Compromis de vente : clauses essentielles à connaître
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Compromis de vente : clauses essentielles à connaître
L'équipe Ganeden·26 avril 2026·19 min de lecture
Le compromis de vente est l'acte qui scelle l'accord entre vendeur et acheteur avant la signature chez le notaire. En application de l'article 1589 du Code civil, ce contrat bilatéral vaut vente dès lors que les parties se sont accordées sur la chose et le prix : le vendeur est tenu de vendre, l'acheteur est tenu d'acheter. Selon le Conseil supérieur du notariat, le marché français a enregistré 916 000 transactions de logements anciens à fin août 2025, soit une hausse de 10 % sur un an. Chacune de ces transactions a débuté par la signature d'un compromis dont les clauses déterminent, pour plusieurs mois, les droits et obligations de chaque partie.
Comprendre les clauses essentielles du compromis de vente avant de signer permet d'éviter des litiges coûteux, de protéger son financement et de négocier les conditions les plus favorables à sa situation.
À retenir :
En vertu de l'article 1589 du Code civil, le compromis de vente vaut vente dès la signature : vendeur et acheteur sont engagés sur le prix et les conditions.
L'acheteur non professionnel dispose d'un délai de rétractation de 10 jours après réception de l'acte (article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation). Le dépôt de garantie est restitué dans les 21 jours.
La clause suspensive d'obtention de prêt est légalement encadrée : le délai minimum est de 30 jours à compter de la signature, et le vendeur ne peut s'y opposer.
Le dépôt de garantie s'élève entre 5 % et 10 % du prix de vente et est placé sur un compte séquestre jusqu'à l'acte authentique.
Depuis le 1er avril 2025, les droits de mutation (DMTO) ont été relevés de 4,5 % à 5 % dans 83 départements, conformément à la loi de finances 2025 (applicable jusqu'au 30 avril 2028).
Ce que le compromis de vente engage réellement
Le compromis de vente, aussi appelé promesse synallagmatique de vente, est un avant-contrat préparatoire à l'acte authentique reçu par le notaire. La portée de cet engagement est souvent sous-estimée par les primo-accédants : contrairement à une simple lettre d'intention, le compromis crée des obligations juridiques fermes pour les deux parties dès sa signature.
Du côté du vendeur, l'engagement est immédiat et irrévocable. Il ne peut plus proposer le bien à un autre acquéreur, ni en modifier le prix, ni le retirer de la vente sans exposer l'acheteur à une action en exécution forcée ou en dommages et intérêts. Du côté de l'acheteur, l'engagement est conditionnel dans la mesure où les clauses suspensives permettent, sous certaines conditions strictement définies, de se dégager sans pénalité.
La différence fondamentale entre le compromis et la promesse unilatérale de vente tient à la réciprocité des engagements. Dans la promesse unilatérale, seul le vendeur s'engage ; l'acheteur bénéficiaire paie une indemnité d'immobilisation (généralement 10 % du prix) pour lever l'option. Dans le compromis, les deux parties sont liées : si l'acheteur renonce sans motif légitime hors délai de rétractation, le vendeur peut conserver le dépôt de garantie à titre de clause pénale ou saisir le tribunal pour obtenir l'exécution forcée, conformément à l'article 1231-5 du Code civil.
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Le délai habituel entre la signature du compromis et la signature de l'acte authentique est de deux à trois mois, selon les Notaires de France. Ce délai couvre les démarches de financement, les vérifications juridiques et la purge des éventuels droits de préemption.
Les mentions obligatoires : ce que le compromis doit impérativement contenir
Un compromis valide doit comporter plusieurs mentions imposées par la loi. Toute omission peut exposer le contrat à une nullité ou retarder la signature de l'acte définitif.
L'identité complète des parties est la première exigence : nom, prénom, date et lieu de naissance, adresse, régime matrimonial pour les personnes mariées. Une erreur sur l'état civil ou une confusion entre usufruitier et nu-propriétaire peut bloquer la signature chez le notaire.
La description précise du bien doit inclure l'adresse complète, la nature du bien (appartement, maison, terrain), la superficie selon la loi Carrez pour les lots de copropriété (article 46 de la loi du 10 juillet 1965), les références cadastrales, et le cas échéant les annexes (cave, parking, grenier).
