Le prêt conventionné est un crédit immobilier réglementé par l'État français, accordé exclusivement par des banques ayant signé une convention avec la SGFGAS (Société de Gestion du Fonds de Garantie de l'Accession Sociale). Il peut couvrir jusqu'à 100 % du coût total de l'opération sans aucune condition de revenus, ce qui en fait l'un des rares dispositifs accessibles à tous les profils d'emprunteurs. Son cadre juridique est fixé aux articles D331-63 à D331-77-2 du Code de la construction et de l'habitation.
À retenir :
Le prêt conventionné ne fixe aucun plafond de revenus : tous les ménages peuvent en bénéficier.
Les taux d'intérêt sont encadrés par des plafonds réglementaires publiés par la SGFGAS.
Depuis le 1er janvier 2020, les nouveaux contrats n'ouvrent plus droit aux APL accession.
Il est incompatible avec un prêt immobilier classique, mais cumulable avec le PTZ et l'éco-PTZ.
La durée maximale atteint 35 ans dans des cas particuliers.
Un dispositif ouvert à tous les ménages
Le prêt conventionné (PC) se distingue fondamentalement du prêt à taux zéro (PTZ) et du prêt d'accession sociale (PAS) par l'absence totale de condition de ressources. Quel que soit le niveau de revenus du foyer, une demande peut être déposée auprès d'un établissement bancaire ayant signé la convention d'État.
Ce positionnement unique répond à un besoin réel : de nombreux ménages dépassent les plafonds de revenus du PTZ et du PAS, et se retrouvent sans accès aux dispositifs aidés classiques. Le prêt conventionné comble cette lacune en offrant un cadre réglementé à un public plus large.
Le logement financé doit obligatoirement devenir la résidence principale de l'emprunteur dans un délai maximum d'un an après l'achat ou la fin des travaux, avec une présence d'au moins 8 mois par an. Une exception existe pour les personnes qui occuperont le bien à leur retraite : elles peuvent le mettre en location pendant une durée maximale de 6 ans.
Ce que finance concrètement le prêt conventionné
Le prêt conventionné couvre un spectre large d'opérations immobilières sur la résidence principale :
L'achat d'un logement neuf (maison ou appartement)
L'achat d'un logement ancien avec ou sans travaux (travaux d'un montant minimal de 4 000 €, logement achevé depuis au moins 10 ans)
L'achat d'un terrain et la construction d'une maison (construction à achever dans les 3 ans)
Des travaux d'amélioration dans le logement occupé à titre de résidence principale
Des travaux d'économies d'énergie dans un logement existant au 1er juillet 1981
L'agrandissement du logement par extension ou surélévation
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La transformation d'un local non résidentiel en habitation
Le PC ne finance pas un investissement locatif pur, une résidence secondaire, ni les frais de notaire (7 à 8 % dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf), les frais d'hypothèque ou les frais d'instruction du dossier.
Les taux plafonds réglementés
Les taux du prêt conventionné sont encadrés par des plafonds légaux révisés périodiquement par la SGFGAS. Voici les plafonds en vigueur depuis le 1er avril 2025 :
Durée du prêt
Taux fixe maximum
Taux variable maximum
12 ans ou moins
5,50 %
5,50 %
De 12 à 15 ans
5,70 %
5,50 %
De 15 à 20 ans
5,85 %
5,50 %
Plus de 20 ans
5,95 %
5,50 %
Ces plafonds constituent des maximums légaux. Dans la pratique, les taux effectivement proposés restent souvent en dessous, mais ils se situent généralement légèrement au-dessus des taux du marché libre. Si une banque dépasse le plafond réglementé, le prêt perd automatiquement sa qualification de prêt conventionné et les garanties associées.
Le taux peut être fixe, variable ou mixte (partie fixe associée à une partie variable). Les emprunteurs optant pour un taux variable s'exposent à une hausse des mensualités en cas de remontée des taux de référence, un risque à intégrer dans le plan de financement.
Montant, durée et conditions de remboursement
Un financement jusqu'à 100 % du coût de l'opération
Le prêt conventionné peut couvrir l'intégralité du coût de l'opération, sans apport personnel obligatoire. Sont exclus du financement les frais annexes : frais de notaire, frais d'hypothèque, frais d'instruction du dossier et achat de mobilier. Ces postes doivent être financés sur fonds propres ou par un autre mécanisme.
