Un budget sous tension politique, des enjeux immobiliers considérables

Le 2 février 2026, l'Assemblée nationale a définitivement adopté le projet de loi de finances pour 2026, après le rejet de deux motions de censure qui ont enclenché son approbation automatique. Ce budget, porté par le Premier ministre Sébastien Lecornu, intervient dans un contexte où le marché immobilier français amorce une stabilisation fragile : des taux d'intérêt contenus autour de 3,10 %, des prix plus attractifs qu'il y a trois ans, mais une activité de construction neuve toujours en retrait par rapport à la moyenne quinquennale.

Pour les professionnels et investisseurs immobiliers, ce texte déploie sept mesures majeures qui redéfinissent les règles du jeu. Analyse complète de chaque dispositif et de ses implications concrètes.

1. MaPrimeRénov' : 3,6 milliards d'euros et réouverture du guichet

Après une suspension temporaire depuis le 1er janvier 2026, le dispositif MaPrimeRénov' rouvre ses portes dans les dix jours suivant la promulgation de la loi. L'enveloppe budgétaire atteint 3,6 milliards d'euros, un montant significatif qui cible deux objectifs : 150 000 rénovations par geste (remplacement de chaudières, isolation de fenêtres) et 120 000 rénovations globales, dont 68 000 en copropriétés et 52 000 pour des logements individuels.

Un point de vigilance subsiste : environ 83 000 dossiers déposés avant la suspension restent en attente de traitement, ce qui pourrait ralentir le traitement des nouvelles demandes dans les premières semaines.

2. Le dispositif Relance Logement : successeur du Pinel

Le dispositif Relance Logement, souvent désigné sous le nom de « dispositif Jeanbrun » du nom du ministre de la Ville et du Logement, constitue la pièce maîtresse du volet investissement locatif. Son architecture repose sur un double mécanisme fiscal : un amortissement annuel du bien et une utilisation optimisée du déficit foncier.

Les taux d'amortissement varient selon le type de bien et le niveau de loyer pratiqué : 3,5 % par an dans le neuf avec loyer intermédiaire, 4,5 % avec loyer social, 5,5 % avec loyer très social. Dans l'ancien, sous réserve d'un minimum de 30 % du prix investi en travaux, les taux s'échelonnent de 3 % à 4 %. L'avantage fiscal est plafonné à 10 000 euros par an et par foyer fiscal, tandis que l'engagement locatif s'étend sur neuf années.

« Ce dispositif va créer un choc d'offre et permettre la construction de près de 50 000 logements supplémentaires par an », Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement.

La Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), par la voix de son président Pascal Boulanger, a salué la version finalement adoptée, après avoir jugé « inopérante » la version initiale votée au Sénat. Le dispositif, prévu pour une durée expérimentale de trois ans, s'applique sur l'ensemble du territoire sans restriction de zonage.

3. Prêt à Taux Zéro : prolongation et élargissement

Le PTZ est prolongé jusqu'au 31 décembre 2027. Au delà de cette reconduction, les plafonds de revenus ont été revalorisés et les conditions d'éligibilité assouplies, avec une hausse de 25 % des plafonds de coûts d'opération. Ce dispositif reste réservé aux primo accédants acquérant leur résidence principale.

Cette mesure vise à compenser partiellement l'érosion du pouvoir d'achat immobilier constatée depuis 2022, et à faciliter l'accès à la propriété dans un marché où les taux de crédit, bien que stabilisés, restent significativement supérieurs aux niveaux historiquement bas de 2021.

4. Hausse des droits de mutation (DMTO) : un surcoût mesuré

Les départements disposent désormais de la faculté de relever les droits de mutation à titre onéreux de 0,5 point de pourcentage supplémentaire, portant le taux maximal à 5 %. De nombreux départements ont déjà voté cette augmentation, qui représente un surcoût d'environ 500 euros par tranche de 100 000 euros du prix d'acquisition. Pour un bien de 300 000 euros, la facture supplémentaire s'élève donc à 1 500 euros.