Le prix de vente et les modalités de paiement sont mentionnés en toutes lettres. Si une partie du prix correspond à des meubles ou équipements inclus dans la vente, la répartition doit être détaillée, car cette ventilation a une incidence sur le calcul des droits de mutation.
Le plan de financement de l'acheteur est requis lorsque l'acquisition est financée à crédit : montant emprunté, durée maximale envisagée, taux d'intérêt plafond accepté. Ces paramètres définissent le périmètre de la clause suspensive d'obtention de prêt.
Le dossier de diagnostics techniques (DDT) doit être remis à l'acheteur au plus tard le jour de la signature. Il comprend notamment le diagnostic de performance énergétique (DPE), le diagnostic amiante pour les biens construits avant juillet 1997, le diagnostic plomb (CREP) pour les logements construits avant janvier 1949, et les diagnostics électricité et gaz pour les installations de plus de 15 ans.
Document
Logement concerné
Validité
DPE (Diagnostic de performance énergétique)
Tous les logements
10 ans
Diagnostic amiante
Construit avant juillet 1997
Illimité si absence
CREP (plomb)
Construit avant janvier 1949
1 an si présence
Diagnostic électricité
Installation de plus de 15 ans
3 ans
Diagnostic gaz
Installation de plus de 15 ans
3 ans
État des risques et pollutions (ERP)
Tous les logements en zone à risque
6 mois
Les clauses suspensives : le cœur de la protection de l'acheteur
Les conditions suspensives sont les clauses qui font dépendre la réalisation de la vente de la survenance d'un événement futur et incertain. Si une condition suspensive ne se réalise pas dans le délai prévu, le compromis devient caduc de plein droit et le dépôt de garantie est intégralement restitué à l'acheteur, sans pénalité.
La condition suspensive d'obtention de prêt
C'est la clause suspensive la plus répandue et la mieux encadrée par la loi. Selon les Notaires de France, la grande majorité des compromis de vente la contient, car environ 80 % des acquisitions immobilières font intervenir un crédit bancaire. La loi Scrivener du 13 juillet 1979 (codifiée aux articles L313-40 et suivants du Code de la consommation) impose un délai minimum de 30 jours à compter de la signature du compromis pour la réalisation de cette condition. En pratique, les parties négocient des délais de 45 à 60 jours, ce qui correspond au temps nécessaire pour déposer les dossiers auprès de plusieurs banques et recevoir des offres de prêt fermes.
Le vendeur ne peut pas refuser d'inclure cette clause dans le compromis lorsque l'acheteur finance son acquisition à crédit. Si le prêt est refusé dans les conditions définies (montant, durée, taux plafond), l'acheteur doit justifier ses démarches en produisant au moins deux attestations de refus d'établissements bancaires différents. L'acheteur qui aurait volontairement renoncé à demander un prêt ou obtenu un refus pour un motif imputable à sa propre négligence ne peut pas se prévaloir de la clause suspensive pour se désengager sans pénalité.
La condition suspensive d'obtention de permis de construire ou d'autorisation administrative
Lorsque l'acheteur envisage d'importants travaux (extension, changement de destination, division parcellaire), il est prudent d'inclure une condition suspensive subordonnant la vente à l'obtention d'une autorisation d'urbanisme. Le délai d'instruction d'un permis de construire est de deux mois pour une maison individuelle et de trois mois pour les autres constructions, selon l'article R423-23 du Code de l'urbanisme. Cette clause protège l'acheteur contre le risque d'acquérir un bien sur lequel son projet serait irréalisable.
La condition de purge du droit de préemption
Certaines communes, ainsi que certains locataires en place, disposent d'un droit de préemption sur les biens mis en vente. Le vendeur est tenu de notifier la transaction à la collectivité via une Déclaration d'intention d'aliéner (DIA) transmise par le notaire. La commune dispose alors d'un délai de deux mois pour exercer son droit ou y renoncer. Ce droit de préemption constitue une condition suspensive implicite du compromis : si la commune préempte, la vente au profit de l'acheteur initial est annulée sans pénalité pour aucune des parties.
