du prix d'achat | Notaires de France |
| Volume de transactions (2025) | 921 000 ventes | Notaires de France, bilan 2025 |
| Prévision transactions 2026 | 980 000 ventes | Meilleurs Agents, baromètre 2026 |
| Part des primo-accédants dans les crédits habitat | Plus de 50 % | Banque de France, 2025 |
| Plafond PTZ (zone A) | 195 000 EUR | Service Public, 2026 |
| Prêt Action Logement | 30 000 EUR à 1 % sur 25 ans | Action Logement, 2025 |
Comparez les Solutions de Financement
Chaque situation est unique. Simulez votre plan de financement en intégrant PTZ, prêt Action Logement et crédit classique pour obtenir le montage optimal.
Le Financement du Premier Achat : Aides et Dispositifs
Le financement constitue le volet décisif de tout premier achat immobilier. Plusieurs dispositifs d'aide spécifiques aux primo-accédants permettent de réduire significativement le coût global de l'opération.
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ). Prolongé jusqu'au 31 décembre 2027, le PTZ est le dispositif phare pour les primo-accédants. Les nouvelles conditions applicables depuis janvier 2026 élargissent considérablement l'accès : les plafonds de revenus ont été revalorisés de 8 à 13 % selon les zones, et les montants finançables ont été relevés de 99 000 EUR minimum à 195 000 EUR maximum (contre 79 000 à 156 000 EUR auparavant). Le PTZ peut financer jusqu'à 50 % du montant de l'opération pour l'achat dans le neuf. Dans l'ancien en zones B2 et C, le PTZ reste accessible à condition que les travaux représentent au moins 25 % du coût total (source : Service Public, 2026).
Le Prêt Action Logement. Destiné aux salariés d'entreprises privées de 10 salariés et plus, ce prêt propose jusqu'à 30 000 EUR remboursables sur 25 ans à un taux nominal de 1 % hors assurance. Une prime de 10 000 EUR est également disponible pour l'acquisition d'un logement neuf. Les plafonds de revenus varient selon les zones géographiques : 43 953 EUR en zone A bis/A, 35 825 EUR en zone B1, 32 243 EUR en zones B2 et C (source : Action Logement, 2025).
Le Prêt d'Accession Sociale (PAS). Ce prêt conventionné permet de financer jusqu'à 100 % de l'opération immobilière sans apport personnel. Il ouvre également droit à l'APL (Aide Personnalisée au Logement) pour les ménages modestes, réduisant ainsi la charge mensuelle de remboursement.
L'assurance emprunteur. La loi Lemoine, en vigueur depuis le 1er juin 2022, permet de changer d'assurance de prêt à tout moment, sans frais ni pénalité. Pour les prêts inférieurs à 200 000 EUR remboursés avant 60 ans, le questionnaire de santé est supprimé. Comparer les offres d'assurance permet d'économiser plusieurs milliers d'euros sur la durée totale du prêt : la délégation d'assurance génère en moyenne une économie de 30 à 50 % par rapport à l'assurance groupe de la banque (source : UFC Que Choisir, 2024).
La TVA réduite à 5,5 %. Les logements neufs situés dans les zones ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) et les QPV (Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville) bénéficient d'une TVA réduite à 5,5 % au lieu de 20 %, représentant une économie substantielle pouvant atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros sur le prix d'acquisition.
Évolution du Marché Immobilier en France
Source : Notaires de France, Observatoire Crédit Logement, 2025. (p) = prévisions Meilleurs Agents.
Risques et Cadre Légal du Premier Achat Immobilier
Devenir propriétaire constitue un engagement financier et juridique majeur. Identifier les risques et comprendre le cadre légal protège le primo-accédant contre les mauvaises surprises.
Le risque de surendettement. Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose depuis janvier 2022 un taux d'endettement maximal de 35 % des revenus nets et une durée de crédit limitée à 25 ans (27 ans en cas d'achat en VEFA ou avec travaux importants). Ces garde-fous protègent les emprunteurs, mais il est essentiel de calculer votre reste à vivre (revenus nets moins toutes les charges fixes) pour vérifier que votre train de vie reste compatible avec les mensualités de crédit.