Une durée pouvant atteindre 35 ans
La durée standard se situe entre 5 et 30 ans, avec une possibilité d'extension jusqu'à 35 ans dans des cas particuliers. Une modification de la durée en cours de prêt (raccourcissement ou allongement) est possible avec l'accord du prêteur.
Les profils qui bénéficient le plus du prêt conventionné
Le prêt conventionné s'adresse à quatre catégories principales d'emprunteurs :
Les ménages aux revenus supérieurs aux plafonds PTZ/PAS. Ces foyers dépassent les seuils d'éligibilité des dispositifs soumis à conditions de ressources, mais souhaitent tout de même bénéficier d'un cadre réglementé avec des taux encadrés.
Les acquéreurs souhaitant financer des travaux importants. Le PC permet de financer des rénovations énergétiques et des agrandissements dans la résidence principale, y compris dans des logements anciens.
Les porteurs de projets de construction. L'achat d'un terrain associé à une construction peut être financé en totalité, sous réserve que le chantier soit achevé dans les 3 ans.
Les bénéficiaires d'anciens contrats avant 2020. Ces emprunteurs conservent l'accès aux APL accession via la CAF, ce qui réduisait significativement leurs mensualités.
Prêt conventionné, PTZ et PAS : les différences essentielles
Critère
Prêt conventionné
Prêt à taux zéro (PTZ)
Prêt d'accession sociale (PAS)
Conditions de ressources
Aucune
Oui (plafonds par zone et composition du foyer)
Oui (mêmes plafonds que le PTZ)
Taux d'intérêt
Plafonné (non nul)
0 %
Plafonné (souvent plus bas que le PC)
Primo-accédant obligatoire
Non
Oui (non-propriétaire depuis 2 ans)
Non
APL accession
Contrats antérieurs au 01/01/2020 uniquement
Non
Oui
Couverture du financement
Jusqu'à 100 %
Partiel (50 % du prix maximum)
Jusqu'à 100 %
Cumulable avec prêt classique
Non
Oui
Non
Cumulable avec le PC
Non applicable
Oui
Non
Investissement locatif
Non
Non
Non
Durée maximale
35 ans
Variable selon tranche de revenus
35 ans
Le choix entre ces trois dispositifs dépend du profil de l'emprunteur. Le PTZ reste le plus avantageux financièrement pour les primo-accédants sous plafond de ressources. Le PAS convient aux ménages sous plafond souhaitant conserver les APL. Le prêt conventionné est le seul accessible sans aucune condition de revenus.
La suppression des APL accession : un tournant depuis 2020
Avant le 1er janvier 2020, le prêt conventionné ouvrait droit aux Aides Personnalisées au Logement (APL) accession versées par la CAF. Ces aides pouvaient réduire les mensualités de plusieurs centaines d'euros par mois selon les ressources du foyer.
Depuis le 1er janvier 2020, les nouveaux contrats de prêt conventionné ne donnent plus droit aux APL accession. Les emprunteurs ayant signé leur PC avant cette date continuent d'en bénéficier, sous réserve de maintenir leur résidence principale dans le logement et de respecter les plafonds de ressources de la CAF.
Cette réforme a considérablement réduit l'attrait compétitif du PC pour les nouveaux emprunteurs. Le coût total d'un prêt conventionné souscrit après 2020 est donc à comparer rigoureusement avec les offres du marché classique avant toute décision.
Cumul avec d'autres financements
Le prêt conventionné peut être complété par plusieurs sources de financement :
Le prêt à taux zéro (PTZ)
L'éco-PTZ (pour les travaux de rénovation énergétique)
Le prêt épargne logement (PEL, avec une ancienneté minimale de 4 ans)
Le prêt Action Logement (anciennement 1 % patronal)
Le prêt fonctionnaire (pour les agents de la fonction publique)
Un prêt relais (en cas de vente concomitante d'un autre bien)
Les subventions de l'ANAH (Agence Nationale de l'Habitat)
Un apport personnel
En revanche, le prêt conventionné est incompatible avec un prêt immobilier classique. Cette contrainte empêche le montage à 110 % (financement incluant les frais de notaire via un crédit complémentaire). Il est également incompatible avec le PAS : l'emprunteur doit choisir l'un ou l'autre.
