Le règlement de copropriété est le document fondateur de toute copropriété : il détermine les droits et les obligations de chaque propriétaire, définit les parties communes, fixe les règles de répartition des charges et encadre la vie collective de l'immeuble. En France, selon le Registre National des Copropriétés (données du troisième trimestre 2025), le pays compte près de 889 000 copropriétés représentant 13,1 millions de logements, soit 28 % du parc résidentiel total. Comprendre ce document avant tout achat ou en cours de vie dans un immeuble collectif est une nécessité juridique et pratique.
À retenir :
Le règlement de copropriété est établi par acte notarié et publié au service de la publicité foncière : il s'impose juridiquement à tous les copropriétaires et à leurs locataires.
La loi ELAN du 23 novembre 2018, complétée par l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, a imposé une mise en conformité obligatoire des règlements existants, notamment pour identifier les parties à jouissance privative.
Depuis le 1er janvier 2026, le DPE collectif est obligatoire pour tout immeuble collectif dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013, ce qui peut imposer une mise à jour du règlement.
Les cotisations au fonds de travaux ne peuvent être inférieures à 5 % du budget prévisionnel annuel, conformément à la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR).
Toute modification des tantièmes ou de la répartition des charges exige un vote à l'unanimité de l'ensemble des copropriétaires.
Qu'est-ce que le règlement de copropriété ?
Le règlement de copropriété est le contrat fondateur qui régit l'ensemble des relations entre copropriétaires au sein d'un immeuble bâti soumis au statut de la copropriété, tel que défini par la loi du 10 juillet 1965. Ce document obligatoire, nécessairement rédigé sous forme d'acte authentique par un notaire, doit être publié au service de la publicité foncière (anciennement conservation des hypothèques) pour être opposable aux tiers.
Son caractère contractuel est essentiel : le règlement de copropriété lie non seulement les copropriétaires actuels, mais également tout acquéreur futur. L'acheteur d'un lot en copropriété adhère automatiquement aux règles fixées par ce document dès la signature de l'acte de vente. Les locataires sont, eux aussi, tenus de respecter les dispositions du règlement que leur bailleur est obligé de leur communiquer.
Le règlement de copropriété se distingue du règlement intérieur (ou règlement de l'immeuble), document complémentaire et non obligatoire, qui précise des règles de vie quotidienne (horaires de livraison, règles d'utilisation des ascenseurs, gestion des poubelles) sans pouvoir modifier les droits et obligations établis par le règlement de copropriété principal.
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La base légale : la loi du 10 juillet 1965
La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis constitue le texte de référence. Complétée par le décret d'application du 17 mars 1967, elle détermine le cadre obligatoire dans lequel chaque règlement doit s'inscrire. Aucune clause du règlement ne peut déroger aux dispositions d'ordre public de cette loi, sauf pour en étendre les effets au bénéfice des copropriétaires.
La loi ALUR de 2014 puis la loi ELAN du 23 novembre 2018 ont apporté des modifications substantielles au droit de la copropriété, obligeant de nombreux syndicats à réviser leurs règlements pour se mettre en conformité avec les nouvelles exigences légales.
Ce que contient obligatoirement le règlement
Le règlement de copropriété doit comporter un ensemble de clauses dont le contenu est en partie encadré par la loi. Voici les éléments incontournables.
La destination de l'immeuble
La destination de l'immeuble précise l'affectation autorisée de l'ensemble du bâtiment ainsi que de chaque lot. Il peut s'agir d'un usage exclusivement résidentiel, d'un usage professionnel, ou d'un usage mixte. Cette clause a des conséquences directes : un immeuble à usage exclusivement résidentiel ne permet pas l'exercice d'une activité commerciale, sauf si le règlement prévoit explicitement une telle possibilité.
Avant tout achat, vérifier la destination de l'immeuble s'avère indispensable si vous envisagez une location meublée de courte durée de type location saisonnière, l'exercice d'une profession libérale, ou l'installation d'une enseigne commerciale. Une violation de la clause de destination peut donner lieu à une action en justice du syndicat, susceptible d'aboutir à la cessation forcée de l'activité litigieuse.
La définition et la liste des parties communes et privatives
Le règlement délimite précisément ce qui appartient à chaque copropriétaire à titre privatif (appartements, caves, garages) et ce qui est partagé entre tous (halls d'entrée, escaliers, toitures, façades, canalisations collectives). Cette distinction est fondamentale car elle détermine qui supporte les frais d'entretien et de réparation.
