L'équipe Ganeden·22 février 2026·20 min de lecture
L'achat immobilier en France suit un processus structuré en sept étapes principales, du calcul de votre budget jusqu'à la remise des clés par le notaire. Ce parcours dure en moyenne six à douze mois et mobilise plusieurs acteurs : banquiers, agents immobiliers, notaires et diagnostiqueurs. Que vous soyez primo accédant ou investisseur, comprendre chaque phase vous permettra de sécuriser votre acquisition et d'éviter les erreurs les plus fréquentes.
À retenir :
Un achat immobilier prend en moyenne 6 à 12 mois, de la définition du budget à la signature de l'acte authentique
L'apport personnel recommandé se situe entre 10 % et 20 % du prix du bien, principalement pour couvrir les frais de notaire
Le compromis de vente ouvre un délai de rétractation légal de 10 jours pour l'acquéreur, sans justification ni pénalité
Les frais de notaire représentent 7 à 8,5 % du prix dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) peut financer jusqu'à 50 % du prix, avec un plafond de 180 000 euros en 2026
Définir son budget et évaluer sa capacité d'emprunt
La première étape de tout projet immobilier consiste à poser un cadre financier réaliste. Sans cette base, vous risquez de perdre du temps sur des biens inaccessibles ou, à l'inverse, de sous estimer votre pouvoir d'achat.
Calculer sa capacité d'emprunt
La capacité d'emprunt dépend de trois paramètres fondamentaux : vos revenus nets mensuels, vos charges fixes existantes et le taux d'endettement maximal autorisé. Depuis les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), le taux d'endettement ne peut excéder 35 % des revenus nets, assurance emprunteur incluse.
En février 2026, les taux de crédit immobilier se situent en moyenne entre 3,10 % et 3,35 % selon la durée d'emprunt, d'après les données du baromètre CAFPI. Les meilleures offres descendent autour de 2,64 % sur 10 ans et 3,10 % sur 25 ans.
Durée du prêt
Taux moyen (février 2026)
Meilleur taux constaté
10 ans
2,96 %
2,64 %
15 ans
3,13 %
2,92 %
20 ans
3,26 %
3,00 %
25 ans
3,35 %
3,10 %
Source : baromètre CAFPI, février 2026
Constituer son apport personnel
Les banques exigent généralement un apport personnel minimum de 10 % du prix du bien. Cette somme couvre principalement les frais annexes (notaire, garantie, frais de dossier). Un apport de 20 % à 30 % améliore significativement les conditions de prêt proposées par les établissements bancaires, selon les analyses d'Empruntis.
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L'apport personnel provient le plus souvent de l'épargne accumulée sur un livret A, un Plan Épargne Logement (PEL) ou une assurance vie. Les donations familiales constituent également une source fréquente : environ un tiers des primo accédants reçoivent une aide parentale pour boucler leur plan de financement. Pensez également au déblocage anticipé de votre épargne salariale (participation, intéressement), autorisé pour l'achat de la résidence principale.
Pour un bien à 300 000 euros dans l'ancien, un apport de 10 % représente 30 000 euros, tandis qu'un apport de 20 % atteint 60 000 euros. L'écart se répercute directement sur le taux proposé par la banque et sur le montant total des intérêts versés sur la durée du prêt.
Estimer les frais annexes
Au prix d'achat du bien s'ajoutent plusieurs postes de dépenses souvent sous estimés par les acquéreurs :
Frais de notaire : 7 à 8,5 % du prix dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf (source : economie.gouv.fr)
Frais de garantie : 1 à 2 % du montant emprunté (hypothèque ou caution)
Frais de dossier bancaire : 500 à 1 500 euros selon les établissements
Frais d'agence immobilière : 3 à 8 % du prix de vente, généralement à la charge du vendeur
Pour un bien ancien à 250 000 euros, les frais de notaire atteignent environ 18 750 à 21 250 euros. Les droits de mutation (ou taxe de publicité foncière) constituent la part principale, fixée entre 5,09 % et 5,81 % selon le département, d'après le barème officiel du service public.
Identifier les aides disponibles
Les primo accédants bénéficient de dispositifs spécifiques qui réduisent le coût total de l'opération :
Aide
Montant maximum
Conditions principales
Prêt à Taux Zéro (PTZ)
180 000 euros (50 % du prix)
Ne pas avoir été propriétaire depuis 2 ans, plafonds de revenus
Prêt Action Logement
40 000 euros à 1 %
Salarié d'une entreprise de plus de 10 personnes
Prêt d'Accession Sociale (PAS)
Variable
Sous conditions de ressources
Aides locales
Variable
Selon la collectivité territoriale
Le PTZ a été élargi depuis le 1er avril 2025 à l'ensemble du territoire français, y compris pour les maisons individuelles neuves (source : economie.gouv.fr). Les plafonds de ressources ont été revalorisés de 8 à 13 % selon les zones.