Conditions exceptionnelles de mise en location
En principe, le logement financé par un prêt conventionné ne peut pas être mis en location. Des exceptions sont néanmoins prévues, sous réserve de l'accord du prêteur, dans les situations suivantes :
Mobilité professionnelle impliquant un déménagement à plus de 50 km
Divorce ou dissolution de PACS
Handicap ou invalidité
Chômage de longue durée de plus de 12 mois
Départ en retraite dans les 6 ans suivant la souscription du prêt
Dans ces cas, la location est tolérée pendant 6 ans maximum à compter de la souscription. Les ressources du locataire et le niveau du loyer doivent respecter les plafonds applicables au logement social (source : service-public.fr).
Aspects fiscaux à connaître
Les intérêts d'un prêt conventionné affectés à la résidence principale ne sont plus déductibles de l'impôt sur le revenu : le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt pour la résidence principale a été supprimé.
Dans les cas exceptionnels de mise en location autorisée, les intérêts restent déductibles des revenus fonciers, conformément aux règles générales du droit fiscal (BOI-RFPI-BASE-20-80). Les emprunteurs doivent mentionner le prêt conventionné dans leur déclaration fiscale annuelle via les formulaires 6650-H1 (maisons individuelles) ou 6652-H2 (appartements).
Évolution réglementaire récente
Un arrêté du 24 février 2026 (publié au JORF sous la référence JORFTEXT000053634975) a modifié les conditions d'application des prêts conventionnés pour les opérations de location-accession à la propriété immobilière (PSLA). Il fixe pour 2026 les plafonds de redevance locative, les plafonds de prix des logements et les plafonds de ressources des accédants. Ces dispositions sont valables jusqu'au 31 décembre 2026.
Le Comité Consultatif du Secteur Financier (CSF) a par ailleurs confirmé en 2026 que le prêt conventionné reste un outil pertinent pour les ménages dont les revenus dépassent les plafonds du PTZ et du PAS (source : avis CSF 2026).
Comment obtenir un prêt conventionné
La procédure d'obtention suit 7 étapes :
Vérifier l'éligibilité du projet : le bien doit devenir la résidence principale, et l'opération doit figurer parmi les usages autorisés.
Identifier les banques conventionnées : la liste officielle des établissements habilités est consultable sur le site de la SGFGAS.
Constituer le dossier : pièces d'identité, avis d'imposition, relevés bancaires, justificatifs d'emploi, compromis de vente ou devis de travaux.
Déposer la demande auprès d'un ou plusieurs établissements conventionnés.
Comparer les offres : les taux varient d'une banque à l'autre dans la limite des plafonds réglementaires. Un courtier en crédit immobilier permet d'optimiser ce montage.
Signer l'offre de prêt après le délai légal de réflexion de 10 jours.
Déclarer le prêt dans la déclaration fiscale annuelle.
Le recours à un courtier est fortement recommandé. Les 5 principaux groupes bancaires français sont signataires de la convention, ce qui garantit une accessibilité sur l'ensemble du territoire.
Avantages et limites du dispositif
Les atouts
Accessibilité universelle. Aucune condition de revenus, aucune zone géographique exclue. C'est l'atout principal du dispositif face au PTZ et au PAS.
Financement intégral possible. Le coût total de l'opération peut être couvert sans apport personnel (hors frais annexes).
Taux encadrés. Les plafonds réglementaires protègent l'emprunteur contre des pratiques tarifaires excessives.
Durée longue. Une durée pouvant atteindre 35 ans permet de réduire les mensualités pour les projets importants.
Cumul favorable. La compatibilité avec le PTZ, l'éco-PTZ, le PEL et les aides ANAH permet de construire un plan de financement optimisé.
Les limites
Taux souvent supérieurs au marché classique. Malgré l'encadrement, les taux d'un prêt conventionné restent en général légèrement au-dessus des offres bancaires standard.
Suppression des APL pour les nouveaux contrats. Depuis le 1er janvier 2020, l'avantage mensuel historique du dispositif a disparu pour tout nouveau contrat.
Incompatibilité avec le crédit classique. L'impossibilité de compléter avec un prêt standard limite la flexibilité du montage financier, notamment pour couvrir les frais de notaire.
Contrainte d'occupation. Le logement doit devenir résidence principale dans l'année suivant l'achat, sous peine de remise en cause du statut réglementé.