Le risque lié au DPE et aux passoires thermiques. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être mis en location. Les logements classés F suivront en 2028, puis les E en 2034. Pour un premier achat, le DPE conditionne non seulement la valeur du bien, mais aussi sa capacité locative future en cas de revente ou de mise en location. Les banques financent mieux les biens performants énergétiquement et appliquent parfois des décotes sur les passoires thermiques. L'audit énergétique est obligatoire depuis le 1er janvier 2025 pour la vente de maisons classées E, F ou G (source : Ministère de la Transition écologique).
Les diagnostics immobiliers obligatoires. Le dossier de diagnostic technique (DDT) doit comporter : DPE, diagnostic amiante (logements construits avant le 1er juillet 1997), diagnostic plomb (logements construits avant le 1er janvier 1949), diagnostic termites (zones concernées), état des risques et pollutions (ERP), diagnostic électricité et gaz (installations de plus de 15 ans), et métrage Carrez pour les lots de copropriété. Le coût moyen d'un DPE est de 180 EUR pour un appartement standard de 3 pièces (source : données de marché 2025).
Le délai de rétractation et les conditions suspensives. L'acheteur bénéficie d'un délai de rétractation de 10 jours calendaires après la notification du compromis de vente (article L. 271-1 du CCH). Au-delà de ce délai, le compromis engage juridiquement les deux parties. Les conditions suspensives (obtention du prêt, résultat des diagnostics, absence de servitudes non déclarées) protègent l'acheteur en cas d'imprévu.
Les frais cachés à anticiper. Au-delà du prix d'achat et des frais de notaire, le primo-accédant doit prévoir : les frais de garantie du prêt (hypothèque ou caution, entre 1 et 2 % du montant emprunté), les frais de courtage éventuels (0,5 à 1 % du montant emprunté), les frais de déménagement, la taxe foncière (variable selon les communes, entre 500 et 3 000 EUR par an pour un logement standard), et les éventuels travaux de mise aux normes ou de confort.
L'assurance emprunteur obligatoire. Si les banques exigent systématiquement une assurance emprunteur, la loi Lagarde (2010) et la loi Lemoine (2022) garantissent le libre choix de l'assureur et la possibilité de changer à tout moment. Les garanties minimales couvrent le décès et la PTIA (Perte Totale et Irréversible d'Autonomie), auxquelles s'ajoutent souvent l'ITT (Incapacité Temporaire de Travail) et l'IPP/IPT (Invalidité Permanente Partielle ou Totale).
Questions Fréquentes sur le Premier Achat Immobilier
Qu'est-ce qu'un primo-accédant exactement ?
Un primo-accédant est une personne qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années précédant son nouvel achat. Ce statut est défini par l'article L. 31-10-3 du Code de la construction et de l'habitation. Il s'applique aussi bien aux personnes n'ayant jamais été propriétaires qu'à celles ayant vendu leur résidence principale il y a plus de deux ans.
Quel est l'âge moyen pour un premier achat immobilier en France ?
L'âge moyen du premier achat immobilier en France est de 33 ans selon l'Observatoire Crédit Logement (données 2024). Cette moyenne varie selon les régions : en Île-de-France, l'âge moyen tend vers 35 à 36 ans en raison des prix plus élevés, tandis qu'en province, il peut descendre à 30 ou 31 ans.
Quel apport personnel faut il pour un premier achat ?
L'apport personnel moyen des primo-accédants en France s'élève à environ 39 000 EUR, représentant 24 % du montant total du prêt (source : Observatoire Crédit Logement, 2024). Les banques demandent généralement un minimum de 10 % du prix du bien pour couvrir les frais de notaire. Un apport supérieur à 20 % permet d'obtenir de meilleures conditions de taux.
Peut-on acheter sans apport en tant que primo-accédant ?
Oui, il est possible d'acheter sans apport personnel grâce au Prêt d'Accession Sociale (PAS) qui finance jusqu'à 100 % de l'opération. Le PTZ peut également compléter un financement à 110 % (prix du bien + frais de notaire). Certaines banques acceptent les dossiers sans apport pour les profils présentant des revenus stables et une bonne gestion financière, même si les conditions de taux seront moins avantageuses.
