Prêt à taux zéro : conditions, montants et éligibilité
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Prêt à taux zéro : conditions, montants et éligibilité
L'équipe Ganeden·21 mars 2026·16 min de lecture
Le prêt à taux zéro est un prêt immobilier dont les intérêts sont entièrement pris en charge par l'État. Concrètement, vous empruntez une somme et ne remboursez que cette somme, sans aucun intérêt. Ce dispositif, réservé aux primo-accédants sous conditions de ressources, peut financer jusqu'à 50 % du coût de votre opération immobilière, avec un montant maximum de 180 000 € depuis le 1er avril 2025. Il est valable jusqu'au 31 décembre 2027.
À retenir :
Le PTZ finance 20 % à 50 % du coût de votre opération selon votre tranche de revenus et le type de bien
Il ne peut pas constituer votre seul prêt : il complète obligatoirement un autre financement
Depuis le 1er avril 2025, toutes les zones géographiques et tous les logements neufs sont éligibles, maisons comprises
Le différé de remboursement peut atteindre 10 ans pour les foyers modestes
Ce que finance réellement le PTZ
Le PTZ ne peut pas couvrir l'intégralité d'un achat immobilier. Il intervient comme prêt complémentaire, aux côtés d'un prêt principal (prêt immobilier classique, prêt d'accession sociale, etc.). Le montant du PTZ ne peut pas dépasser le montant total des autres prêts finançant l'opération.
Les opérations éligibles au PTZ depuis le 1er avril 2025 (décret n° 2025-299 du 29 mars 2025) :
Type de logement
Zones éligibles
Logement neuf collectif (appartement)
Toutes zones (A, B1, B2, C)
Maison individuelle neuve
Toutes zones (extension depuis le 1er avril 2025)
Construction sur terrain
Toutes zones
Transformation d'un local en logement
Toutes zones
Logement ancien avec travaux (au moins 25 % du coût total)
Zones B2 et C uniquement
Vente de logement social à ses occupants
Toutes zones
Contrat de location-accession (PSLA)
Toutes zones
Pour l'ancien avec travaux en zones B2 et C, le logement doit atteindre au minimum la classe énergétique D après travaux, réalisés dans un délai de 3 ans à compter de l'offre de prêt.
Le PTZ ne finance pas les frais de notaire. Ceux-ci restent à votre charge et sont exclus du coût de l'opération servant de base de calcul.
Les quatre zones géographiques et leur impact sur le montant
Le territoire français est découpé en zones selon la tension du marché immobilier local (arrêté du 1er août 2014, révisé par l'arrêté du 2 octobre 2023). Cette classification détermine directement vos plafonds de revenus et le montant maximum de PTZ auquel vous pouvez prétendre.
Agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne parisienne
Rennes, Strasbourg, Grenoble, La Rochelle
Zone B2
Agglomérations de 50 000 à 250 000 habitants
Orléans, Dijon, Poitiers
Zone C
Reste du territoire
Zones rurales et petites villes
La révision du zonage d'octobre 2023 a reclassé 468 communes dans des zones supérieures. Vérifiez systématiquement la zone de votre commune sur le site du ministère du Logement avant toute simulation, car ce classement peut modifier sensiblement votre PTZ potentiel.
Qui peut obtenir un PTZ
La condition de primo-accédant
Vous devez ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux années précédant l'émission de l'offre de prêt. Cette règle s'applique à chaque co-emprunteur individuellement.
Trois exceptions légales permettent d'accéder au PTZ même si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale : titulaire d'une carte d'invalidité, bénéficiaire de l'Allocation Adulte Handicapé (AAH), ou victime d'une catastrophe naturelle ou technologique ayant rendu votre logement inhabitable.
Être propriétaire d'un bien locatif n'empêche pas d'être primo-accédant. Seule la propriété de la résidence principale compte.
Les plafonds de revenus
Les ressources retenues sont le revenu fiscal de référence (RFR) de l'année N-2, soit le RFR 2023 (avis d'imposition 2024) pour une offre émise en 2025 ou 2026. Les revenus de tous les occupants du logement entrent dans le calcul, pas seulement ceux des co-emprunteurs.