Erreurs fréquentes à éviter
Croire que les APL sont encore disponibles. Pour tout contrat signé après le 1er janvier 2020, les APL accession ne sont plus versées. Cette confusion conduit à des simulations financières erronées.
Ne comparer que le taux nominal. Le taux annuel effectif global (TAEG), qui intègre l'assurance emprunteur et les frais de garantie, est le seul indicateur pertinent pour comparer les offres.
Oublier les frais de notaire. Non couverts par le PC, ces frais représentent entre 2 et 8 % du prix du bien. L'absence d'anticipation entraîne souvent un blocage du projet.
Tenter une mise en location non autorisée. Une location sans accord du prêteur et sans motif légitime expose l'emprunteur à des sanctions contractuelles.
Ne pas solliciter plusieurs banques. Les taux varient d'un établissement conventionné à l'autre. Une mise en concurrence systématique, idéalement via un courtier, améliore significativement les conditions obtenues.
FAQ : prêt conventionné
Le prêt conventionné impose-t-il un apport personnel minimum ?
Non. Le prêt conventionné peut couvrir jusqu'à 100 % du coût total de l'opération. Aucun apport personnel n'est exigé par la réglementation. Les frais de notaire et les frais de garantie restent néanmoins à la charge de l'emprunteur et ne sont pas couverts par le PC.
Quelle est la différence entre prêt conventionné et prêt d'accession sociale ?
Les deux dispositifs ont des taux plafonnés et permettent un financement jusqu'à 100 % de l'opération. La différence majeure est que le PAS exige le respect de plafonds de ressources (similaires à ceux du PTZ) et ouvre encore droit aux APL accession. Le prêt conventionné n'impose aucune condition de revenus mais n'ouvre plus droit aux APL pour les contrats signés depuis 2020.
Peut-on racheter un prêt conventionné auprès d'une banque non conventionnée ?
Oui, mais le prêt perd alors son statut réglementé. Les conditions protectrices du prêt conventionné (taux plafonnés, garanties associées) cessent de s'appliquer. Cette opération peut être pertinente si le taux proposé par la banque non conventionnée est significativement inférieur, mais elle doit être évaluée sur la base du coût total (TAEG et durée résiduelle).
Le prêt conventionné est-il accessible pour financer des travaux uniquement ?
Oui. Le PC peut financer des travaux d'amélioration ou d'économies d'énergie dans une résidence principale existante, sans nécessairement être associé à un achat immobilier. Le montant minimal des travaux est de 4 000 € pour les logements anciens (achevés depuis au moins 10 ans).
Comment vérifier si une banque est habilitée à accorder un prêt conventionné ?
La liste des établissements signataires de la convention est publiée par la SGFGAS (Société de Gestion du Fonds de Garantie de l'Accession Sociale). Les 5 principaux groupes bancaires français figurent sur cette liste, assurant une couverture nationale. Certaines caisses régionales ou banques en ligne peuvent ne pas être habilitées.
Un prêt conventionné peut-il être remboursé par anticipation ?
Oui, comme tout crédit immobilier. Des indemnités de remboursement anticipé (IRA) peuvent s'appliquer, dans la limite des plafonds légaux : 3 % du capital restant dû ou 6 mois d'intérêts au taux moyen du prêt. Ces conditions sont précisées dans l'offre de prêt.
Le prêt conventionné est-il cumulable avec une aide de l'ANAH ?
Oui. Les subventions de l'ANAH (Agence Nationale de l'Habitat), notamment pour les travaux de rénovation énergétique, sont compatibles avec un prêt conventionné. Ce cumul peut s'avérer particulièrement avantageux pour financer des rénovations lourdes dans un logement ancien.
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Conclusion
Le prêt conventionné occupe une place spécifique dans le paysage du financement immobilier français : accessible sans condition de ressources, il offre un cadre réglementé à des emprunteurs que les autres dispositifs aidés excluent. Sa pertinence reste réelle pour les ménages souhaitant cumuler un PTZ avec un crédit principal encadré, ou financer des travaux importants dans leur résidence principale. La suppression des APL accession en 2020 a néanmoins réduit son avantage compétitif face aux prêts classiques du marché. Une simulation rigoureuse comparant le TAEG total, la durée et le coût de l'assurance emprunteur reste indispensable avant toute souscription.