Rechercher et sélectionner le bien immobilier
La phase de recherche représente en moyenne trois à six mois, selon les critères définis et l'état du marché local. En 2025, environ 959 000 transactions immobilières ont été enregistrées en France, avec un prix moyen national de 3 405 euros par mètre carré au troisième trimestre, selon les données de SeLoger.
Définir ses critères de recherche
Avant de consulter les annonces, hiérarchisez vos critères selon trois niveaux de priorité. Les critères non négociables concernent la localisation géographique, le nombre de pièces minimum et l'enveloppe budgétaire. Les critères importants incluent la luminosité, l'étage, la présence d'un extérieur ou d'un parking. Les critères secondaires regroupent les éléments de confort modifiables par des travaux.
L'emplacement reste le facteur déterminant de la valeur d'un bien. Contrairement à l'agencement ou à la décoration, il ne peut être modifié après l'achat. Vérifiez la proximité des transports en commun, des commerces, des écoles et des services de santé.
Organiser les visites efficacement
Préparez une grille d'évaluation standardisée pour chaque visite. Les points essentiels à inspecter comprennent l'état de la toiture, l'isolation thermique et phonique, les installations électriques et de plomberie, l'exposition et la luminosité naturelle, la copropriété (procès verbaux d'assemblée générale, montant des charges, travaux votés).
Visitez chaque bien à des horaires différents pour évaluer le bruit ambiant et l'ensoleillement. Consultez le plan local d'urbanisme (PLU) de la commune pour anticiper d'éventuels projets de construction à proximité.
Analyser le marché local
Comparez le prix au mètre carré du bien avec les références du quartier. Les bases de données des notaires (base DVF, accessible gratuitement sur app.dvf.etalab.gouv.fr) fournissent l'historique des transactions réelles. Les disparités régionales restent considérables : Paris affiche une médiane de 9 540 euros par mètre carré, contre 1 500 à 2 000 euros dans certaines villes moyennes (source : SeLoger, février 2026).
Après deux années de recul des prix (2023 et 2024), le marché immobilier français a retrouvé une trajectoire haussière modérée. Les observatoires prévoient une hausse moyenne comprise entre 1 % et 3 % en 2026, portée par la stabilisation des taux de crédit et la reprise progressive de la demande (source : Meilleurtaux). Certaines villes moyennes enregistrent des progressions supérieures à 20 %, tandis que les grandes métropoles connaissent des évolutions plus contenues.
Choisir entre l'ancien et le neuf
Le choix entre l'ancien et le neuf impacte significativement le budget et les démarches administratives. Un logement neuf offre des garanties constructeur (garantie décennale, garantie biennale, garantie de parfait achèvement), une conformité à la réglementation environnementale RE2020, des frais de notaire réduits (2 à 3 %) et l'éligibilité au PTZ sur l'ensemble du territoire. En contrepartie, le prix au mètre carré est généralement 15 à 25 % supérieur à celui de l'ancien dans le même quartier.
Un logement ancien offre un choix d'emplacement plus large, un prix d'achat souvent inférieur et la possibilité de personnaliser le bien par des travaux. Les frais de notaire sont toutefois plus élevés (7 à 8,5 %) et des travaux de mise aux normes (électricité, isolation, DPE) peuvent s'avérer nécessaires.
Formuler une offre d'achat
L'offre d'achat constitue la première formalisation juridique de votre intention d'acquérir. Bien que non obligatoire, elle sécurise votre position face aux autres acheteurs potentiels.
Rédiger l'offre dans les règles
L'offre d'achat doit contenir les mentions suivantes, conformément à l'article 1583 du Code civil :
La désignation précise du bien (adresse, surface, références cadastrales)
Le prix proposé (au prix affiché ou avec une décote négociée)
L'identité complète des deux parties (état civil, adresse)
Le délai de validité de l'offre (généralement 5 à 10 jours)
Les conditions suspensives envisagées (obtention de prêt, par exemple)
Le mode de financement prévu
Une offre acceptée par le vendeur engage les deux parties. Elle se distingue de l'offre de négociation, qui n'a aucune valeur contraignante.
Négocier le prix
La négociation s'appuie sur des éléments factuels : travaux à prévoir, résultat du DPE, écart avec les prix du marché, durée de mise en vente du bien. En 2026, les marges de négociation oscillent entre 3 % et 7 % selon les zones et les types de biens, d'après les données du réseau Capifrance.