Plafonds de ressources en vigueur depuis le 1er avril 2025 (source : ANIL, décret n° 2025-299 du 29 mars 2025) :
Nombre de personnes
Zone A
Zone B1
Zone B2
Zone C
1
49 000 €
34 500 €
31 500 €
28 500 €
2
73 500 €
51 750 €
47 250 €
42 750 €
3
88 200 €
62 100 €
56 700 €
51 300 €
4
102 900 €
72 450 €
66 150 €
59 850 €
5
117 600 €
82 800 €
75 600 €
68 400 €
6
132 300 €
93 150 €
85 050 €
76 950 €
8 et plus
161 700 €
113 850 €
103 950 €
94 050 €
Ces plafonds représentent une hausse de 13 % en zone A et de 8 % en zone C par rapport aux barèmes 2024, et une progression d'environ 25 % par rapport aux niveaux gelés depuis 2016. La réforme de 2024 a rendu potentiellement 29 millions de foyers éligibles, soit 73 % des foyers français (source : economie.gouv.fr).
Comment se calcule le montant du PTZ
Le plafond d'opération
Le PTZ est calculé sur la base du coût réel de l'opération ou d'un plafond réglementaire, en retenant le montant le plus faible. Ce plafond varie selon la zone et la taille du foyer.
Plafonds d'opération depuis le 1er avril 2025 (source : ANIL, CAFPI) :
Nombre de personnes
Zone A
Zone B1
Zone B2
Zone C
1
150 000 €
135 000 €
110 000 €
100 000 €
2
225 000 €
202 500 €
165 000 €
150 000 €
3
270 000 €
243 000 €
198 000 €
180 000 €
4
315 000 €
283 500 €
231 000 €
210 000 €
5 et plus
360 000 €
324 000 €
264 000 €
240 000 €
Les quatre tranches de revenus et leurs quotités
Le montant du PTZ est égal à un pourcentage (quotité) du plafond d'opération. Ce pourcentage dépend de votre tranche de revenus et du type de logement.
Tranche
Logement neuf collectif
Maison individuelle neuve
Ancien avec travaux (B2/C)
Tranche 1 (revenus les plus modestes)
50 %
30 %
50 %
Tranche 2
40 %
20 %
40 %
Tranche 3
40 %
20 %
40 %
Tranche 4 (revenus les plus élevés éligibles)
20 %
10 %
20 %
Source : ANIL (offres PTZ depuis le 1er avril 2025).
Exemple concret : Un couple avec un enfant (foyer de 3 personnes) en tranche 1 achetant un appartement neuf en zone A peut obtenir un PTZ de 270 000 € × 50 % = 135 000 €. Si leur achat ne totalise que 250 000 €, la base de calcul tombe à 250 000 €, soit un PTZ de 125 000 €.
Le montant maximum absolu
Le PTZ maximum, toutes conditions optimales réunies (foyer de 5 personnes ou plus, zone A, tranche 1, appartement neuf), est de 180 000 € (360 000 € × 50 %).
Le différé de remboursement : un avantage clé
Le PTZ se distingue des autres prêts par sa structure en deux phases. Durant la première phase (le différé), aucune mensualité en capital n'est prélevée. Vous ne payez que l'assurance emprunteur. La deuxième phase est la période de remboursement classique, en mensualités égales.
Tranche
Période de différé
Période de remboursement
Durée totale
Tranche 1
10 ans
15 ans
25 ans
Tranche 2
8 ans
12 ans
20 ans
Tranche 3
2 ans
13 ans
15 ans
Tranche 4
Aucun différé
10 ans
10 ans
Source : ANIL, Nexity.
Le différé ne génère aucun intérêt puisque le taux est nul. Le capital emprunté reste constant pendant toute la phase de différé, ce qui allège considérablement les mensualités globales en début de remboursement. Pour un foyer en tranche 1 ayant emprunté 120 000 € en PTZ sur 25 ans, la mensualité de remboursement du PTZ sera de 667 € sur les 15 dernières années seulement, sans aucune charge pendant les 10 premières années.