La loi ELAN, via l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, a introduit deux nouvelles catégories que les règlements doivent désormais identifier :
Les parties communes spéciales : parties partagées uniquement par certains copropriétaires (par exemple, un ascenseur desservant une aile de l'immeuble seulement).
Les parties à jouissance privative : parties communes dont l'usage est réservé à un seul copropriétaire (un jardin de rez-de-chaussée accessible depuis un unique appartement, un toit-terrasse attenant à un appartement).
L'état descriptif de division et les tantièmes
L'état descriptif de division (EDD), souvent annexé au règlement ou intégré à celui-ci, inventorie chaque lot en lui attribuant un numéro unique et en précisant sa consistance (nature, superficie, étage, orientation). À chaque lot sont rattachés des tantièmes (ou millièmes), qui expriment la quote-part de parties communes détenue par le copropriétaire et servent de base au calcul des charges.
Depuis la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain), tout règlement établi pour un immeuble nouveau ou faisant l'objet d'une importante modification doit indiquer les critères de calcul des tantièmes (superficie, nature, étage, orientation, etc.). Les tantièmes doivent être proportionnels à la valeur relative de chaque lot par rapport à l'ensemble de l'immeuble.
Les règles de répartition des charges
Le règlement distingue plusieurs catégories de charges :
Catégorie de charges
Base de répartition
Exemples
Charges générales
Tantièmes de copropriété
Administration, entretien des parties communes générales
Un copropriétaire dont le lot n'a aucune utilité d'une partie commune ne peut pas être tenu de financer les charges afférentes à cette partie (par exemple, un propriétaire au rez-de-chaussée sans accès à l'ascenseur ne participe pas aux charges d'ascenseur si le règlement le prévoit ainsi).
Les règles de gouvernance
Le règlement fixe également les règles de fonctionnement de l'assemblée générale (AG) des copropriétaires et du conseil syndical, dans le cadre défini par la loi : quorum requis, majorités applicables, modes de représentation, délégations de vote. Il précise les missions du syndic et les modalités de sa désignation.
Les règles de majorité en assemblée générale
La modification du règlement de copropriété obéit à des règles de majorité strictes, dont la méconnaissance est l'une des premières causes d'annulation de décisions en justice.
La loi du 10 juillet 1965 distingue quatre niveaux de majorité :
Niveau
Définition
Usage typique
Majorité simple (article 24)
Majorité des voix exprimées des présents et représentés
Travaux d'entretien courant, budget prévisionnel
Majorité absolue (article 25)
Majorité des voix de tous les copropriétaires
Désignation du syndic, travaux importants
Double majorité (article 26)
Majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix
Modification du règlement hors répartition de charges
Unanimité
Voix de l'ensemble des copropriétaires
Modification de la répartition des charges ou des tantièmes, aliénation de parties communes
Pour la mise en conformité réglementaire, comme l'adaptation du règlement aux nouvelles dispositions légales issues de la loi ELAN, le vote s'effectue à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés (article 24), ce qui facilite l'adoption. Le syndic a l'obligation d'inscrire cette question à l'ordre du jour de chaque assemblée générale tant que la mise en conformité n'est pas réalisée.
La procédure de modification
Tout copropriétaire souhaitant faire inscrire une modification du règlement à l'ordre du jour doit adresser sa demande au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception au moins deux mois avant la date de l'assemblée. Le syndic transmet ensuite les convocations aux copropriétaires dans un délai minimum de 21 jours avant l'AG.
Une fois le vote favorable obtenu, les modifications doivent être formalisées dans un acte notarié et publiées au service de la publicité foncière pour être opposables. Ces formalités engendrent des frais de notaire que le syndicat doit anticiper.
Les mises à jour obligatoires imposées par les réformes récentes
Le cadre législatif de la copropriété a connu des évolutions majeures depuis 2014, qui ont rendu nécessaires plusieurs mises à jour des règlements existants.
Les obligations issues de la loi ELAN (2018-2019)
L'article 206 de la loi ELAN du 23 novembre 2018, précisé par l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, a imposé aux syndicats de copropriétaires d'identifier et de mentionner dans leur règlement les parties communes spéciales et les parties à jouissance privative. Pour les immeubles dont les règlements antérieurs à cette réforme ne comportaient pas ces mentions, le syndic est tenu de porter la mise en conformité à l'ordre du jour de chaque assemblée annuelle.