Un bien affiché depuis plus de trois mois laisse généralement davantage de marge de négociation. Les biens classés E, F ou G au DPE constituent un levier de négociation particulièrement efficace, car l'acquéreur devra financer des travaux de rénovation énergétique pour améliorer la performance du logement. Chiffrez précisément le coût des travaux à prévoir et présentez ces estimations lors de la négociation pour justifier votre offre.
Signer le compromis de vente
Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente) est l'avant contrat qui engage vendeur et acquéreur. Il fixe les conditions définitives de la transaction.
Contenu du compromis
Le compromis précise le prix de vente convenu, la description détaillée du bien, les conditions suspensives (obtention de prêt, absence de servitude, résultat des diagnostics), le délai de réalisation de la vente (généralement trois mois) et le montant du dépôt de garantie (5 à 10 % du prix).
Le dossier de diagnostic technique (DDT) est annexé au compromis. Il comprend l'ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires.
Diagnostics immobiliers obligatoires
Depuis janvier 2026, le vendeur doit fournir les diagnostics suivants :
Diagnostic
Condition d'obligation
Validité
DPE (performance énergétique)
Surface de plancher supérieure ou égale à 50 m²
10 ans
Audit énergétique
Étiquette E, F ou G (maison individuelle)
5 ans
Amiante
Permis de construire avant juillet 1997
Illimité si négatif
Plomb (CREP)
Construction avant janvier 1949
1 an si positif, illimité si négatif
Électricité
Installation de plus de 15 ans
3 ans
Gaz
Installation de plus de 15 ans
3 ans
Termites
Zone déclarée par arrêté préfectoral
6 mois
Risques naturels et technologiques (ERP)
Toutes les ventes
6 mois
Assainissement non collectif
Habitation non raccordée au réseau public
3 ans
Bruit
Zone d'exposition au bruit des aéroports
Illimité
Source : service-public.gouv.fr, février 2026
À noter : depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire passe de 2,3 à 1,9 pour le calcul du DPE. Environ 850 000 logements classés F ou G pourraient bénéficier d'un reclassement favorable, sans travaux, grâce à cette nouvelle méthode (source : Ministère de la Transition écologique).
Délai de rétractation
L'acquéreur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la notification du compromis, conformément à l'article L271 1 du Code de la construction et de l'habitation. Ce droit s'exerce sans justification et sans pénalité financière. Le dépôt de garantie est intégralement restitué en cas de rétractation dans les délais.
Le décompte commence le lendemain de la première présentation du courrier recommandé contenant le compromis. Si le dernier jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, le délai est prolongé jusqu'au premier jour ouvrable suivant. Il est recommandé d'exercer la rétractation par lettre recommandée avec accusé de réception pour disposer d'une preuve formelle de la date d'envoi.
Dépôt de garantie et séquestre
Le dépôt de garantie, généralement fixé entre 5 % et 10 % du prix de vente, est versé au moment de la signature du compromis. Cette somme est séquestrée par le notaire ou l'agent immobilier jusqu'à la signature de l'acte authentique. Elle s'impute alors sur le prix de vente. En cas d'annulation pour non réalisation d'une condition suspensive, le dépôt est intégralement restitué à l'acquéreur. En revanche, si l'acquéreur se désiste sans motif légitime après le délai de rétractation, le vendeur conserve cette somme à titre de dommages et intérêts.
Obtenir le financement
Une fois le compromis signé, vous disposez généralement de 45 jours pour obtenir votre prêt immobilier. Ce délai constitue une condition suspensive standard.
Monter le dossier de prêt
Le dossier bancaire regroupe les pièces justificatives d'identité, de domicile, de revenus (trois derniers bulletins de salaire, deux derniers avis d'imposition) et de patrimoine. Les banques examinent les trois derniers relevés de compte pour évaluer la gestion budgétaire du demandeur. Un découvert régulier ou des crédits à la consommation en cours réduisent significativement les chances d'obtenir des conditions avantageuses.
Comparer les offres bancaires
Sollicitez au minimum trois établissements bancaires ou faites appel à un courtier en crédit immobilier. La comparaison porte sur le taux nominal, le taux effectif global (TAEG), le coût de l'assurance emprunteur, les frais de dossier et les conditions de modulation ou de remboursement anticipé.
Depuis la loi Lagarde (2010) et la loi Lemoine (2022), l'emprunteur peut choisir librement son assurance de prêt et en changer à tout moment sans frais ni pénalités. Cette délégation d'assurance permet des économies de 5 000 à 15 000 euros sur la durée totale du prêt, selon les estimations de Magnolia.fr.