Les règles à respecter pendant la durée du prêt
L'obligation de résidence principale
Le logement doit constituer votre résidence principale (occupation au moins 8 mois par an) pendant les 6 premières années à compter de l'offre de prêt. En cas de vente avant ce délai, le remboursement intégral du PTZ est exigé le jour de la signature chez le notaire.
La mise en location, sous conditions strictes
La mise en location durant les 6 premières années est tolérée uniquement dans cinq situations : mobilité professionnelle à plus de 50 km, chômage de plus d'un an, invalidité ou handicap, décès de l'emprunteur, divorce ou dissolution de PACS. Dans ces cas, le loyer annuel ne peut pas dépasser 5 % du coût total de l'opération, et les revenus du locataire doivent respecter les plafonds du prêt locatif social (PLS). La mise en location doit être déclarée à la banque.
Les erreurs qui font perdre le PTZ
Huit erreurs récurrentes sont identifiées dans les dossiers refusés ou bloqués (source : Pretto, CDES France, 2025) :
Sous-estimer le revenu fiscal de référence. Le PTZ retient le RFR de l'année N-2, qui inclut les revenus de tous les occupants du foyer, pas seulement des emprunteurs. Une prime exceptionnelle perçue deux ans plus tôt peut faire dépasser le plafond sans que vous y ayez pensé.
Confondre propriétaire et primo-accédant. Posséder un bien en investissement locatif ne disqualifie pas. En revanche, être usufruitier de votre résidence principale (même sans en être nu-propriétaire) vous exclut du statut de primo-accédant.
Intégrer le PTZ trop tard dans le plan de financement. Le montant du PTZ ne pouvant pas dépasser celui des autres prêts, il doit impérativement être intégré dès la conception du montage. Certains emprunteurs demandent le PTZ après avoir signé le compromis avec un plan de financement ne laissant plus de place à ce dispositif.
Négliger la zone géographique. Le montant du PTZ varie du simple au double entre une zone C et une zone A. Certaines communes voisines ne sont pas dans la même zone. Vérifiez le classement précis de votre commune via le simulateur officiel.
Déposer un dossier incomplet. L'absence de l'avis d'imposition N-2, d'une attestation de non-propriété ou des devis des travaux (pour l'ancien avec travaux) bloque systématiquement le traitement du dossier.
Croire que le PTZ est automatiquement accordé si vous êtes éligible. La banque évalue votre solvabilité de manière indépendante. Elle peut refuser le PTZ même si vous remplissez toutes les conditions réglementaires.
Ignorer l'interdiction de transfert entre banques. Si vous faites racheter votre prêt principal par une autre banque, le PTZ ne peut pas suivre. Il se convertit en prêt à taux normal, effaçant l'avantage financier.
Oublier de déclarer la mise en location. Même dans les cas autorisés, l'absence de déclaration auprès de la banque constitue une faute contractuelle pouvant entraîner le remboursement anticipé intégral.
PTZ et autres dispositifs : comment les combiner
Le PTZ s'articule avec plusieurs autres mécanismes d'aide à l'accession. Le tableau ci-dessous présente les principales combinaisons.
Dispositif
Taux
Public
Cumul avec PTZ
Prêt d'accession sociale (PAS)
Plafonné (légèrement inférieur au marché)
Ménages modestes
Oui, classique
Prêt Action Logement
1 % nominal (2025)
Salariés du privé (entreprises de plus de 10 salariés)
Oui, jusqu'à 40 000 €
Prêt conventionné
Plafonné
Tous
Oui
PTZ local ou régional
Variable
Variable par collectivité
Oui, selon règles locales
La combinaison PTZ + PAS reste la plus répandue pour les ménages modestes. Le PAS peut financer jusqu'à 100 % du reste à financer après PTZ, et les deux dispositifs ensemble ouvrent parfois droit aux APL accession. La pertinence du PAS seul a diminué en 2025 car son taux plafonné n'est plus très inférieur aux taux de marché, mais son accès au FGAS (Fonds de Garantie de l'Accession Sociale) facilite l'obtention d'une caution.