Les clauses suspensives optionnelles à négocier
D'autres conditions peuvent être insérées selon la situation de l'acheteur. La condition suspensive de vente d'un bien préalable permet à l'acheteur de subordonner son acquisition à la vente de son logement actuel : elle doit préciser le prix de vente attendu et le délai accordé, faute de quoi le vendeur peut refuser de l'accepter. Une clause relative à l'absence de servitude non déclarée ou à la conformité d'une installation peut également être négociée pour les biens présentant des risques spécifiques.
Le dépôt de garantie et la clause pénale
À la signature du compromis, l'acheteur verse généralement un dépôt de garantie compris entre 5 % et 10 % du prix de vente, selon les Notaires de France. Cette somme est séquestrée sur un compte bloqué tenu par le notaire ou l'agence immobilière titulaire d'une carte professionnelle, et elle reste indisponible jusqu'à la signature de l'acte authentique.
En cas de réalisation de toutes les conditions suspensives, le dépôt de garantie vient en déduction du prix de vente le jour de la signature chez le notaire. En cas de non-réalisation d'une condition suspensive, le dépôt est intégralement restitué à l'acheteur dans un délai maximum de 21 jours suivant la demande de remboursement. En cas de défaillance fautive de l'acheteur (refus de signer l'acte sans motif légitime, renonciation hors délai de rétractation), le vendeur peut retenir le dépôt de garantie au titre de la clause pénale prévue au compromis.
La clause pénale est modifiable par le juge. L'article 1231-5 du Code civil autorise le tribunal à réduire une clause pénale manifestement excessive ou à l'augmenter si elle est manifestement dérisoire. À l'inverse, l'indemnité d'immobilisation prévue dans une promesse unilatérale de vente échappe à ce pouvoir modérateur du juge.
Situation
Sort du dépôt de garantie
Condition suspensive non réalisée
Restitution intégrale à l'acheteur sous 21 jours
Rétractation dans le délai de 10 jours
Restitution intégrale à l'acheteur sous 21 jours
Réalisation de la vente
Imputation sur le prix de vente chez le notaire
Défaillance fautive de l'acheteur
Rétention possible par le vendeur (clause pénale)
Refus injustifié du vendeur
Acheteur peut saisir le tribunal pour exécution forcée
Le droit de rétractation de l'acheteur
L'article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation accorde à tout acquéreur non professionnel d'un bien immobilier à usage d'habitation un délai de rétractation de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant le compromis. Ce délai s'applique que le compromis ait été signé sous seing privé ou devant notaire.
Pendant ce délai de dix jours, l'acheteur peut se rétracter sans avoir à motiver sa décision et sans aucune pénalité. Le dépôt de garantie éventuellement versé lui est restitué dans les vingt et un jours suivant la notification de la rétractation, par tout moyen permettant d'en attester la réception. Seul l'acheteur bénéficie de ce droit : le vendeur est lié dès la signature et ne peut se retirer librement.
Attention aux délais de computation. Si le dixième jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, le délai est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant. La rétractation doit parvenir au vendeur ou à son mandataire avant l'expiration du délai ; l'envoi par lettre recommandée avec accusé de réception constitue la preuve la plus sûre.
Après l'expiration du délai de rétractation, l'acheteur ne peut plus se désengager librement que par la voie des conditions suspensives ou par un accord amiable avec le vendeur. Toute autre renonciation est susceptible d'entraîner la perte du dépôt de garantie.
Les clauses à négocier avec vigilance
Au-delà des clauses imposées par la loi, le compromis contient des clauses librement négociées entre les parties. Certaines méritent une attention particulière avant la signature.
La clause de mobilier et d'équipements liste précisément les éléments inclus dans la vente (cuisine équipée, luminaires, système d'alarme, abri de jardin). Cette liste a une incidence fiscale : la valeur des meubles est déduite du prix immobilier et n'est pas soumise aux droits de mutation, ce qui peut représenter une économie significative sur un bien bien meublé.
La clause relative à la répartition des charges précise comment sont partagées la taxe foncière et les charges de copropriété entre vendeur et acheteur pour l'année en cours. La pratique habituelle est un prorata temporis à la date de signature de l'acte authentique, mais les parties peuvent convenir d'autres modalités.