Recevoir l'offre de prêt
La banque émet une offre de prêt formelle que l'emprunteur doit conserver pendant un délai de réflexion obligatoire de 10 jours. L'acceptation ne peut intervenir qu'à partir du 11e jour suivant la réception de l'offre. Ce délai est imposé par la loi pour protéger l'emprunteur contre les décisions précipitées.
L'offre de prêt détaille le montant emprunté, le taux nominal et le TAEG, la durée de remboursement, le montant des mensualités, le coût total du crédit (intérêts et assurance) et les garanties exigées. Vérifiez attentivement les clauses relatives aux pénalités de remboursement anticipé, plafonnées par la loi à 3 % du capital restant dû ou six mois d'intérêts.
Choisir la bonne assurance emprunteur
L'assurance emprunteur représente en moyenne 25 à 30 % du coût total du crédit. Depuis la loi Lemoine du 28 février 2022, tout emprunteur peut changer d'assurance de prêt à tout moment, sans frais ni pénalités, à condition que les garanties du nouveau contrat soient au moins équivalentes. La délégation d'assurance auprès d'un assureur externe permet des économies substantielles par rapport au contrat groupe proposé par la banque.
Les garanties essentielles à comparer sont la couverture décès, la perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA), l'invalidité permanente totale (IPT), l'incapacité temporaire totale de travail (ITT) et, selon votre profil, la perte d'emploi. Attention aux exclusions, aux franchises et aux délais de carence qui varient considérablement d'un contrat à l'autre.
En février 2026, les primo accédants représentent près de 50 % des bénéficiaires de nouveaux prêts immobiliers en France, selon les données de la Banque de France. Le volume total de crédits accordés a progressé de 33 % en 2025 par rapport à l'année précédente.
Finaliser la vente chez le notaire
La signature de l'acte authentique chez le notaire constitue la dernière étape du processus. Elle intervient généralement trois mois après la signature du compromis de vente.
Préparation de l'acte authentique
Le notaire effectue plusieurs vérifications juridiques avant la signature : le titre de propriété du vendeur, la situation hypothécaire du bien, l'absence de préemption par la commune, la conformité urbanistique et le purge des droits de préemption du locataire (si le bien est loué).
Jour de la signature
Le jour de la signature, le notaire lit l'intégralité de l'acte aux parties présentes. L'acquéreur verse le solde du prix de vente et les frais de notaire. Le vendeur remet les clés du bien. Le notaire délivre une attestation de propriété immobilière qui permet à l'acquéreur de prouver sa qualité de nouveau propriétaire dans l'attente de la publication de l'acte au service de publicité foncière.
Les fonds transitent par le compte séquestre du notaire. La banque de l'acquéreur vire le montant du prêt directement au notaire, qui procède ensuite au règlement du vendeur après déduction des frais. Ce circuit sécurisé garantit la traçabilité de chaque mouvement financier.
Après la signature : les démarches post acquisition
Une fois propriétaire, plusieurs démarches administratives s'imposent. Souscrivez une assurance habitation avant la remise des clés (obligatoire pour les copropriétaires). Effectuez les relevés de compteurs (eau, électricité, gaz) et transférez les contrats d'énergie à votre nom. Signalez votre changement d'adresse auprès des administrations (impôts, sécurité sociale, employeur). Enfin, conservez précieusement l'attestation de propriété délivrée par le notaire : le titre de propriété définitif vous parviendra plusieurs mois après la signature, une fois l'acte publié au service de publicité foncière.
Composition des frais de notaire
Les frais de notaire se décomposent en trois postes principaux :
Poste
Part dans les frais
Détail
Droits de mutation (TPF)
80 à 85 %
5,09 % à 5,81 % du prix dans l'ancien ; 0,715 % dans le neuf
Émoluments du notaire
10 à 15 %
Barème dégressif en quatre tranches
Débours et taxes diverses
5 %
Contribution de sécurité immobilière (0,10 % du prix, minimum 15 euros)
Source : economie.gouv.fr
Le notaire peut accorder une remise de 20 % sur ses émoluments pour les biens dont le prix dépasse 100 000 euros.
Les erreurs à éviter lors d'un achat immobilier
Près de 48 % des acquéreurs en France sont des primo accédants (source : Banque de France, 2025). Ce profil est particulièrement exposé aux erreurs de parcours. Voici les pièges les plus fréquents et les moyens de les contourner.
