L'équipe Ganeden·22 février 2026·21 min de lecture
Le primo accédant est une personne qui achète sa résidence principale pour la première fois, ou qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années. En 2026, ce statut ouvre la porte à un arsenal d'aides financières et fiscales sans précédent : PTZ élargi à tout le territoire, plafonds de ressources revalorisés, frais de notaire protégés contre les hausses départementales. Ce guide complet vous accompagne de la définition précise du statut jusqu'à la signature chez le notaire, en passant par chaque dispositif disponible, les étapes concrètes du parcours d'achat et les erreurs qui coûtent cher.
À retenir :
Le statut de primo accédant s'applique à toute personne n'ayant pas été propriétaire de sa résidence principale depuis au moins deux ans, même si elle possède un investissement locatif
Le PTZ 2026 finance jusqu'à 50 % du prix du bien, avec des montants allant de 99 000 € à 195 000 € selon la zone géographique
Les primo accédants sont protégés contre la hausse des droits de mutation votée par certains départements depuis 2025
Six dispositifs d'aide sont cumulables : PTZ, PAS, Prêt Action Logement, BRS, TVA réduite et exonération de taxe foncière
Le taux d'endettement maximal reste fixé à 35 % des revenus nets mensuels, mais 30 % des dérogations bancaires sont réservées aux primo accédants
Définition et conditions du statut de primo accédant
Le Code de la construction et de l'habitation définit le primo accédant comme une personne physique qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l'achat. Cette définition repose sur deux critères cumulatifs : l'acquisition doit concerner une résidence principale (occupée au moins huit mois par an) et l'acquéreur ne doit pas avoir détenu ce type de bien pendant les 24 derniers mois (source : Service Public, 2025).
Qui peut prétendre au statut ?
Le statut de primo accédant est compatible avec la détention d'autres biens immobiliers. Un propriétaire d'une résidence secondaire ou d'un bien locatif peut être reconnu primo accédant pour l'achat de sa résidence principale, à condition de ne pas avoir occupé un logement dont il était propriétaire pendant les deux dernières années.
Pour les couples, chaque membre doit individuellement remplir les conditions. Si l'un des deux partenaires a été propriétaire de sa résidence principale au cours des 24 derniers mois, le couple perd le bénéfice du statut (source : Vousfinancer, 2025).
Exceptions et cas particuliers
Trois situations permettent de récupérer le statut même en ayant été propriétaire récemment :
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Situation
Condition
Justificatif
Handicap ou invalidité
Le logement précédent est devenu inadapté
Certificat médical et avis de la CDAPH
Catastrophe naturelle
L'ancienne résidence principale est inhabitable
Arrêté de catastrophe naturelle
Séparation
Le logement a été vendu ou attribué à l'ex conjoint
Jugement de divorce ou convention de séparation
Profil type du primo accédant en 2026
Les données du marché dressent un portrait précis de l'acheteur type. En 2025, plus de 50 % des emprunteurs immobiliers sont des primo accédants, selon la Banque de France. L'âge moyen se situe entre 32 et 36 ans, avec un apport personnel d'environ 42 000 € et des revenus annuels du ménage compris entre 42 000 € et 55 000 € selon les régions (source : Boursorama Patrimoine, 2025). La grande majorité (80 %) achète en couple et 78 % sont des actifs en CDI.
Les six aides financières disponibles en 2026
L'année 2026 offre un environnement particulièrement favorable aux primo accédants grâce à plusieurs dispositifs cumulables. Voici un panorama complet de chaque aide, avec ses conditions et ses montants.
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)
Le PTZ est le dispositif phare pour les primo accédants. Il permet d'emprunter une partie du prix du bien sans payer d'intérêts, l'État prenant en charge le coût du crédit auprès de la banque.
Évolutions majeures en 2026 :
Depuis le 1er avril 2025, le PTZ est éligible pour les maisons individuelles neuves sur l'ensemble du territoire français, y compris en zones B2 et C (source : Ministère de la Transition écologique, 2025). Les plafonds de ressources ont été revalorisés de 8 % à 13 % selon les zones pour suivre l'inflation.
Exemple concret : un couple avec deux enfants achetant en zone B1 peut désormais cumuler jusqu'à 84 000 € de revenus annuels (contre 75 000 € auparavant) et obtenir un PTZ pouvant atteindre 180 000 €, remboursable sur 25 ans avec un différé de remboursement allant jusqu'à 15 ans.