Point essentiel : les primo accédants acquérant leur résidence principale sont exemptés de cette hausse. Le ministère de l'Économie anticipe 800 millions d'euros de recettes supplémentaires pour les départements dès la première année d'application.

5. LMNP préservé, mais meublé de tourisme surtaxé

Malgré les inquiétudes exprimées par les investisseurs tout au long du débat parlementaire, le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) conserve son mécanisme d'amortissement. Aucune modification fondamentale n'a été adoptée sur ce point, ce qui représente un soulagement pour les quelque 600 000 foyers fiscaux concernés.

En revanche, la fiscalité des meublés de tourisme se durcit. La CSG appliquée aux revenus locatifs des locations touristiques meublées augmente, dans la continuité de la loi Le Meur adoptée en 2024. Cette mesure traduit la volonté du législateur de rééquilibrer le marché entre locations longue durée et locations touristiques de type Airbnb.

6. Réforme de la taxe sur la vacance : la TVLH entre en scène

À compter du 1er janvier 2027, une nouvelle Taxe sur la Vacance des Locaux d'Habitation (TVLH) fusionnera les deux dispositifs existants (TLV et THLV). Les communes disposeront d'un pouvoir de modulation renforcé, pouvant aller jusqu'au doublement du taux. Cette réforme vise à inciter les propriétaires de logements vacants à remettre leurs biens sur le marché, dans un contexte où le parc vacant représente près de 3 millions de logements en France.

7. Loc'Avantage prolongé et APL revalorisées

Le dispositif Loc'Avantage, qui accorde des déductions fiscales de 15 % à 65 % aux propriétaires louant en dessous des prix du marché, est prolongé jusqu'au 31 décembre 2027. Parallèlement, les APL (Aides Personnalisées au Logement) bénéficient d'une revalorisation de 0,9 % au 1er avril 2026, après l'abandon de la proposition d'une « année blanche » qui avait suscité de vives réactions.

Un changement notable concerne les étudiants étrangers hors Union européenne non boursiers, qui perdront l'accès aux APL à compter de la rentrée 2026.

Implications pour les investisseurs immobiliers

Pour les professionnels de l'immobilier, ce budget dessine un paysage contrasté. D'un côté, le nouveau dispositif Relance Logement et le maintien du LMNP sécurisent les cadres d'investissement. De l'autre, la hausse des DMTO et la surtaxation des meublés touristiques alourdissent les coûts d'acquisition et orientent clairement le marché vers la location longue durée.

L'objectif gouvernemental de 2 millions de logements neufs ou réhabilités d'ici 2030 nécessitera une montée en charge rapide du dispositif Relance Logement, avec un objectif intermédiaire de 50 000 logements neufs dès 2026. Les premiers mois d'application donneront une indication précieuse de la capacité du marché à absorber ces nouvelles incitations.

Ce qu'il faut surveiller

Plusieurs inconnues pèsent sur la mise en œuvre effective de ces mesures. Les décrets d'application du dispositif Relance Logement, attendus dans les semaines à venir, préciseront les modalités pratiques. Le traitement de l'arriéré de 83 000 dossiers MaPrimeRénov' conditionnera la fluidité de la reprise du guichet. Enfin, la réponse des départements n'ayant pas encore délibéré sur la hausse des DMTO influencera la géographie des coûts d'acquisition sur l'ensemble du territoire.

Conclusion

Le budget 2026 marque un tournant pragmatique pour l'immobilier français. En combinant incitations à l'investissement locatif, soutien à la rénovation énergétique et outils de régulation du marché, le législateur tente de répondre simultanément à la crise du logement, aux impératifs climatiques et aux besoins de financement des collectivités territoriales. Reste à transformer cette ambition législative en résultats concrets sur un marché qui attend, depuis près de trois ans, les conditions d'une reprise durable.