La clause de révision du prix peut être introduite si des travaux de mise en conformité sont attendus du vendeur avant la signature. Elle conditionne le prix définitif à la réalisation de ces travaux selon un devis annexé.
La clause résolutoire prévoit les conditions dans lesquelles le contrat peut être résolu de plein droit, sans intervention du juge. Sa rédaction précise est cruciale : une clause résolutoire mal formulée peut nécessiter une décision judiciaire pour produire ses effets.
La date butoir fixe la date limite de réalisation de toutes les conditions suspensives et de signature de l'acte authentique. Un compromis sans date butoir ou avec une date trop courte expose l'acheteur à une mise en demeure du vendeur si les délais de financement ou d'instruction administrative s'allongent. Négocier une date butoir avec une marge de quinze à trente jours sur les délais prévisibles est une précaution élémentaire.
Les pièges les plus fréquents dans un compromis de vente
Plusieurs erreurs reviennent systématiquement dans les compromis signés sans relecture attentive ou sans conseil juridique. Les identifier permet d'y remédier avant la signature.
L'absence de clause suspensive de prêt pour un achat financé à crédit. Certains acheteurs, pressés de sécuriser un bien en tension, acceptent de signer sans cette clause pour rassurer le vendeur. Si la banque refuse ensuite le financement, l'acheteur perd son dépôt de garantie. Cette économie apparente de négociation peut coûter plusieurs dizaines de milliers d'euros.
Une superficie Carrez incorrecte. La loi Carrez impose une mention précise de la superficie privative des lots de copropriété. Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à la superficie mentionnée, l'acheteur peut exiger une diminution du prix proportionnelle dans un délai d'un an à compter de la signature de l'acte authentique.
Un dossier de diagnostics incomplet. Le défaut de remise d'un diagnostic obligatoire (DPE, amiante, plomb) peut engager la responsabilité du vendeur et, selon le diagnostic concerné, autoriser l'acheteur à demander l'annulation de la vente ou une réduction du prix.
Une date butoir trop courte. Un délai de quarante-cinq jours pour obtenir un prêt immobilier peut sembler raisonnable en période de faible activité bancaire. En pratique, les délais d'instruction atteignent régulièrement soixante à soixante-quinze jours selon les établissements et la complexité du dossier. Une date butoir trop serrée fragilise la condition suspensive de prêt.
L'identification incomplète des parties. Un compromis signé par un co-indivisaire seul, sans mandat des autres indivisaires, est inopposable aux indivisaires absents. De même, un vendeur marié sous le régime de la communauté doit obtenir le consentement de son conjoint pour aliéner un bien commun, conformément à l'article 215 du Code civil.
Compromis chez le notaire ou sous seing privé ?
Le compromis de vente peut être signé sous seing privé (entre les parties, avec ou sans agent immobilier) ou devant notaire (acte authentique). Les deux formes sont juridiquement valables pour le compromis, à la différence de l'acte définitif qui doit impérativement être authentique.
Le compromis sous seing privé présente l'avantage d'être plus rapide à organiser et de ne pas engendrer de frais notariaux supplémentaires pour cette étape. Il est cependant plus exposé aux risques de mauvaise rédaction des clauses, notamment des conditions suspensives. Les agents immobiliers utilisent généralement des formulaires standardisés qui peuvent s'avérer insuffisants pour des situations patrimoniales complexes.
Le compromis authentique offre une sécurité renforcée : le notaire vérifie l'identité des parties, contrôle la situation juridique du bien (hypothèques, servitudes, droits de préemption), et s'assure que toutes les mentions obligatoires sont présentes. Il engage sa responsabilité professionnelle sur la validité de l'acte. Cette option est fortement recommandée pour les biens présentant des particularités (indivision, SCI, démembrement de propriété, bien en zone à risque, litige en cours).
Les frais de notaire pour l'acte authentique définitif représentent 7 à 8 % du prix dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Cette fourchette intègre les droits de mutation (DMTO), relevés à 5 % dans 83 départements depuis le 1er avril 2025, ainsi que les émoluments du notaire et les débours. Pour un achat à 300 000 euros dans l'ancien, les frais de notaire s'établissent ainsi entre 21 000 et 24 000 euros selon le département.
Peut-on se rétracter après un compromis de vente ?