Quelles sont les conditions du PTZ en 2026 ?
Le PTZ 2026 bénéficie de conditions élargies : les plafonds de revenus ont été revalorisés de 8 à 13 % selon les zones, les montants finançables vont de 99 000 EUR à 195 000 EUR (contre 79 000 à 156 000 EUR auparavant), et le dispositif est prolongé jusqu'au 31 décembre 2027. Le PTZ finance jusqu'à 50 % du montant dans le neuf et reste accessible dans l'ancien en zones B2/C si les travaux représentent 25 % du coût total.
Comment bénéficier du prêt Action Logement ?
Le prêt Action Logement est accessible aux salariés des entreprises privées non agricoles de 10 salariés et plus. Il propose jusqu'à 30 000 EUR à 1 % sur 25 ans maximum. Pour en bénéficier, vous devez être primo-accédant (ou ne pas avoir été propriétaire depuis 10 ans), respecter les plafonds de ressources de votre zone géographique et utiliser le bien comme résidence principale. La demande se fait directement sur le site d'Action Logement.
Quelles sont les étapes pour obtenir un crédit immobilier ?
Les étapes sont : évaluation de votre capacité d'emprunt, constitution du dossier (bulletins de salaire, avis d'imposition, relevés bancaires des 3 derniers mois, justificatif d'apport), sollicitation de plusieurs banques ou d'un courtier, réception des offres de prêt, comparaison des TAEG, acceptation de l'offre après le délai de réflexion obligatoire de 10 jours, et déblocage des fonds le jour de la signature chez le notaire.
Faut-il passer par un courtier pour son premier achat ?
Le courtier immobilier n'est pas obligatoire, mais il est particulièrement utile pour un premier achat. Il négocie les taux auprès de plusieurs banques simultanément, optimise le montage financier en intégrant les aides primo-accédant, et accompagne le dossier jusqu'au déblocage des fonds. Ses honoraires représentent généralement 0,5 à 1 % du montant emprunté, un investissement souvent rentabilisé par les économies réalisées sur le taux.
Combien de temps dure le processus d'achat immobilier ?
Le processus complet dure en moyenne 4 à 6 mois : 1 à 3 mois de recherche active, 7 à 14 jours pour la négociation et l'offre d'achat, 10 jours de délai de rétractation après le compromis, 45 à 60 jours pour obtenir le financement, et la signature de l'acte authentique. En VEFA (achat sur plan), le délai total peut atteindre 18 à 24 mois jusqu'à la livraison.
Quels sont les avantages fiscaux du premier achat immobilier ?
Les principaux avantages fiscaux pour le primo-accédant sont : l'exonération totale de plus-value à la revente de la résidence principale, l'abattement de 30 % sur la valeur de la résidence principale pour le calcul de l'IFI, l'exonération de taxe foncière pendant 2 ans pour les logements neufs dans de nombreuses communes, la TVA réduite à 5,5 % en zones ANRU/QPV, et la possibilité de déduire les intérêts d'emprunt dans le cadre de certains dispositifs.
Quels sont les frais de notaire pour un premier achat ?
Les frais de notaire représentent 7 à 8 % du prix d'achat dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Pour un bien ancien à 200 000 EUR, comptez environ 16 000 EUR. Ces frais sont composés à 80 % de taxes reversées à l'État (droits de mutation) et à 20 % d'émoluments du notaire. Le notaire peut accorder une remise maximale de 20 % sur ses émoluments.
La résidence principale est elle exonérée de plus-value à la revente ?
Oui, la vente de la résidence principale bénéficie d'une exonération totale de l'impôt sur la plus-value immobilière, quelle que soit la durée de détention. Cette exonération s'applique au logement effectivement occupé à titre de résidence principale au moment de la vente. C'est l'un des avantages fiscaux les plus significatifs de l'accession à la propriété.
Quelle est la taxe foncière pour un logement neuf ?
Les logements neufs bénéficient d'une exonération totale ou partielle de taxe foncière pendant 2 ans à compter de l'achèvement des travaux, selon les délibérations de la commune. Pour en bénéficier, le propriétaire doit déposer une déclaration au centre des impôts fonciers dans les 90 jours suivant l'achèvement. Après cette période, la taxe foncière varie fortement selon les communes, de 500 à plus de 3 000 EUR par an.