Le Prêt Accession Sociale (PAS)
Le PAS est un prêt réglementé destiné aux ménages aux revenus modestes ou intermédiaires. Distribué par les banques conventionnées avec l'État, il finance jusqu'à 100 % du prix du logement hors frais de notaire (source : Service Public, 2025).
Caractéristiques principales :
Durée de remboursement : 5 à 30 ans, extensible à 35 ans maximum
Taux d'intérêt plafonnés par l'État
Frais de dossier et de garantie limités
Éligibilité aux APL accession sous conditions de ressources
Compatible avec le PTZ pour un financement renforcé
Le revenu fiscal de référence pris en compte est celui de l'année N 2 (2024 pour une demande en 2026).
Le Prêt Action Logement (PAL)
Le Prêt Action Logement (anciennement « 1 % Logement ») est proposé aux salariés d'entreprises du secteur privé de plus de 10 employés. Il offre un taux avantageux de 1 % hors assurance dans la limite de 30 000 €, remboursable sur 25 ans maximum (source : Action Logement, 2025).
Ce prêt complémentaire est cumulable avec le PTZ et le PAS. Les frais de dossier sont plafonnés et la durée est libre dans la limite de 25 ans.
Le Bail Réel Solidaire (BRS)
Le BRS représente une innovation majeure pour l'accession à prix maîtrisé. Son principe repose sur la dissociation du foncier et du bâti : l'acquéreur achète uniquement les murs, tandis qu'un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) conserve la propriété du sol (source : Service Public, 2025).
Avantages financiers du BRS :
Poste
Avantage
Économie estimée
Prix d'achat
20 % à 35 % inférieur au marché
40 000 € à 100 000 € selon le secteur
TVA
Taux réduit à 5,5 % au lieu de 20 %
15 000 € à 30 000 €
Taxe foncière
Abattement de 30 % à 100 %
Variable selon la commune
Frais de notaire
Réduits (barème du neuf)
3 000 € à 6 000 €
En contrepartie, le propriétaire verse une redevance mensuelle à l'OFS, généralement comprise entre 1 € et 2 € par mètre carré, soit quelques dizaines d'euros par mois pour un appartement standard. Le bail court sur une durée de 18 à 99 ans, renouvelable à chaque revente.
La TVA réduite à 5,5 %
Pour les logements neufs situés dans les zones prioritaires (quartiers ANRU ou QPV, quartiers prioritaires de la politique de la ville), la TVA passe de 20 % à 5,5 %. Cette réduction représente une économie substantielle : sur un bien à 250 000 €, le gain atteint 36 250 € (source : Foncia, 2026).
L'exonération de taxe foncière
Les primo accédants qui achètent dans le neuf bénéficient d'une exonération de taxe foncière pendant les deux premières années suivant l'achèvement du logement. Cette exonération grimpe à cinq ans lorsque le bien affiche une haute performance énergétique aux normes BBC (source : Pretto, 2026).
Frais de notaire et protection des primo accédants
Depuis 2025, les primo accédants bénéficient d'une protection spécifique contre l'augmentation des droits de mutation à titre onéreux (DMTO). Dans les départements ayant voté une hausse du taux départemental de 4,50 % à 5 %, les primo accédants achetant leur résidence principale sont exonérés de cette majoration (source : Service Public, 2025).
Type de bien
Frais de notaire estimés
Primo accédant protégé
Ancien (hors hausse DMTO)
7 % à 8 % du prix
Oui, exonéré de la majoration
Neuf
2 % à 3 % du prix
Oui
BRS
2 % à 3 % du prix (barème neuf)
Oui
Sur un achat dans l'ancien à 300 000 €, la protection contre la hausse des DMTO représente une économie d'environ 1 500 €. Pour un achat dans le neuf, les frais réduits génèrent une économie de l'ordre de 12 000 € à 18 000 € par rapport à un achat dans l'ancien.
Financement : capacité d'emprunt et taux en 2026
Les règles du HCSF
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) encadre l'octroi des crédits immobiliers avec deux règles principales : le taux d'endettement maximal est fixé à 35 % des revenus nets mensuels avant impôt, et la durée maximale du crédit ne doit pas excéder 25 ans (27 ans pour un achat en VEFA ou avec travaux importants) (source : Ministère de l'Économie, 2025).
Bonne nouvelle pour les primo accédants : les banques disposent d'une marge de flexibilité de 20 % sur leur production trimestrielle de crédits. Au sein de cette marge, 70 % doit être réservée aux acquisitions de résidence principale et 30 % aux primo accédants. Concrètement, les banques peuvent accorder un prêt dépassant le seuil de 35 % d'endettement pour les primo accédants présentant un profil solide.
