Contexte et enjeux

Le 20 janvier 2026, le gouvernement a dévoilé un nouveau dispositif fiscal destiné à relancer l'investissement locatif privé : le « statut du bailleur privé », rapidement rebaptisé « dispositif Jeanbrun » du nom du ministre du Logement Vincent Jeanbrun. Cette mesure, intégrée au projet de loi de finances 2026 via un 49.3, vise à combler le vide laissé par la fin du dispositif Pinel le 31 décembre 2024.

L'enjeu est considérable : depuis la disparition du Pinel, l'investissement locatif s'est littéralement effondré. Au premier trimestre 2025, les ventes de logements neufs aux investisseurs particuliers ont chuté de 41,1 %, avec seulement 2 448 unités vendues contre environ 15 000 annuellement avant la fin du dispositif. Face à cette crise structurelle et à des besoins estimés à 452 000 logements par an jusqu'en 2030, le gouvernement tente de relancer la machine.

Les faits clés

  • Amortissement dans le neuf : 3,5 % par an pour un logement à loyer intermédiaire (plafond 8 000 €), 4,5 % pour le social (10 000 €), 5,5 % pour le très social (12 000 €)
  • Amortissement dans l'ancien : de 3 % à 4 % selon le type de loyer, plafonné à 10 700 €, sous condition de travaux représentant au moins 30 % du prix d'achat
  • Engagement de location : 9 ans minimum, logement loué comme résidence principale du locataire
  • Fin du zonage : le dispositif s'applique sur l'ensemble du territoire national
  • Déficit foncier : imputable directement sur le revenu global, jusqu'à 21 400 € en cas de rénovation énergétique
  • Coût budgétaire : 1,2 milliard d'euros estimé à horizon 2028 pour le segment neuf

Analyse approfondie

Un mécanisme d'amortissement plutôt que de réduction d'impôt

Contrairement au dispositif Pinel qui offrait une réduction d'impôt directe (12 %, 18 % ou 21 % selon la durée d'engagement), le dispositif Jeanbrun repose sur un système d'amortissement. L'investisseur peut déduire chaque année un pourcentage de la valeur du bien de ses revenus locatifs imposables. Ce mécanisme, inspiré du statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), présente l'avantage de réduire progressivement l'assiette imposable tout au long de la détention du bien.

L'innovation majeure réside dans la possibilité d'imputer le déficit foncier sur l'ensemble des revenus du foyer fiscal, et non plus uniquement sur les revenus fonciers. Pour un investisseur dans la tranche marginale d'imposition à 41 %, cette faculté peut représenter une économie substantielle.

La fin du zonage : une simplification à double tranchant

L'abandon du zonage géographique (zones A, A bis, B1, B2, C) simplifie considérablement le dispositif. Désormais, un investissement locatif peut bénéficier des avantages fiscaux sur l'ensemble du territoire français, y compris dans les zones rurales ou les villes moyennes. Cette universalité répond aux critiques récurrentes sur la concentration des investissements Pinel dans certaines métropoles, parfois au détriment de l'équilibre des marchés locaux.

Toutefois, cette simplification s'accompagne de plafonds de loyers à respecter, dont les seuils exacts restent encore à préciser par décret. L'efficacité du dispositif dépendra largement de la cohérence entre ces plafonds et les réalités des marchés locatifs locaux.

Perspectives d'experts

Vision optimiste

Pour les promoteurs immobiliers, l'adoption de ce cadre fiscal constitue un signal politique fort après des mois d'attentisme.

« Je salue la décision courageuse et pragmatique de Sébastien Lecornu, Premier ministre, et de Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement. Le statut du bailleur privé, désormais calibré pour fonctionner, est un levier majeur pour relancer l'offre locative et, au-delà, la production de logements. », Pascal Boulanger, Président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI)

Le ministre Vincent Jeanbrun affiche lui aussi son optimisme, estimant que « ce dispositif va créer un choc d'offre et permettre de construire près de 50 000 logements en plus par an ».

Vision prudente

Du côté des réseaux d'agences immobilières et des courtiers, l'enthousiasme est plus mesuré.

« Le signal est positif, mais le dispositif ne va pas assez loin. Pour répondre efficacement à la crise du logement et relancer de manière urgente et durable l'investissement locatif privé, le statut du bailleur privé devra être renforcé, pérennisé, et davantage aligné avec les besoins actuels du terrain. », Eric Allouche, Directeur Général d'ERA France

L'Union Nationale des Propriétaires Immobiliers (UNPI) « regrette que les conditions d'amortissement ne soient pas uniformisées entre le neuf et l'ancien alors que les deux marchés sont indissociables », soulignant le risque de donner « la prime au flux en contradiction avec le ZAN ».

Implications pour les investisseurs immobiliers

Pour les professionnels et investisseurs qui suivent le marché immobilier français, plusieurs points méritent attention :

  • Investissement dans le neuf : le dispositif apparaît plus avantageux que dans l'ancien, avec des taux d'amortissement supérieurs et des plafonds plus élevés
  • Rénovation de l'ancien : le seuil de 30 % de travaux par rapport au prix d'acquisition peut s'avérer prohibitif dans les marchés tendus. À Paris, où le prix moyen dépasse 9 700 €/m², une surface de 40 m² exigerait plus de 116 000 € de travaux
  • Arbitrage géographique : la fin du zonage ouvre des opportunités dans les villes moyennes à forte demande locative et rendements attractifs
  • Horizon d'investissement : l'engagement de 9 ans impose une vision long terme, cohérente avec une stratégie patrimoniale

Ce qu'il faut surveiller

  • Publication des décrets d'application : les plafonds de loyers précis et les modalités de mise en œuvre restent à définir
  • Vote définitif du budget 2026 : le dispositif est intégré au PLF via un 49.3, son avenir dépend de l'adoption finale du budget
  • Réactions du marché : les premiers mois de 2026 révéleront si les investisseurs répondent présents
  • Évolution des taux de crédit : actuellement autour de 3,25 % sur 20 ans, leur trajectoire influencera la rentabilité globale des opérations

Conclusion

Le dispositif Jeanbrun représente une tentative de relance de l'investissement locatif privé après l'effondrement consécutif à la fin du Pinel. Si le mécanisme d'amortissement et la suppression du zonage constituent des avancées notables, les professionnels du secteur s'accordent à dire que le dispositif reste insuffisant pour provoquer le « choc d'offre » espéré par le gouvernement. L'objectif de 50 000 logements supplémentaires par an apparaît ambitieux au regard des incitations proposées, particulièrement pour le segment de l'ancien où le seuil de travaux à 30 % pourrait exclure de nombreux investisseurs potentiels. Le verdict viendra des chiffres de réservations des prochains trimestres.