L'acheteur non professionnel dispose d'un droit de rétractation de dix jours à compter du lendemain de la réception de la notification du compromis, en application de l'article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation. Ce droit est exercé sans justification et sans pénalité. Après ce délai, l'acheteur ne peut se désengager que par la voie des conditions suspensives ou en acceptant de perdre son dépôt de garantie. Le vendeur ne bénéficie d'aucun droit de rétractation : il est engagé dès la signature.
Que se passe-t-il si la banque refuse le prêt ?
Lorsque le compromis contient une clause suspensive d'obtention de prêt valablement rédigée et que l'acheteur essuie au moins deux refus bancaires portant sur un prêt conforme aux caractéristiques définies dans le compromis (montant, durée, taux plafond), la condition suspensive joue. Le compromis devient caduc et le dépôt de garantie est restitué intégralement à l'acheteur dans les vingt et un jours. L'acheteur doit notifier les refus par écrit dans le délai prévu au compromis.
Combien coûte un compromis de vente chez le notaire ?
La signature du compromis chez le notaire n'entraîne pas de frais spécifiques distincts des honoraires notariaux globaux de la transaction. En pratique, certains notaires demandent une provision sur les frais (entre 200 et 500 euros) qui sera déduite des frais définitifs à la signature de l'acte authentique. Le compromis signé sous seing privé (entre particuliers ou par agence) ne génère pas de frais notariaux à ce stade.
Quelle est la différence entre un compromis et une promesse de vente ?
Dans un compromis de vente, les deux parties sont engagées mutuellement : le vendeur à vendre et l'acheteur à acheter. Dans une promesse unilatérale de vente, seul le vendeur s'engage ; l'acheteur (bénéficiaire) verse une indemnité d'immobilisation (en général 10 % du prix) pour acquérir une option d'achat. Si l'acheteur n'exerce pas l'option, il perd l'indemnité d'immobilisation, et le juge ne peut pas en réduire le montant, à la différence de la clause pénale du compromis.
Quel délai entre le compromis et l'acte authentique ?
Le délai légal minimum entre la signature du compromis et la signature de l'acte authentique est de 30 jours, correspondant au délai minimum de la condition suspensive de prêt. En pratique, les Notaires de France indiquent que ce délai s'établit généralement entre deux et trois mois. Il inclut le temps nécessaire à l'acheteur pour réunir son financement, au notaire pour effectuer les vérifications juridiques (purge des droits de préemption, levée des hypothèques éventuelles) et aux parties pour organiser le rendez-vous de signature.
Quelles sont les clauses suspensives les plus importantes ?
La condition suspensive d'obtention de prêt est celle que la loi encadre le plus strictement et qui protège le plus l'acheteur. Viennent ensuite la condition de purge du droit de préemption (obligatoirement gérée par le notaire), la condition d'obtention d'un permis ou d'une autorisation administrative si des travaux structurants sont projetés, et éventuellement la condition de vente préalable d'un autre bien. Chaque condition suspensive doit préciser un délai maximal de réalisation, faute de quoi son caractère suspensif est incertain.
Un vendeur peut-il refuser une clause suspensive de prêt ?
Non. Le vendeur ne peut pas légalement refuser d'inclure une clause suspensive d'obtention de prêt lorsque l'acheteur finance son acquisition à crédit. Cette protection est d'ordre public en application du Code de la consommation. En revanche, les parties peuvent librement fixer le montant maximal du prêt, la durée maximale et le taux plafond, qui délimitent le périmètre de la condition suspensive.
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Conclusion
Le compromis de vente est bien plus qu'une formalité administrative : c'est le contrat qui engage vendeur et acheteur pour plusieurs mois et détermine les conditions dans lesquelles la vente se réalisera ou non. Maîtriser les clauses essentielles du compromis de vente, en particulier les conditions suspensives, le mécanisme du dépôt de garantie et les délais légaux, est indispensable pour sécuriser son acquisition. Une clause suspensive mal rédigée, une date butoir trop courte ou un diagnostic manquant peuvent transformer une promesse d'achat en litige long et coûteux. La relecture attentive du compromis, idéalement avec l'aide d'un notaire, reste la meilleure assurance avant d'apposer sa signature.