Les taux de crédit en février 2026
Le marché du crédit immobilier reste accessible en ce début d'année 2026. Les banques affichent des taux compétitifs et poursuivent leur politique offensive envers les primo accédants.
De nombreuses banques proposent en complément des prêts bonifiés spécifiques aux primo accédants, pouvant atteindre 20 000 € à 25 000 € à taux réduit, en supplément du PTZ.
Simuler sa capacité d'emprunt
Le calcul de la capacité d'emprunt repose sur une formule simple : la mensualité maximale correspond à 35 % des revenus nets mensuels du foyer, diminuée des charges de crédit existantes.
Exemple : un couple percevant 3 800 € de revenus nets mensuels cumulés, sans autre crédit en cours, peut rembourser au maximum 1 330 € par mois. Sur 25 ans au taux moyen de 3,38 %, cette mensualité correspond à un emprunt d'environ 275 000 €. En ajoutant un PTZ de 100 000 € (sans intérêts, avec différé), le budget total d'achat dépasse 375 000 €, plus l'apport personnel.
Les huit étapes du premier achat immobilier
Le parcours d'achat du primo accédant suit une chronologie précise. Chaque étape conditionne la suivante, et un bon respect de cet enchaînement évite les mauvaises surprises.
Étape 1 : Définir son budget global
Avant toute recherche de bien, évaluez votre capacité financière totale en additionnant votre apport personnel, votre capacité d'emprunt (basée sur 35 % de vos revenus nets) et les aides auxquelles vous êtes éligible (PTZ, PAS, PAL). N'oubliez pas d'intégrer les frais annexes : frais de notaire (2 % à 8 % selon le type de bien), frais de garantie (caution ou hypothèque) et frais de dossier bancaire.
Étape 2 : Obtenir une simulation de financement
Consultez un courtier en crédit ou plusieurs banques pour obtenir une attestation de finançabilité. Ce document, bien que non engageant, crédibilise votre dossier auprès des vendeurs et des agents immobiliers. Il précise le montant maximal que vous pouvez emprunter et les conditions associées.
Étape 3 : Rechercher le bien
Définissez vos critères prioritaires : localisation, surface, nombre de pièces, état du bien, proximité des transports et des services. L'emplacement est le seul critère qui ne peut pas être modifié après l'achat. Consultez les portails immobiliers, les agences locales et les programmes neufs éligibles au PTZ.
Étape 4 : Visiter et vérifier
Lors de chaque visite, examinez l'état général du bien, les diagnostics techniques obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz), les charges de copropriété et les procès verbaux d'assemblée générale pour un appartement. La réforme du DPE entrée en vigueur en 2026 a modifié les seuils de performance énergétique : vérifiez que le bien n'est pas classé en passoire thermique.
Étape 5 : Formuler une offre d'achat
Rédigez une offre d'achat écrite précisant le prix proposé, la durée de validité de l'offre (généralement 7 à 10 jours) et les conditions suspensives (obtention du prêt, résultat des diagnostics). L'offre vous engage juridiquement si le vendeur l'accepte.
Étape 6 : Signer le compromis de vente
Le compromis (ou promesse synallagmatique de vente) formalise l'accord entre acheteur et vendeur. Vous disposez d'un délai de rétractation de 10 jours calendaires à compter de la réception du compromis. Le dépôt de garantie, généralement de 5 % à 10 % du prix, est versé à ce stade.
Étape 7 : Obtenir le financement définitif
Déposez votre demande de prêt auprès de la banque retenue dans les 45 à 60 jours suivant la signature du compromis (le délai est inscrit dans le compromis). La banque émet une offre de prêt que vous devez attendre 10 jours avant d'accepter (délai de réflexion obligatoire). L'assurance emprunteur représente un coût significatif : sur un crédit de 200 000 € sur 20 ans, elle peut atteindre 15 000 € à 20 000 € (source : Magnolia.fr, 2025). Comparez les offres grâce à la délégation d'assurance (loi Lemoine).
Étape 8 : Signer l'acte authentique
La signature chez le notaire intervient généralement 2 à 3 mois après le compromis. Le notaire vérifie l'ensemble des pièces, procède au transfert de propriété et encaisse les fonds. Vous recevez les clés et devenez officiellement propriétaire. Le titre de propriété définitif vous parvient quelques mois plus tard.
Constituer son apport personnel
L'apport personnel est le montant que l'acquéreur injecte directement dans le financement, sans recourir à un emprunt bancaire. Il provient généralement de l'épargne personnelle, mais plusieurs sources complémentaires peuvent le renforcer.