Combien coûte un premier achat immobilier au total ?
Le coût total d'un premier achat comprend : le prix du bien, les frais de notaire (7 à 8 % dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf), les frais de garantie du prêt (1 à 2 % du montant emprunté), les éventuels frais de courtage (0,5 à 1 %), le coût total du crédit (intérêts + assurance), les frais de déménagement, et les éventuels travaux. Pour un bien à 250 000 EUR dans l'ancien, le coût global peut atteindre 300 000 à 320 000 EUR tout compris.
Quel est le taux d'intérêt moyen pour un crédit immobilier en 2026 ?
En février 2026, les taux moyens s'établissent à 3,18 % sur 15 ans, 3,27 % sur 20 ans et 3,39 % sur 25 ans (source : Observatoire Crédit Logement). L'Observatoire anticipe un taux moyen de 3,55 % au quatrième trimestre 2026. Ces taux incluent uniquement le taux nominal ; le TAEG (intégrant assurance, frais de garantie et frais de dossier) est plus élevé.
Vaut-il mieux acheter dans le neuf ou dans l'ancien ?
Le choix dépend de votre situation. Le neuf offre des frais de notaire réduits (2 à 3 %), des normes énergétiques optimales, des garanties constructeur et une éligibilité maximale au PTZ, mais avec un prix 15 à 20 % supérieur et un délai de livraison. L'ancien propose des prix plus bas, une disponibilité immédiate et un choix d'emplacement plus large, mais avec des frais de notaire de 7 à 8 % et des travaux potentiels.
Comment négocier le prix d'un bien immobilier ?
Appuyez votre négociation sur des éléments objectifs : le DPE du bien (un classement E, F ou G justifie une décote), les travaux à prévoir (demandez des devis), le prix au mètre carré du quartier (consultez les bases de données des notaires), et la durée de mise en vente (un bien présent depuis plus de 3 mois indique une marge de négociation). La marge moyenne de négociation se situe entre 3 et 7 % du prix affiché.
Qu'est-ce que le DPE et pourquoi est il important ?
Le Diagnostic de Performance Énergétique classe les logements de A (très performant) à G (passoire thermique). Il est obligatoire pour toute vente et doit figurer dans les annonces. Depuis 2025, les logements classés G ne peuvent plus être loués, les F suivront en 2028. Le DPE impacte directement la valeur du bien, les conditions de financement bancaire et la capacité locative future. Un DPE coûte environ 180 EUR.
Comment choisir entre résidence principale et investissement locatif ?
La résidence principale offre l'exonération de plus-value, l'accès au PTZ et la suppression du loyer mensuel. L'investissement locatif permet de se constituer un patrimoine tout en restant flexible géographiquement, et de bénéficier de l'effet de levier du crédit avec les loyers perçus. Le choix dépend de votre stabilité professionnelle et géographique, de votre horizon de détention (acheter sa résidence principale est pertinent pour un horizon de 7 ans minimum) et de vos objectifs patrimoniaux.
Quels diagnostics immobiliers sont obligatoires pour un achat ?
Le dossier de diagnostic technique obligatoire comprend : le DPE, le diagnostic amiante (biens construits avant juillet 1997), le diagnostic plomb (biens construits avant janvier 1949), le diagnostic termites (zones arrêtées), l'état des risques et pollutions (ERP), les diagnostics électricité et gaz (installations de plus de 15 ans), et le métrage Carrez (lots de copropriété). Depuis 2025, l'audit énergétique est obligatoire pour les maisons classées E, F ou G.
Comment changer d'assurance emprunteur avec la loi Lemoine ?
La loi Lemoine permet de changer d'assurance emprunteur à tout moment, sans frais ni pénalité. La procédure est simplifiée : un simple courrier ou courriel suffit (plus besoin de lettre recommandée). Le nouvel assureur doit proposer des garanties au moins équivalentes. Pour les prêts inférieurs à 200 000 EUR remboursés avant 60 ans, aucun questionnaire de santé n'est exigé. L'économie moyenne est de 30 à 50 % par rapport à l'assurance groupe bancaire.