Le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT)
Issu de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) est devenu obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans. Ce plan sur 10 ans, destiné à anticiper les rénovations énergétiques et les travaux de maintien en état du bâtiment, doit être mentionné dans le règlement de copropriété avec les modalités de financement associées.
Le fonds de travaux obligatoire
La loi ALUR de 2014 a rendu obligatoire la constitution d'un fonds de travaux dans toutes les copropriétés de plus de 10 lots à usage d'habitation. Les cotisations annuelles au fonds de travaux ne peuvent être inférieures à 5 % du budget prévisionnel de charges courantes. Ce fonds est affecté exclusivement au financement des travaux prévus au PPT ou des dépenses urgentes.
Le DPE collectif obligatoire depuis 2026
Depuis le 1er janvier 2026, tout immeuble collectif d'habitation dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 doit disposer d'un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) collectif. Ce DPE, valable 10 ans, évalue la performance énergétique de l'ensemble de la copropriété et peut imposer des travaux de rénovation dont le financement et les modalités doivent être intégrés dans le règlement et le PPT.
Selon les données du Registre National des Copropriétés (rapport 2023), 47 % des logements en copropriété ont été construits avant 1975, ce qui place une part très significative du parc dans le champ d'application de ces obligations énergétiques.
Comment lire le règlement avant un achat
L'examen du règlement de copropriété avant de signer un compromis de vente est une étape trop souvent négligée par les acquéreurs. Pourtant, ce document conditionne directement le cadre d'utilisation du bien, le montant des charges à anticiper et les possibilités de travaux.
Les points à vérifier impérativement
1. La destination de l'immeuble et les restrictions d'usage
Vérifiez si votre usage envisagé (location meublée courte durée, profession libérale, activité artistique) est compatible avec la destination de l'immeuble. Un règlement qui stipule "usage exclusivement bourgeois" interdit généralement toute activité professionnelle ou commerciale, même partielle.
2. La consistance précise des lots vendus et des tantièmes attachés
Contrôlez la correspondance entre les lots décrits dans le règlement (cave, parking, grenier) et ceux qui font l'objet de la vente. Chaque lot doit avoir un numéro unique dans l'état descriptif de division.
3. La répartition des charges et les catégories existantes
Identifiez à quelles catégories de charges vous serez soumis et dans quelles proportions. Un appartement au rez-de-chaussée sans cave peut bénéficier d'une exonération de charges d'ascenseur si le règlement le prévoit.
4. Les clauses d'agrément
Certains règlements, notamment dans des résidences de standing ou des copropriétés mixtes (habitation et professionnel), prévoient des clauses d'agrément soumetant tout changement d'affectation d'un lot à l'accord de l'assemblée générale.
5. L'existence de servitudes ou de droits particuliers
Repérez les droits de jouissance privative sur des parties communes (jardins, terrasses, loges) qui peuvent être attachés au lot vendu ou à un lot voisin.
Le rôle du notaire dans la vérification
Lors d'une vente en copropriété, le notaire est tenu de transmettre à l'acquéreur, avant la signature du compromis puis de l'acte définitif, l'ensemble de la documentation relative à la copropriété : règlement de copropriété et ses modificatifs publiés, état descriptif de division, procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, fiche synthétique des données financières et techniques de la copropriété, et pré-état daté certifiant l'absence d'impayés du vendeur.
Selon les Notaires de France, le pré-état daté, qui certifie que le vendeur est à jour de ses charges, doit dater de moins d'un mois à la date de la vente. Sa consultation permet à l'acquéreur de mesurer la santé financière de la copropriété et d'anticiper d'éventuels appels de fonds pour des travaux votés.
Que faire en cas de non-respect du règlement ?
Le non-respect du règlement de copropriété expose le contrevenant à plusieurs niveaux de sanctions, progressives dans leur intensité.
Les voies amiables
La première étape est toujours la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire en infraction ou à son locataire. Cette notification formelle, envoyée en recommandé avec accusé de réception, rappelle la clause violée et exige une mise en conformité dans un délai précis. Le conseil syndical peut aussi jouer un rôle de médiation.
L'action judiciaire
Si la mise en demeure reste sans effet, le syndicat des copropriétaires peut saisir le tribunal judiciaire compétent pour obtenir la cessation du trouble, la remise en état des lieux et, le cas échéant, l'attribution de dommages et intérêts. Le tribunal peut ordonner des astreintes financières journalières pour chaque jour de retard dans l'exécution de la décision.
Un copropriétaire ou un locataire qui conteste une décision d'assemblée générale dispose d'un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour saisir le tribunal judiciaire. Passé ce délai, la décision devient définitive et ne peut plus être remise en cause par voie judiciaire.