Les sources d'apport mobilisables :
Livret A et LDDS : déblocage libre, sans fiscalité sur le capital
Plan Épargne Logement (PEL) : déblocage pour l'achat de la résidence principale, avec prime d'État pour les PEL ouverts avant 2018
Assurance vie : rachat partiel possible, avec fiscalité variable selon la durée du contrat
Donation familiale : les parents peuvent donner jusqu'à 100 000 € par enfant tous les 15 ans en franchise de droits de donation, et un abattement supplémentaire de 31 865 € s'applique pour les donations de sommes d'argent si le donateur a moins de 80 ans
Déblocage anticipé de l'épargne salariale : l'achat de la résidence principale figure parmi les cas de déblocage anticipé de la participation et de l'intéressement
Quel montant viser ? Un apport de 10 % du prix du bien constitue le minimum attendu par la majorité des banques pour couvrir les frais annexes (notaire, garantie, dossier). Un apport de 20 % améliore les conditions du prêt : taux négocié plus bas, suppression de la garantie hypothécaire au profit d'une simple caution, et meilleure capacité de négociation globale. Pour un bien à 250 000 €, cela représente respectivement 25 000 € et 50 000 €.
Les sept erreurs à éviter pour un primo accédant
L'achat d'un premier bien immobilier comporte des pièges fréquents. Identifier ces erreurs en amont permet d'économiser plusieurs milliers d'euros et d'éviter des mois de complications.
1. Ignorer les aides disponibles. De nombreux primo accédants passent à côté du PTZ, du PAS ou des aides locales par méconnaissance. Avant toute démarche, vérifiez votre éligibilité à chaque dispositif et simulez le montant que vous pouvez obtenir.
2. Se contenter d'une seule banque. Les conditions de prêt varient fortement d'un établissement à l'autre. Deux emprunteurs au profil identique peuvent obtenir des taux allant de 3,29 % à 3,85 % en février 2026, soit des dizaines de milliers d'euros d'écart sur la durée totale du crédit (source : Skarlett, 2026).
3. Négliger l'apport personnel. La plupart des banques exigent au minimum 10 % du prix du bien pour couvrir les frais annexes. Un apport de 20 % améliore significativement les conditions du prêt. Quelques établissements acceptent un financement sans apport pour les profils excellents (CDI, gestion bancaire irréprochable, revenus stables).
4. Oublier l'assurance emprunteur. L'assurance peut représenter jusqu'à un tiers du coût total du crédit. La loi Lemoine permet de changer d'assurance à tout moment sans frais ni pénalité : comparez systématiquement les offres de délégation.
5. Sous estimer les frais annexes. Au prix d'achat s'ajoutent les frais de notaire, les frais de garantie, les frais de dossier bancaire, le déménagement, les éventuels travaux et l'ameublement. Prévoyez une enveloppe complémentaire d'au moins 10 % à 15 % du prix du bien.
6. Acheter sur un coup de cœur. L'émotion peut conduire à négliger des défauts structurels, un DPE défavorable ou un environnement bruyant. Visitez le bien à plusieurs reprises, à des heures différentes, et faites vous accompagner par un professionnel si nécessaire.
7. Négliger l'état financier avant la demande de prêt. Les banques scrutent les relevés bancaires des trois à six derniers mois. Un découvert régulier, un crédit à la consommation en cours ou un fichage à la Banque de France sont autant de signaux négatifs qui peuvent compromettre l'obtention du prêt.
Aides locales et dispositifs complémentaires
Au delà des dispositifs nationaux, de nombreuses communes et collectivités territoriales proposent des aides spécifiques aux primo accédants. Ces aides prennent des formes variées :
Programmes d'accession à prix maîtrisé : certaines villes réservent des lots dans les programmes neufs à des prix inférieurs au marché, sous conditions de ressources et d'occupation
Exonérations locales de taxe foncière : durées variables selon les délibérations des communes (1 à 5 ans)
Subventions directes : certaines intercommunalités versent des aides allant de 2 000 € à 10 000 € pour l'achat d'une résidence principale
Prêts municipaux bonifiés : taux réduits ou prêts à taux zéro complémentaires au PTZ national
Renseignez vous auprès de votre mairie, de l'Agence Départementale d'Information sur le Logement (ADIL) et du site de votre conseil départemental. Le budget 2026 a introduit sept mesures fiscales qui redessinent le paysage de l'immobilier français et peuvent impacter votre projet.