Sous estimer le budget global
Le prix affiché du bien ne représente qu'une partie du coût total. Les frais de notaire, les travaux éventuels, le déménagement, les taxes locales et les charges de copropriété doivent être intégrés dès la phase de calcul du budget. Comptez une enveloppe supplémentaire de 10 à 15 % du prix d'achat pour couvrir l'ensemble des frais annexes.
Négliger l'état du bien
Les défauts structurels (toiture, fondations, installation électrique vétuste) génèrent des coûts de remise en état considérables. Faites réaliser un diagnostic complémentaire par un expert indépendant si le bien présente des signes de vétusté. Le coût d'une expertise technique (500 à 1 500 euros) reste dérisoire comparé au montant de travaux imprévus.
Ignorer l'environnement du bien
Consultez systématiquement le plan de prévention des risques naturels (PPRN), le plan local d'urbanisme (PLU) et les projets d'aménagement en cours. Un terrain constructible en face de votre future résidence peut modifier radicalement la luminosité, la vue et la valeur du bien.
Se précipiter sur la première offre de prêt
Comparer les offres de crédit permet d'économiser plusieurs dizaines de milliers d'euros sur la durée du prêt. Un écart de 0,3 point de taux sur un emprunt de 200 000 euros sur 20 ans représente environ 7 200 euros d'intérêts supplémentaires.
Oublier la revente
Même si vous achetez votre résidence principale, anticipez une éventuelle revente. La durée moyenne de détention d'un premier bien se situe entre 7 et 10 ans. Privilégiez les biens situés dans des zones dynamiques, bien desservies et dotées de services de proximité.
FAQ : Les étapes de l'achat immobilier
Combien de temps dure un achat immobilier de A à Z ?
Un achat immobilier prend en moyenne 6 à 12 mois en France. La recherche du bien représente 3 à 6 mois, la période entre le compromis et la signature de l'acte authentique dure environ 3 mois, et le montage du dossier de prêt nécessite 30 à 45 jours.
Peut on acheter sans apport personnel ?
Techniquement, certaines banques acceptent les dossiers sans apport, notamment pour les jeunes actifs avec des revenus stables et un potentiel d'évolution salariale. En pratique, un apport de 10 % minimum est fortement recommandé. Il démontre une capacité d'épargne et améliore significativement les conditions de prêt.
Quelles sont les conditions suspensives les plus courantes ?
Les conditions suspensives standard incluent l'obtention d'un prêt immobilier (obligatoirement mentionnée si l'acquéreur recourt à un emprunt), l'absence de servitude grave, l'obtention d'un permis de construire (en cas de projet de travaux importants) et la conformité des diagnostics techniques.
Qui paie les frais de notaire : l'acheteur ou le vendeur ?
Les frais de notaire sont à la charge de l'acquéreur. Ils représentent 7 à 8,5 % du prix dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Le vendeur règle uniquement les frais liés à la mainlevée d'hypothèque éventuelle et à ses propres diagnostics immobiliers.
Le compromis de vente est il obligatoire ?
Le compromis de vente n'est pas légalement obligatoire, mais il est vivement recommandé. Il sécurise la transaction en fixant le prix, les conditions et les délais. Il protège l'acquéreur grâce au délai de rétractation de 10 jours et aux conditions suspensives.
Peut on annuler un achat après la signature du compromis ?
L'acquéreur peut se rétracter sans motif ni pénalité dans les 10 jours suivant la notification du compromis. Au delà de ce délai, l'annulation n'est possible que si une condition suspensive ne se réalise pas (refus de prêt, par exemple). En cas de désistement sans motif légitime, l'acquéreur perd le dépôt de garantie versé (5 à 10 % du prix).
Comment Ganeden Vous Accompagne
Ganeden met à votre disposition des guides pratiques et des analyses approfondies pour chaque étape de votre projet immobilier. Nos ressources couvrent l'ensemble des thématiques essentielles : financement, fiscalité, réglementation et stratégie patrimoniale. Consultez nos outils pour simuler votre capacité d'emprunt ou estimez votre bien, et n'hésitez pas à nous contacter pour un accompagnement personnalisé.
Conclusion
L'achat immobilier en France suit un parcours structuré qui demande une préparation méthodique à chaque étape. De l'évaluation de votre budget à la signature chez le notaire, chaque phase requiert des connaissances spécifiques et des vérifications rigoureuses. Les primo accédants, qui représentent désormais près de la moitié des acquéreurs selon la Banque de France, ont tout intérêt à maîtriser ce processus pour sécuriser leur investissement et obtenir les meilleures conditions de financement. Commencez par évaluer votre capacité d'emprunt auprès de votre banque ou d'un courtier, et consultez notre guide complet du primo accédant pour approfondir les spécificités de votre profil.