Les sanctions spécifiques liées aux impayés
Le non-paiement des charges de copropriété est une infraction distincte traitée par une procédure spécifique. Le syndicat dispose d'une priorité légale de paiement sur le produit de la vente du lot en cas de vente forcée, ainsi que d'une procédure simplifiée d'injonction de payer. Selon les données du Registre National des Copropriétés (rapport 2022), le taux moyen d'impayés en copropriété est de 17 %, et 128 551 syndicats enregistrent un taux supérieur à 31 %, ce qui souligne l'ampleur du phénomène et l'importance de mécanismes de recouvrement efficaces.
FAQ : règlement de copropriété
Le règlement de copropriété est-il obligatoire pour tous les immeubles ?
Oui, tout immeuble soumis au statut de la copropriété (c'est-à-dire appartenant à plusieurs propriétaires, chacun détenant des parties privatives et des droits sur des parties communes) doit disposer d'un règlement de copropriété. Ce document doit être établi par acte notarié et publié au service de la publicité foncière. En l'absence de règlement, un copropriétaire ou le syndicat peut saisir le tribunal judiciaire pour en obtenir la rédaction aux frais de la partie défaillante.
Peut-on modifier un règlement de copropriété ancien non conforme à la loi ELAN ?
Oui, et cette mise en conformité est même obligatoire. Le syndic est tenu d'inscrire à l'ordre du jour de chaque assemblée générale annuelle la question de la mise en conformité du règlement. Le vote s'effectue à la majorité simple de l'article 24 (majorité des voix exprimées des présents et représentés), ce qui la rend accessible. Une fois le vote favorable obtenu, un notaire formalisera l'acte modificatif pour publication.
Comment obtenir une copie du règlement de copropriété ?
Le règlement de copropriété étant un acte publié au service de la publicité foncière, toute personne peut en obtenir une copie auprès de ce service. Les copropriétaires peuvent également en demander communication au syndic, qui est tenu de leur fournir à tout moment. Lors d'une vente, le notaire remet obligatoirement le règlement à l'acquéreur avant la signature du compromis.
Un locataire est-il tenu de respecter le règlement de copropriété ?
Oui. Le bailleur a l'obligation de remettre à son locataire les clauses du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, ainsi que les règles relatives aux travaux. Le locataire qui viole ces clauses peut être poursuivi à la fois par le syndicat des copropriétaires et par son bailleur, ce dernier pouvant invoquer cette violation comme motif de résiliation du bail.
Que se passe-t-il si la clause du règlement est contraire à la loi ?
Une clause du règlement de copropriété contraire à une disposition légale d'ordre public est réputée non écrite : elle est inexistante juridiquement, sans qu'il soit nécessaire de la faire annuler en justice. En revanche, si la clause est simplement désuète ou inadaptée mais non illégale, elle reste applicable tant qu'elle n'a pas été modifiée par un vote de l'assemblée générale.
Les charges de copropriété figurent-elles dans le règlement ?
Le règlement fixe les règles et les clés de répartition des charges (définition des catégories, tantièmes applicables), mais non leur montant annuel. Le montant des charges est déterminé chaque année par le vote du budget prévisionnel en assemblée générale, sur la base des dépenses prévisionnelles du syndicat. C'est l'état descriptif de division qui précise les tantièmes de chaque lot.
Le règlement de copropriété peut-il interdire la location Airbnb ?
Cela dépend de la clause de destination. Si le règlement mentionne une destination "exclusivement bourgeoise" ou "à usage d'habitation bourgeoise", la jurisprudence a reconnu que cette clause peut être opposée aux propriétaires qui pratiquent la location meublée de courte durée à caractère hôtelier, dès lors que cette activité transforme le lot en hébergement touristique de manière habituelle.
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Conclusion
Le règlement de copropriété est bien plus qu'un document administratif. C'est le contrat social de l'immeuble, qui définit les droits de chaque copropriétaire, encadre les usages et organise la gouvernance collective. Maîtriser son contenu, comprendre les règles de majorité qui s'y appliquent et suivre ses évolutions imposées par les réformes successives (loi ALUR, loi ELAN, loi Climat et Résilience) est indispensable pour tout propriétaire ou acquéreur d'un lot en copropriété. Avec 889 000 copropriétés et 13,1 millions de logements concernés en France, le règlement de copropriété constitue l'un des documents juridiques les plus impactants dans la vie quotidienne d'une large part des Français.