Le contexte immobilier favorable de 2026
L'année 2026 présente plusieurs facteurs favorables pour les primo accédants. Les taux de crédit, bien qu'en légère hausse par rapport aux planchers historiques de 2021 et 2022, restent accessibles avec des taux moyens autour de 3,30 % sur 20 ans. Les banques poursuivent leur politique offensive et proposent des offres dédiées aux premiers acheteurs.
La loi CHOC adoptée par le Sénat vise 400 000 constructions par an, ce qui devrait progressivement augmenter l'offre de logements disponibles. Le dispositif Jeanbrun, qui crée un nouveau statut du bailleur privé, pourrait aussi stimuler l'investissement locatif et fluidifier le marché.
Un Français sur six envisage d'acquérir un bien immobilier dans les deux années à venir, avec 26 % des 18 à 24 ans et 20 % des 25 à 34 ans déclarant vouloir acheter un logement (source : Statista, 2025). La concurrence entre acheteurs reste donc soutenue, ce qui rend la préparation du dossier d'autant plus déterminante.
FAQ : Primo accédant 2026
Peut on être primo accédant en ayant déjà possédé un bien immobilier ?
Oui. Le statut de primo accédant se récupère automatiquement après deux années sans être propriétaire de sa résidence principale. Un ancien propriétaire qui a vendu son logement ou qui n'occupait pas le bien qu'il détenait peut redevenir primo accédant après ce délai de 24 mois.
Le PTZ est il cumulable avec les autres aides ?
Oui, le PTZ est cumulable avec le Prêt Accession Sociale (PAS), le Prêt Action Logement (PAL), le Bail Réel Solidaire (BRS) et les aides locales. Cette possibilité de cumul est l'un des principaux avantages du statut de primo accédant. Dans les cas les plus favorables, le cumul PTZ + PAS + PAL peut financer la totalité du bien sans apport personnel.
Quel apport minimum pour un premier achat ?
Les banques recommandent un apport de 10 % à 20 % du prix du bien. L'apport moyen des primo accédants en France est d'environ 42 000 € (Boursorama Patrimoine, 2025). Certains établissements acceptent un financement à 110 % (prix du bien + frais de notaire) pour les profils présentant des revenus stables, un CDI depuis plus de deux ans et une gestion bancaire irréprochable.
Comment bénéficier de l'exonération des frais de notaire ?
Les primo accédants sont automatiquement exonérés de la hausse des droits de mutation dans les départements ayant voté l'augmentation du taux départemental à 5 %. Pour en bénéficier, il suffit de justifier le statut de primo accédant auprès du notaire au moment de la signature. Le notaire applique alors le taux antérieur de 4,50 %.
Le BRS vaut il le coup pour un primo accédant ?
Le BRS offre une décote de 20 % à 35 % sur le prix du marché, cumulée avec une TVA à 5,5 % et des frais de notaire réduits. En contrepartie, la redevance mensuelle (1 € à 2 € par m²) et les conditions de revente (prix encadré) constituent des contraintes à prendre en compte. Le BRS est particulièrement adapté aux primo accédants aux revenus modestes souhaitant acheter dans des zones tendues où les prix du marché libre sont inaccessibles.
Combien de temps dure le processus d'achat ?
Du début des recherches à la remise des clés, comptez en moyenne 4 à 6 mois. Le compromis de vente intervient généralement 1 à 2 mois après le début des visites, et la signature de l'acte authentique suit 2 à 3 mois plus tard. Les délais peuvent être plus longs en cas de financement complexe (cumul de plusieurs prêts aidés) ou de VEFA (vente en l'état futur d'achèvement).
Comment Ganeden Vous Accompagne
Ganeden met à votre disposition des analyses approfondies du marché immobilier français pour éclairer votre projet de premier achat. Nos guides pratiques couvrent chaque étape de votre parcours, du financement à la signature chez le notaire. Consultez nos outils de simulation pour estimer votre capacité d'emprunt et le montant de vos aides, ou contactez notre équipe pour un accompagnement personnalisé.
Conclusion
Le statut de primo accédant en 2026 donne accès à un ensemble de dispositifs financiers et fiscaux qui réduisent considérablement le coût d'un premier achat immobilier. Le PTZ élargi, le PAS, le Prêt Action Logement, le BRS, la TVA réduite et l'exonération de taxe foncière constituent six leviers cumulables pour construire un plan de financement solide. La clé du succès réside dans la préparation : vérifiez votre éligibilité à chaque aide, comparez les offres de crédit, constituez un dossier bancaire irréprochable et faites vous accompagner par un courtier ou un conseiller spécialisé. Le marché de février 2026 reste accessible aux primo accédants qui anticipent et structurent leur projet avec rigueur.