Pour un salarié du secteur privé, le Prêt Action Logement à 1 % vient compléter efficacement le PTZ, jusqu'à 40 000 €.
Exemple de montage (foyer de 3 personnes, zone A, tranche 2, appartement neuf à 280 000 €) :
Coût de l'opération : 280 000 € (plafond d'opération : 270 000 €, donc base de calcul = 270 000 €)
Vérification : PTZ (108 000 €) inférieur au prêt principal (152 000 €)
FAQ : prêt à taux zéro
Peut-on obtenir un PTZ si on possède déjà un bien locatif ?
Oui. Le critère de primo-accédant ne porte que sur la résidence principale. Posséder un ou plusieurs biens locatifs ne vous disqualifie pas, à condition que vous n'ayez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les deux années précédant l'offre.
Un couple peut-il cumuler deux PTZ pour un même achat ?
Non. Un seul PTZ est accordé par opération, quelle que soit la configuration des co-emprunteurs. Deux co-acquéreurs ne peuvent pas obtenir chacun un PTZ sur le même bien.
Comment sont calculés les revenus pris en compte ?
C'est le revenu fiscal de référence (RFR) de l'année N-2 qui compte. Pour une offre émise en 2025 ou 2026, il s'agit du RFR 2023. Les revenus de tous les occupants du logement (pas uniquement des emprunteurs) sont additionnés.
La banque peut-elle refuser le PTZ à un demandeur éligible ?
Oui. L'éligibilité réglementaire ne garantit pas l'obtention du prêt. La banque évalue votre solvabilité de manière autonome et peut refuser, notamment si votre taux d'endettement global dépasse 35 % de vos revenus nets (recommandation du HCSF).
Que se passe-t-il si on vend le bien avant la fin du différé ?
En cas de vente, le remboursement intégral du PTZ restant dû est exigé le jour de la signature de l'acte authentique chez le notaire. Il n'y a pas d'indemnités de remboursement anticipé sur un PTZ, mais le capital restant doit être soldé intégralement.
Peut-on rembourser le PTZ par anticipation ?
Oui, le remboursement anticipé est possible, généralement sans pénalités (à confirmer avec votre banque). Il ne modifie pas les conditions du prêt principal.
Le PTZ est-il imposable ?
Non. Le PTZ ne constitue pas un revenu imposable pour l'emprunteur. Les intérêts étant nuls, aucune déduction fiscale n'est applicable. L'avantage fiscal est supporté par l'État sous forme de crédit d'impôt accordé aux banques partenaires.
Jusqu'à quand peut-on obtenir un PTZ ?
Le dispositif actuel est prolongé jusqu'au 31 décembre 2027 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 90). Une offre de prêt doit être émise avant cette date pour bénéficier des conditions actuelles.
Comment Ganeden vous accompagne
Ganeden propose des outils et des guides pratiques pour préparer votre projet immobilier. Retrouvez nos simulations et analyses sur nos outils pour évaluer votre capacité d'emprunt, comprendre l'impact du PTZ sur vos mensualités, et comparer les dispositifs d'aide à l'accession disponibles dans votre zone géographique.
Pour approfondir votre compréhension du financement immobilier, consultez également nos guides sur le prêt d'accession sociale, le montage de financement pour les primo-accédants, et les dispositifs fiscaux liés à l'achat immobilier.
Vous pouvez aussi contacter notre équipe pour un accompagnement personnalisé dans l'analyse de votre situation.
Conclusion
Le prêt à taux zéro reste en 2026 le principal levier financier de l'État pour faciliter l'accession à la propriété des primo-accédants à revenus modestes et moyens. Depuis le 1er avril 2025, son extension à toutes les zones et à toutes les typologies de logements neufs (décret n° 2025-299), combinée à la revalorisation des plafonds de 8 à 13 % selon les zones, en fait un outil accessible à 73 % des foyers français. Le montant maximum de 180 000 € et le différé de remboursement pouvant atteindre 10 ans pour les foyers en tranche 1 en font un complément de financement structurant, à condition de l'intégrer dès la conception du plan de financement et de respecter scrupuleusement les obligations de résidence principale.