Quelles erreurs faut il éviter lors d'un premier achat ?
Les erreurs les plus fréquentes sont : sous-estimer le budget global (ne pas prévoir les frais annexes), accepter la première offre de prêt sans comparer, négliger l'inspection du bien et les diagnostics, signer le compromis sous le coup de l'émotion sans l'avoir lu attentivement, ne pas vérifier les charges de copropriété et les travaux votés, et attendre trop longtemps le bien parfait (après un an de recherche et plus de 20 visites, il est recommandé de recadrer ses critères).
Le premier achat immobilier est avant tout un projet patrimonial de long terme. La clé du succès réside dans la préparation rigoureuse du plan de financement, l'exploitation de tous les dispositifs d'aide disponibles et la capacité à projeter ses besoins sur un horizon de 7 à 10 ans. Un primo-accédant bien accompagné transforme cette étape décisive en fondation solide de son patrimoine.
À Qui S'adresse le Premier Achat Immobilier ?
Le premier achat immobilier concerne des profils variés, chacun avec des besoins, des contraintes et des stratégies spécifiques.
Les jeunes actifs (25 à 32 ans). Souvent en début de carrière avec un CDI récent, ces primo-accédants disposent d'un apport limité mais de revenus en progression. Le PTZ et le prêt Action Logement sont des leviers déterminants pour ce profil. L'achat d'un studio ou d'un deux-pièces constitue fréquemment la première étape, avec un objectif de revente ou de mise en location dans 5 à 7 ans pour financer un bien plus grand.
Les couples en projet familial (28 à 38 ans). Ce profil représente la majorité des primo-accédants : six sur dix réalisent leur premier achat en couple (source : Observatoire Crédit Logement). L'objectif est un logement familial durable (T3 ou T4), idéalement proche des écoles, des transports et des commerces. Le cumul de deux revenus augmente significativement la capacité d'emprunt. La question du neuf versus l'ancien se pose fréquemment pour ce profil, avec l'arbitrage entre la performance énergétique du neuf et le charme des quartiers établis de l'ancien.
Les investisseurs patrimoniaux (30 à 45 ans). Certains primo-accédants choisissent d'acquérir un bien locatif avant leur résidence principale, profitant de l'effet de levier du crédit et des revenus locatifs pour renforcer leur capacité d'emprunt future. Cette stratégie est particulièrement pertinente pour les personnes travaillant dans des zones tendues où le ratio prix/loyer est défavorable à l'achat de la résidence principale.
Les locataires en fin de bail (35 à 50 ans). Après des années de location, ces profils souhaitent convertir leurs loyers en investissement patrimonial. Ils disposent souvent d'une épargne confortable et d'une situation professionnelle stable. Leur priorité est la sécurité du logement et la protection contre l'inflation locative. Le prêt Action Logement et les aides locales à l'accession constituent des leviers précieux pour ce profil.
Les familles monoparentales. L'accession à la propriété représente un enjeu de stabilité résidentielle majeur pour les familles monoparentales. Le PAS (Prêt d'Accession Sociale) et le PTZ sont particulièrement adaptés à ce profil, permettant un financement accessible même avec des revenus modestes. Certaines collectivités locales proposent des aides complémentaires ciblées.
Les salariés en mobilité géographique. Pour les actifs susceptibles de changer de ville dans les années à venir, le premier achat peut s'orienter vers un investissement locatif dans une zone à forte demande locative, ou vers un bien dans la ville d'installation définitive envisagée. La flexibilité du projet est ici déterminante.
Lancez Votre Projet Immobilier
Vous êtes prêt à franchir le pas ? Ganeden vous accompagne avec des analyses approfondies, des outils de simulation et des conseils d'experts pour chaque étape de votre premier achat immobilier.
Articles et ressources
Simulateurs et calculateurs
Comparateur de programmes neufs
Comparez les programmes immobiliers neufs par localisation, prix, prestations et disponibilité.
Simulateur frais de notaire
Estimez les frais de notaire pour votre acquisition immobilière, dans le neuf comme dans l'ancien.
Restez informé
Recevez nos derniers guides et analyses sur ce thème directement dans votre boîte mail.